房地产交易对经济增长影响

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[摘要]我国房地产行业快速发展，逐渐成了我国国民经济的支柱产业，并带动了许多其它相关行业的进步，其发展状况与国民经济有着密不可分的关系。针对当今学者们对房地产价格对宏观经济影响存在争议的现状，通过阅读学者在相关领域的文献著作，总结完善并提出自己的观点，并利用国家统计局对于杭州市的统计调查，进行理论与实证相结合的论证分析。对于房地产行业与国民经济发展现状的分析，借鉴中国杭州2006-2016十年房地产数据，结合我国房地产业对国内宏观经济的影响，以西方经济学基本理论进行分析，用宏观经济学基本公式进行验证，研究了房地产价格变动对国内宏观经济的影响，并经过实证分析，具体说明以杭州市为例的房地产价格对该地区经济的影响。由所举实例发现杭州市房地产行业中商品房交易对GDP，有显著正相关影响，说明在2006-2016年这一时间段中，杭州房地产行业的进步确实对宏观经济增长起着推动作用。最后针对性对我国政府宏观经济政策提供了适当建议。

[关键词]房地产价格；宏观经济；多元线性回归

改革开放以来,我国国民经济发展保持了持续稳定的高速增长势头，从1997年到至今,国家GDP年平均增长速度为9.65%，创造了世界增长奇迹。与此同时，房地产业已经发展成为当前和今后一个时期国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。近几年来，我国房地产市场也是高歌猛进，人民的生活水平上去了，房地产行业的发展功不可没。众多学者发表了许多不同的观点，浩如烟海。有专家认为房地产行业通过行业要素对宏观经济通过多种路径起到良好的推动作用，但是也有观点认为房地产行业过度投资带来热钱过多，推动房价虚高，令家庭购房压力剧增，会抑制市场消费，从而造成经济紧缩。根据许多专家学者们的观点，结合杭州市房地产业近10年来的实际数据，可以得出杭州市整体宏观经济的发展很大程度上得益于杭州市房地产火热的交易量，10年来杭州市房地产行业对杭州市经济发展起着正向的推动作用。房地产市场对经济的冲击主要是由于市场投资的盲目与过热，如果政府的宏观调控方向得当，或许房地产市场可以更好地推动宏观经济的发展。

1研究意义

我国的房地产市场从货币化改革至今已经20年了。房地产行业进入了空前繁荣的时期，研究房地产行业是一个很重要的任务。房地产业逐渐发展成为了我国国民经济的主导产业，其发展状况与国民经济的发展有着密不可分的联系，房地产市场的波动通过对很多国民经济基础行业例如家具制造和日常消费来拉动投资消费，影响国民经济很长时间。因此，深入探讨研究房地产市场波动对于宏观经济运行的影响并且提出具有针对性的政策建议就有了重要的理论意义和现实意义。现有分析许多借鉴国外房地产理论，或是以中国进行整体研究，故本研究重点以中国地区特殊性（以杭州为例）为出发点进行分析研究，杭州市作为经济发达的“新一线城市”和亚运会举办城市为世界熟知，杭州还是近日热门的房地产限价城市，推行了许多房地产价格抑制政策，笔者作为杭州本地居民也对杭州市有着特别的情感和熟悉的认知，因此本文选择杭州市为例来进行分析研究。房地产业的各种理论和结果表明对国民经济发展起着积极的指导作用。对房地产价格的走势与宏观经济指标相结合的研究，有利于我国房地产业的健康发展与宏观经济平稳运行，有利于两者相互促进，共同发展。

因此，对于房地产行业的定量从房地产市场交易市场角度考虑，选取三个控制变量：分别是杭州市2006-2016年的商品房的住房面积，年商品房销售额和年交易量。住房面积在商品房范畴中是居民的基本考察点。商品房销售额在本文是通过对杭州市商品房数据的汇总得到的，是地区商品房套数与商品房单价的乘积的结果。年商品房交易量是指每年商品房的交易总量。文章将以此3个变量来论证房地产交易对宏观经济的影响。对于本文的因变量宏观经济增长这一指标，学术上一般用GDP指数进行衡量，是指在一定时期内（一个季度或一年），一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值。

2文献综述

2.1对已有文献的理论与方法进行总结

为了通过研究房地产市场与宏观经济运行之间存在的相关关系，对此国内外许多著名学者都有涉猎。Green(1997)在20世纪末研究认为美国人的出住宅投资对GDP有着显著地单向影响作用。国外的许多学者表达了自己的观点。KarI.E.Case(2000)研究结果表明房地产市场价格的上涨和下跌对宏观经济发展的上升和下降趋势起到了加速推动的作用。这一改以往房地产业对经济发展的线性观点因素，拓展了变量关系。Goodhart和Hofinann(2000)从价格出发表明房地产市场价格的波动对宏观经济有着较为明显的影响，尤其是对宏观经济发展最重要的指标GDP的影响更是非常的显著，此外他们还发现了房地产行业股票价格的影响机制。Chirinko,DeHaant和Sterken(2004)对13个发达国家的资产价格波动对消费、产出等实体经济变量的影响进行实证分析研究发现，相比股票资产而言，房屋资产对于消费、产出等实体经济的影响更加显著，并且得出房价每上涨1个百分点就能够带动消费增加0.75个百分点。

综上所述，许多国家的学者都不遗余力地进行了许多理论和实证研究，证实了不同国家房地产行业不同时期确实与经济发展存在一定相同点，就是都对国民经济起到显著推动作用。就国内学者而言，许多专家在研究中国房地产和经济发展相关问题时倾向于表达出让房地产与现有市场经济发展挂钩。南京大学的许家军博士承认了房地产业与国民经济的挂钩。霍经纬（2018）也曾发文指出，我国房价上升对居民消费的拉动作用，同时他还指出，美国同一时期房地产的拉动作用要显著大于国内的情况。西北大学的许名豪通过实证发现房地产市场投资与经济增长之间互为因果关系。GDP与房地产市场投资额之间存在着长期稳定的关系。房地产市场投资额的变动对于GDP的增长有着长期显著的正向影响作用。百皮舜、武康平(2000)基于我国部分地区的面板数据模型，实证结果表明1994-2002年这9年间我国部分地区的房地产市场发展与经济增长之间互为因果关系。沈悦、刘洪玉(2004)实证分析了房地产业和GDP以及国民经济发展之间的关系。王国军、刘水杏((2004)对中国以及美国、日本、英国和澳大利亚4个发达国家的房地产业对其他相关产业的带动效应进行量化分析研究。

2.2国内外文献综述的总结与启示

从国内外对于房地产市场波动与宏观经济发展之间关系的研究来看，文献数量很多，研究涉及的内容很广，早期的研究文献主要集中于分析宏观经济基本面因素的变动对房地产市场的影响，解释房地产市场与宏观经济发展之间存在着互动影响的作用机制。采用的研究方法主要包括理论分析和利用实际经济数据建立计量经济模型进行定量实证分析，而采用的具体计量模型主要包括传统的普通最小二乘法回归模型等，这些研究对于揭示房地产市场与宏观经济发展之间的相互影响关系提供了十分有价值的理论视角和研究方法，取得了很有意义的研究成果，为宏观调控部门调控房地产市场健康发展提供了非常具有价值的理论指导和政策建议。前人的这些研究成果对于本论文的写作也起到了重要的指导和借鉴作用，本论文正是在前人的研究成果的基础之上对我国杭州市房地产市场波动与宏观经济发展之间的关系作了进一步的深入的实证研究。想通过对杭州市的研究来验证是否存在上述的情况。

3杭州市房地产交易与经济发展现状

3.1杭州市城市发展过程与现状简介

3.1.1杭州市简介

杭州，简称“杭”，杭州成为浙江省会后，凭借其优越的地理位置。迅速成为了浙江省的政治、经济、文化、教育、交通和金融中心，是宁杭生态经济带节点城市和中国重要的电子商务中心之一，著名电商企业阿里巴巴坐落于此，作为新一线城市，近年来房价连续上涨，且有幅度较大、速度快的特点。下面选取了杭州GDP，户籍人口，投资与消费支出，进出口总额来反映杭州的发展过程现状。杭州户籍人口在2013年时已达700多万，在改革开放不断深化过程中，杭州市人口在94年经历了爆炸性增长，从不足150万人上升到近600万人口，与上图对比发现，这一时期人均GDP也有了小幅提高，这一时期住房刚性需求上升。这是中国特色社会主义市场化推进的结果，众多的人口带来了巨大的需求，房价因供不应求而上涨，由此进一步促进了社会生产的发展，使经济持续增长。如下图的工业总产值的总体上涨趋势可证明社会生产的发展。

3.1.2杭州市历史变革中的特征

凯恩斯在其著作中指出投资、消费和进出口是拉动国民经济的三驾马车，房地产行业的繁荣发展会引起投资和消费的增加，从而带动该地区经济的增长。从图1中数据我们可以看出，从改革开放以来，杭州市经济发展水平总体呈上升趋势，人均GDP增长水平不断提高，具有很强的生产创造能力，并且呈加速增长态势。据国民经济统计数据，住房年销售量和固定资产投资额与杭州市居民人均GDP和消费有很强的共线关系，当住房投资增加，明显带来了居民人均GDP的上升，过程渠道可能是多样化的，这和房地产行业强大的行业带动作用是密不可分的。房价上涨有利于树立投资者和消费者信心，有利于刺激住宅的投资、开发和消费，有利于形成房地产市场一片繁荣的景象。由于房地产产业链长、相关产业多、关联度大，能够直接或间接的引导和影响相关产业的发展与兴衰。房地产投资的增加还能够带动诸如建材、化工、家电、装饰等生产、生活资料行业的消费增长。与杭州工业总产值拟合后可以发现，房地产价格上涨一定程度上带动了相关产业的发展，推动了城市经济的快速增长。

3.2杭州市城市收入基本模型的拟合结果

21世纪开端的杭州市经历了良好的生产发展。“杭州市发展现状通过凯恩斯宏观经济学基本收入模型的拟合”可知将杭州地方财政预算内支出、固定资产投资总额、城镇居民人均消费支出、货物进出口总额纳入、GDP回模型后，经过对比可以明显的观察到杭州GDP与固定资产投资总额的增长幅度是同方向的，证明杭州市居民企业的消费和投资的发展方向与杭州经济发展的基本方向相同，商品房交易作为居民企业消费投资的重要组成部分，可以预测与杭州市经济发展存在显著线性关系，具体数据实证部分会在下文进行介绍说明。凯恩斯对于国民经济收入基本模型Y=C+I+G+XM的拟合效果。对于从杭州市的角度来看，同样符合这一公式，这为后文使用商品房交易的多元回归分析奠定了良好的数据与实证基础。本文的核心在于使用模型的商品房投资消费来分析宏观经济的影响方向。

4杭州市商品房交易的影响机制

4.1杭州市城市收入基本模型验证

下表为杭州市宏观经济数据与房地产交易状况纳入回归模型后所做出的图表。由表中P值可得，针对2006-2016的城市数据可以看出。政府支出P值为3.6%、投资为4.3%、消费为1.1%，进出口总额为2.0%。说明在模型假设的5%的显著性水平下，政府支出、投资、消费、进出口总额对于城市GDP的影响是显著且稳定的。这验证了凯恩斯的宏观经济模型.进出口总额、销售额，则说明政府支出、消费、进出口总额、销售额呈上升趋势发展。从表2中可以看出，本文使用的控制变量杭州市2006-2016年商品房的销售额、成交套和销售建筑面积与模型中的消费投资变量存在很强的多重共线性，所以不能直接把变量纳入模型当中，这使模型变量变得不显著。

4.2杭州市商品房数据多元线性回归

在进行了杭州市2006-2016年商品房市场数据和杭州市GDP的线性回归可以看出，在10%的显著性水平下，商品房的成交数量与杭州市GDP存在显著正向关系。

5结论与建议

通过以上研究，知道杭州市2006-2016这十年间的经济发展与房地产市场有密切的关系,其次杭州市房地产交易市场选择的几个变量属于国民经济范畴下的投资消费范围，这证实了杭州市宏观经济运行符合西方经济学的Y=I+C+G+XM这一凯恩斯基本收入模型。而商品房基本经济数据与模型内容存在自相关，同时得出结论商品房销售在2006-2016年期间对杭州市经济有推动作用。实证分析的结果显示，房地产商品作为城市居民生产和生活中不可缺少的资源，房价的高低对于一个城市经济的协调稳定发展起着非常重要的作用。本文提出建议:首先政府需做好宏观调控，而且在宏观调控中要认识到房地产业对国民经济的重要性，因此要加强对房地产行业的规范化管理，合理引导促进其进一步发展。房价的适度上涨能够有效地推动经济发展，应该通过城市经济的发展，为房地产业提供良好的成长和发展环境，充分发挥房价对城市经济发展的正向积极作用，使城市经济保持持续的增长，在一定程度上增加提高城镇居民家庭人均收入，提高居民的财产性收入。

【参考文献】

[1]许名豪.我国房地产市场波动与宏观经济发展关系的实证研究[D].西安：西北大学,2011.

[2]皮舜，武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系—对我国的实证分析[[J].管理评论，2004(3):8-12.

[3]沈悦，刘洪玉.房地产价格变化规律的经济学分析[J].建筑经济，2004(9):43-47.

[4]王国军，刘水杏.房地产业对相关产业的带动效应研究[J].经济研究，2008(8):38-47.

[5]王江梅.房价与城市经济发展水平关系研究[D].北京：首都经济贸易大学,2007.

作者:方沈涛 单位:杭州市萧山区第三高级中学