房地产投资项目财务分析探讨

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随着房地产行业的快速崛起，对相关投资项目财务分析提出了更高的要求，在财务分析中应与现行的法律法规相结合，对实际财务情况进行考察，分析项目直接的财务效应与费用情况，在此基础上对项目的可行性进行综合评价。本文通过构建财务分析模型的方式，对房产投资项目的合理性进行检验。

一、房产投资项目财务分析的目标

在对房产项目进行财务分析时，主要的目标在于对项目盈利能力、偿债能力进行评估，其中，盈利能力能够体现出项目开展为自身带来的收益，主要分析的内容在于项目上市后的盈利情况，包括盈利能力、盈利大小、是否能够满足预期回报率等等，可通过项目利润、销售率、税金等指标来衡量；偿债能力包括两个方面，一是投资偿债力，二是债务清偿力。前者是指项目开展时投入的全部资金能力，对于成熟的开发商来说，在项目投资时应预计能够将本金全额收回；后者是指项目开发中借款与债务的偿还能力，房地产作为资金密集型企业，在项目开发中需要筹集大量的资金。因此，资金提供者在投资前会关注开发商的偿债能力以及所需期限。

二、房产投资项目财务分析模型的建立

本文以某房产投资项目为例，该项目的总面积为67000平方米，建筑密度不超过17%，容积率为2.0，绿地率超过40%，人均公共绿色面积每人超过1.5平方米；该建筑为商住两用，建筑规模不超过13.4万平方米，公建面积不超过建筑总面积的15%。（一）项目关键指标。根据项目规划书内容，与房产市场实际情况相结合，该企业预计在该地建造4栋11层的住宅楼，以及8栋18层的小高层，额外建立2层商用房。项目的地下一层为地下车库，地上的1—2层为商用房，3层以上为住宅，项目的关键指标为总占地面积67000平方米、住宅面积为113900平方米，商业面积为13100平方米、地下面积为2000平方米、容积率为134000平方米、配套面积为6100平方米、幼儿园面积为900平方米。（二）项目预计收入。本项目计划在33个月内开发完毕，在21个月内销售完毕，当总工程量完成20%后开始预售。在项目范围内，选择6个具有代表性的项目为样本，对销售价格、周期与实际情况进行全面分析，并考虑到区位、个别因素对项目的影响，对售价进行调整，最终售价定为：住宅的可售面积为11.4万平方米/个，销售均价为8500元/平方米，销售总收入为96815万元；商业房的可售面积为1.3万平方米/个，销售均价为18000元/平方米，销售总收入为23580万元；地下车库的可售面积为1480个，销售均价为100000元/个，销售总收入为14800万元。（三）项目预计成本。根据项目规划方案内容，本项目预计投入的成本如下：（1）土地使用权缴纳税费。根据现行法律法规内容，房地产土地使用权应缴纳相应的税金，购地契税以土地使用权出让额为依据，税率为3%，本项目需要支付1350万元；土地合同印花税，同样以使用权出让额为依据，税率为0.05%，需缴纳22.5万元；土地使用税，按照每年每平方米8元计算，项目开发期共计33个月，也就是2.75年左右，土地使用税的额度为147.4万元；（2）前期费用。主要包括节能评审、可研报告、规划设计费用、水文地质、筹建开办等等。该部分费用包括两个方面，一是报建费用，二是勘查设计费用。在本项目中设计费用按照单位可售面积的85元/平方米缴纳费用，即825.5万元；（3）城市基础设施费用。该项费用是由政府负债征缴，投入到城建工作中的费用，不同城市征缴的额度不尽相同，该项目配套费的缴纳标准为每平方米79元，以地上面积为主，总额为105.9万元。（四）项目预计盈利。在项目实施后，前三季度为开发建设期，以开发成本为主要的现金流量，主要体现在资金流出方面，到了第三个季度成为资金需求的最高点；待到项目开始后的第四个季度，逐渐进入到销售期，资金开始逐渐回流，但流入量较少，难以弥补当期资金流出以及还款金额，现金流趋势仍为流出，再持续两个季度后，项目销售为开发商带来的资金逐渐增加，逐渐超过资金支出，现金流逐渐为正数，预计在项目投资后的1.3年资金投入量将会全部收回。（五）项目财务评估。在静态指标方面，企业投资该项目的预计指标为：总投资103432万元，总收入135195万元，税后的净利润为16052万元，销售利润率为11.9%，上述指标均符合现行规定，因此该项目具有一定的可行性。在动态指标方面，按照与项目相关的现金流量表对项目回收期进行计算，计算结果为1.3年，内部收益率大于30%，能够与企业的投资需要相满足，处于可接受的范围内，因此该项目可行。考虑到项目开展中势必会存在一些不可控因素，该企业参与竞拍时需要对不确定因素进行分析，为其在拍卖现场决策提供有力依据。对于保守型开发商来看，地价可接受的范围超过39150万元，一般开发商的接受范围超过45000万元，乐观开发商可接受50850万元以上。

三、结语

综上所述，房地产投资是一项风险与收益并存的项目，需要开发商积极构建财务分析模型，从多项指标出发对项目财务指标进行综合分析，有效规避财务风险，避免企业受到巨大损失，促进房地产行业的稳健发展。

参考文献

［1］王艳.济南盛福庄房地产投资项目财务评价研究［D］.中国海洋大学,2017.

［2］包海利.房地产开发项目投资测算模型研究［D］.中国科学院大学（工程管理与信息技术学院）,2015.

作者:兰明 单位:青岛山海秀都置业有限公司