房地产成本控制问题分析

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摘要：在市场经济迅猛发展的环境下，提升了房地产企业的经济效益。越来越多的房地产企业在这一趋势下兴起，加剧了行业的竞争。特别是近几年政府对房地产行业的管控力度增加，更是对其发展带来了较大的挑战。如何在这一紧张的趋势下强化成本管理、实现良性发展是每个房地产企业亟待解决的重要问题。鉴于此，本文着重分析了房地产企业在成本控制中存在的问题，又基于精细化管理有针对性地就成本控制中存在的问题提出了几点有效的解决策略，旨在为房地产企业的平稳发展献力。

关键词：房地产企业；成本控制；精细化管理

一直以来，房地产企业都是推动国民经济增长的重要支柱型企业，其发展情况关乎着市场经济的发展和走向，并且房地产企业具有投资金额巨大，建设周期性长等特点，这些特点更是为其发展带来了较大的风险。成本控制作为房地产企业严格管理经济活动成本的重要管理方式，可以帮助企业压缩不必要的成本开支，提升经济效益。因此，对成本控制进行精细化管理也是当前房地产企业所内部财务管理的重要内容。

一、成本控制及精细化管理的概述

(一)成本控制。成本控制作为当前企业发展过程中一种重要管理行为，主要是保证企业成本控制在既定预算范围内的工作，具体是通过系统管理对企业生产经营过程中可能发生的耗费进行计算和调节，解决企业财务管理过程中的薄弱环节，并对其进行优化和完善，从而有效压缩生产经营活动中的费用，实现预期的战略目标。作为成本管理的重要组成部分，成本控制活动开展是为了避免出现资源浪费，这就需要全员的参与。成本控制的内容较为广泛，包括对产品投产前的控制，制造过程中的控制，流通过程中的控制等方面，还要遵守全面介入和例外管理这两大原则。其中全面介入指的是要全体员工参与成本控制，包括对产品生产的费用进行控制，还要发动领导干部以及管理人员和技术工人树立成本控制意识，更要对产品的设计制造以及生产销售的整个流程进行控制。而例外管理指的是成本控制中需要更加注意非常规的例外事情，对其信息进行反馈，根据特事特办的原则处理好相关事项。(二)精细化管理。精细化管理是20世纪50年代在日本兴起的一种管理理念，其兴起代表着社会分工的精细化，这种管理方式是站在以往常规基础管理方式上，最大程度地减少管理过程中所占用成本的一种管理方式。并且以规范化，精细化和个性化的方式呈现。一般来说，精细化管理的目的就是为了落实管理责任，保证日常工作的规范有序，要求及时发现问题，解决问题。作为现代企业运营发展过程中的核心工程，精细化管理需要做到效果关键问题以及企业发展过程中存在的薄弱环节，从而进行有效的管理和规范。其本质意义主要体现在两个方面，其一，精细化管理是对战略目标细化落实的过程，通过对各个管理环节的细化来提升企业的整体执行能力。其二，精细化管理可以帮助企业提升其运营能力，从而促进企业在市场经济中得以全面平稳的发展。

二、房地产企业成本控制存在的问题

成本控制作为成本管理的核心，也是房地产企业需要引起重视的关键管理方式，在实际应用到房地产企业中仍存在一定的问题，主要体现在以下几方面：首先，当前精细化管理没能贯穿整个内部控制工作的始终，由于房地产企业的经济活动所涉及到的施工环节众多，每个施工环节都需要通过成本控制来将资金使用在合理的范围内，但当前仍有一些房地产企业的管理者尚未意识到精细化管理对内部控制起到的作用，没能将精细化管理贯穿整个工作的始终，造成施工现场的管理不善，实际成本偏离，也缺乏优化后的投资分析，从而成本控制工作成效未能充分发挥。其次，当前房地产企业没能对成本核算科目展开精细化设置。我国房地产企业曾经历过长时间的房价上涨期，很多企业没能认真进行前期的成本调研，致使调研流于形式，也没有根据实际的成本情况制定针对性的控制内容、并结合实际成本总结成本项目的相关数据，造成精细化管理的作用不强。最后，当前一些房地产企业的成本控制人员的专业能力有待提升，很多房地产企业的管理者都更加关注外部经济效益的提升，却忽视了成本控制的实际水平，对于相关工作人员的业绩和工作情况也是鲜有了解。由于管理者的疏忽，更是造成了工作人员对成本控制工作的懈怠，甚至对精细化管理方式一知半解，影响了精细化管理在成本控制中的应用效果。

三、基于精细化管理来提升企业成本控制的重要举措

(一)将精细化管理贯穿成本控制的始终。为了帮助房地产企业提升其经济效益，在政府管控的紧张局势下平稳发展，就要将精细化管理合理贯穿到成本控制工作的始终，对于房地产企业招标的过程中就要应用精细化管理，通过其管理方式，将各个施工方案的建筑损耗情况以及附加值面积等纳入考量，从而形成科学、合理的规划方案。除此之外，还要加强施工阶段成本控制的精细化管理，相关负责人需要严格执行已经确定的目标成本，并且在这一过程中尽量规避预料之外的事项发生，保证施工的进度和项目实际花费的资金与成本控制目标相符，不能超出目标成本。除此之外，还要将各个项目的实际成本数据及时更新到目标成本所对应的数据系统中，以此来减少施工过程中因开销过大造成的风险。(二)加强成本核算科目的精细化设置。加强成本核算科目的精细化设置是精细化管理在房地产企业中发展成熟的表现。企业管理者需要将成本精细化管理当成一个科学的系统去看待，通过经典案例以及完善的科目数据来带动房地产企业的全体成员进行共同参与，以此来完善其成本数据系统。除此之外，还要完善房地产项目数据的采集，将其信息具体的落实到各个部门的负责人头上，并且借助先进的信息技术来形成完善科学专业的成本管理工具，通过对知识和数据的整理来形成针对性的kpi指标，促使房地产企业的成本控制工作更加完善。(三)提升成本控制人员的业务能力。成本控制人员作为房地产企业发展中的重要推动力，决定着成本控制效果，也决定着企业经济活动的具体支出情况，那么房地产企业管理者需要重视内部工作人员的工作能力，其一，要提升现有工作人员的业务水平，通过安排培训来增强员工对成本控制以及精细化管理方面的理解，从而提升员工对精细化管理的重视程度和实际掌握水平，也能通过丰富的专业知识来减少具体控制核算中错误产生。其二，房地产企业管理者需要加强专业人才的引入，为企业的成本控制工作注入新的活力，企业管理者可以通过校企合作来对从学校走出的理论知识丰富的毕业生进行培养，还可以通过猎头来引入其他企业优秀的成本控制人才，通过丰厚的薪资待遇来留住人才，从而为企业效力，凭借着丰富的经验和专业的学识来将精细化管理更好地应用到成本控制中。

四、结论

成本控制作为房地产企业有效规避风险，提升企业经济效益的重要方式，对成本控制工作展开精细化管理，更是房地产企业在市场经济发展中的大势所趋。因此，房地产企业管理者需要重视精细化管理对企业发展所起到的价值，转变自身的理念，将思想意识付之于实践，通过注重成本管理和内部控制以及风险防范来细化成本控制内容，通过精细化管理来体现出成本控制对房地产企业经济活动中的价值，从而帮助房地产企业得以发挥出支柱型企业的作用。

参考文献：

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[2]许田中.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].会计师，2014，No.207(12x)：51-52.

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作者:潘霞 单位:宏地置业集团有限公司