房地产经济可持续发展战略探析

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摘要:城市发展的一个重要形式就是建筑，建筑也直接呈现出城市的发展水平。在城市发展加快的背景下，房地产经济也得到迅猛发展。但在发展过程中，房地产经济受到多种因素影响，对其可持续发展造成了不良影响，市场供需不均衡，引发人们对房地产的不满。为此，需要积极研究促使房地产经济得到可持续发展的有效战略。本文主要介绍房地产经济实现可持续发展的内涵，房地产经济当前的发展，并分析房地产经济实现可持续发展的具体战略。

关键词:房地产经济;可持续发展;战略

房地产经济的迅猛发展使其成为我国发展社会经济的一个关键形式，不过在发展中房地产经济会受到不少因素影响，造成我国的房地产经济出现失衡，比如房价太高等，不但影响到和谐社会建设，也对房地产经济可持续发展造成严重影响。为了确保房地产经济得到可持续发展，要全面分析与了解房地产发展形势，采取多种策略，提高房地产经济发展质量。

一、房地产经济实现可持续发展的内涵和发展

房地产经济主要是指以房地产为目标，人和房地产间产生交换、生产、消费和分配等经济方面的关系，这是房地产的经济关系和生产力有机结合的结果。也就是说，房地产在生产、流通和消费中发生的经济条件和经济活动都是房地产经济。在二十世纪末期，社会开始慢慢重视世界环境和其发展，同时进行了深入的研究与分析，从而提出了可持续发展这一新型的发展观。可持续发展主要是指以满足当代人需求的基础上，不会损害到后代人需求，让后代能够继续发展。在深入研究可持续发展的同时，我国慢慢完善了房地产经济实现可持续发展的体系。我国的国民经济组成中，房地产属于先导行业、支柱性产业和基础性产业，和国民经济增长有密切关系，同时也会影响到社会稳定。为了达到当代人对对房地产的额需求，一方面要对土地资源进行合理利用，另一方面要有效保护生态环境，提供给后代人可持续发展空间，在确保房地产实现可持续发展的前提下，保证我国的市场经济得到可持续发展。

二、房地产经济发展现状

(一)不合理的房地产结构，不平衡的区域发展。商品房的合理结构中，普通住房和经济适用房所占比例大概是全部商品房的1/3。然而，如今不少开放商过于追求最大化利润，集中开发和建设高档用房，比如别墅、商铺等，导致市场房价偏高，而一般的工薪阶层没有经济实力可以买房，市场长期处于供大于求的情况，严重扰乱了房地产市场。而政府的宏观控制也没有使房价得到有效降低，因土地机制不够完善，开发商不顾市场规律哄抬房价，这必然会导致房地产经济出现危机。(二)较高的房地产空置率。如今我国一些城市有不少空置房，之所以出现这一问题，其主要原因是：其一，在刚刚发展房地产行业的时候，不少房地产开发商为追求最大利润，大面积、大规模建房，导致市场出现供大于求的问题，导致结构性失衡。其二，房地产变成投机和投资的工具，而投机炒房过度导致房价出现虚高，而一般人承担不了，就算存在住房需求，也买不起房，住房实际需求量大幅度降低，出现大量的闲置房。这些情况导致出现了一种奇怪现象，即不少人没有房子可以住，而不少房子没有人住，尤其三四线的城市有大片空置房，对房地产经济可持续发展造成阻碍。当前时期的主要问题就是让闲置房回到房地产市场中，将房屋基本功能发挥出来，以满足大众的住房需求。(三)房地产与金融税收发展不协调。房地产行业要想得到发展，必须要有金融业的支持与发展，在建设金融体系方面我国要晚于其他的国家，在经历了几十年之后才建设出基本的制度，且有较大规模，发展趋势也比较客观。然而，其中依然存在会威胁到房地产发展的一些问题，比如房地产信贷结构不够健全，不少房地产贷款是用来开发项目，而住房消费的贷款所占比例则比较低，并且两者之间有较大差距，很难实现平衡。开发房地产的贷款资金来源无法长期稳定，且金融信贷的政策有较大的波动，导致房地产企业有较高的融资成本和较难的融资水。与此同时，房地产企业使用资金的杠杆被过度放大，其发展速度比较快，但没有做好风险评估，无法对风险进行及时控制，导致房地产企业的资金链极易发生问题，甚至存在烂尾楼。另外，房地产税收在对房地产发展进行调控方面，无法有效发挥其杠杆作用，这些情况都对房地产的经济发展造成严重影响。

三、房地产经济实现可持续发展的措施

(一)有效调控房地产的价格。房地产经济会受到多种因素的影响，而多种因素中一个最显著、最直接的影响因素就是房地产的价格。因此，为了有效控制房地产经济产生的波动，首要工作就是有效调控价格变化，合理分析影响房地产价格的因素，深入分析税费、建筑安装和土地资源等成本，之后依照各地区经济发展实际情况制定不同的应对方案，合理调控房地产的价格。合理调控房地产的价格是政府管理房地产经济的责任，不过调控价格不是管制，若房地产价格发生的波动处于合理范围，政府就不应该再干涉。若房地产发生的价格变化偏离了市场发展健康的渠道，房地产的行业利润比社会的平均利润高出很多，房地产不单单有使用居住功能，而变成国外、国内进行资本投资且盛行投机的行业，在这个时候政府就要通过宏观调控来调整房地产价格，避免房地产行业出现金融风险与连锁效应。在经济发展中，放假的增长速度较快，尤其是一线城市的购房压力增大，城市健康发生受到房地产的严重制约，国家在挂拍招土地、居民购房、房地产税收和缴纳土地出让金等制度上，需要和新常态下经济发展形式相结合，加强研究并实现有效调控。参考国外发展房地产行业的一些先进经验，和我国实际国情相结合，寻找合适的路径，慢慢改革我国的房地产行业，确保房地产行业朝对国计民生有利的方向发展。(二)健全土地供应与产权制度。房地产的发展根本是土地，也是房地产成本有较大比重的一个组成。土地成本会对房地产成本与价格造成直接影响，而土地资源有限，尤其是比较发达的一线城市、二线城市，其土地供应更加紧张。为此，政府需要综合考虑城市发展中的多种因素，比如环境、交通、人口总量和经济总量等，制定规划和发展城市的长远目标。城市交通、人口总量和经济总量在发展到一定水平之后，大众对城市资源的需求会越发强烈，若城市资源不能将其作用高效发挥出来，甚至出现滞后的时候，政府需要结合实际情况合理配置资源，一方面达到资源高效利用，另一方面也能实现房地产的可持续发展，以达到城市居民对资源的合理需求。为此，政府和城市规划部门需要有长远的发展目光，并承担为民众负责的责任。(三)健全金融税收的体系。在发展房地产经济中，金融税收支持有重要影响，这也是健康发展房地产经济的一个重要基础。如今，我国发展房地产经济的现状是，通过对房地产的贷款结构进行调整，提高消费贷款的比例，并加强防范风险，将房地产经济可持续发展中金融体系的作用充分发挥出来。对于房地产金融中的一些具体问题，比如资本流动性和资金来源等，我国政府依照实际情况，积极构建抵押住房贷款的二级市场，对一级市场和二级市场加以整合，推动房地产资产证券化和企业债券的发展进程，资本市场与房地产市场实现多层次联动，提升资本市场流动性，资金使用率得到提升。改革和调整金融信贷的税收政策和房地产行业的可持续发展有直接关系，也是发展房地产的一个关键性因素，所以哟而结合国际和国内在新常态下经济发展的具体形势，改革和调整金融信贷的税收政策，并和房地产发生的区域性相结合，慢慢进行细化，也可以针对不同城市的不同情况采取不一样的政策，慢慢实现改革和调整。在金融税收体系中，不能过于扩大金融税收的杠杆，也不能使房地产行业发展受限，要确保房地产行业能一直健康可持续地发展。(四)构建多元化融资渠道。在房地产经济的发展过程中，重要保障就是土地与资金，要想确保房地产经济的健康发展，必须实现资金和土地的充分结合。在长期的发展实践中发现，房地产行业对融资效率和渠道较为依赖。构建融资平台一方面要聚集资金，另一方面要在配置资金中通过资金供给形式加以体现。国民经济中，房地产行业占有重要地位，因此政府要以紧缩银行信贷为基础，考虑解决房地产融资困难的方案。

四、结语

加强研究使房地产经济实现可持续发展的策略，对市场主体的行为选择加以约束，以建立健康的市场经济秩序。为此，要有效调控房地产的价格，健全土地供应与产权制度，健全金融税收的体系，构建多元化融资渠道，充分发挥房地产的经济作用，实现房地产经济可持续发展。在房地产行业健康发展的背景下，人们能够买得起房，从而加快我国社会主义的建设。

参考文献:

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作者:焦瑞 单位:天津京城投资开发有限公司