房地产开发项目成本控制综述

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摘要：城市化进程的加快以及经济体量的增加，使得房地产开发建设项目进入了快速发展的新常态，为了确保房地产开发项目的质量，使其充分满足经济发展以及社会生活的基本诉求，房地产开发企业不断进行运营管理体系的优化完善。成本控制作为房地产开发项目管理工作的重要组成，其在实践阶段中的应用，减少了资源浪费与成本支出，在增强管理效能，提升管理治理等方面发挥着至关重要的作用。基于此，文章以成本控制作为研究对象，从多个维度出发，将成本控制纳入到房地产开发项目的全过程之中，期望借助这种方式，推动房地产开发建设项目的有序进行。

关键词：房地产开发项目；项目管理；成本控制；途径

房地产作为我国的支柱产业，在经济发展以及社会生活等方面发挥着关键性的作用。从1998年开始，房改工作启动，房地产行业进入到发展的快车道，房改工作的深入进行，推动了国民经济行稳致远，呈现出新的发展趋向。但是这一过程中，诸多问题也浮现出来，例如房地产市场体系不完善，房价控制难度过高等现象，这些问题如果在一定时间内得到有效处理，将会大大制约房地产行业的发展，压缩行业自身的发展空间，同时对国民经济的稳定与繁荣带来极大的消极作用。在此基础上，为了更好地梳理房地产行业的发展规律，使其服务于居民生活与经济发展的客观诉求，我国从2016年开始，出台了一系列房地产管控政策，这些政策实现对了房地产行业的深度调整，房地产企业的发展环境呈现出新的变化，房地产企业的经济空间受到压缩。为了适应市场经济，房地产企业就需要进行必要的成本控制，构建起一个完善的成本控制机制，通过这种方式，着力增强企业核心竞争能力与经济效益。借助于成本控制的模式，为企业自身营造良好的盈利空间。

1房地产开发项目全过程成本控制构成分析

全过程成本控制贯穿于房地产开发项目的决策、准备、施工、销售四个阶段之中，对房地产开发项目全过程成本的有效控制需要对其基本构成进行厘清，明确各个阶段成本构成的特点，廓清全过程成本控制的基本诉求，为后续成本控制工作的稳步进行创设了条件。1.1决策阶段成本控制。现阶段我国房地产项目决策阶段成本控制的组成较少，主要集中于房地产开发项目设置的合理性、盈利能力等问题进行客观分析，并对开发项目的地址以及融资方式进行必要的评估。具体来看，房地产企业在决策阶段，为了保证成本控制的科学性，需要进行评价指标系统的构建，例如对房地产项目的用地总面积、建筑物分布密度、居住容积、植被覆盖率、停车位梳理、公共设施等基本因素进行考量，结合建筑性价比、居住舒适度、配套设施完善度等，划定全面科学的决策阶段成本控制指标，在成本控制指标确定之后，为了适应市场经济的需求，在决策阶段还需要开展必要的市场定位评价机制，在评价机制确定的过程中，需要根据市场预测数据以及市场调查结果等数据信息作为必要的参考，实现决策阶段成本控制体系的动态性与实时性，使其能够最大程度地增强决策阶段成本控制的有效性与完整性，为后续房地产开发项目的稳步进行创设了便利条件。1.2施工准备阶段成本控制。房地产施工准备阶段成本控制，主要涉及到房地产开发项目使用的各类资金，例如房地产土地出让金以及与其有关的税费、拆迁补偿款等相关费用成本，费用构成复杂多样，成本控制难度较高。同时，为了确保施工工作的稳步进行，房地产开发企业组织专业化勘察人员对施工区域进行勘察，在勘察过程中进行项目施工的可行性分析，在勘察工作开展过程中，由于产生了部分勘察费用以及评估费用，也需要进行必要的成本控制工作。施工准备阶段成本控制工作在开展的过程中，除了进行上述成本控制之外，对于施工项目的通水、通电以及通路过程中产生的费用厘清，作为重要的辅助生活设施，在现阶段需要投入大量的费用用于相关建筑结构的开发与维护。对上述准备环节所带来的费用进行全面梳理，才能够确保房地产开发项目施工准备阶段所涉及到的各项费用支出均能纳入到成本控制管理之中，增强了施工准备阶段，成本控制工作的针对性以及有效性，这对于房地产开发项目全过程成本控制工作的稳步开展以及控制效能的增强，有着极为深远的影响。1.3施工阶段的成本控制。作为房地产开发项目成本控制工作的重要组成，施工阶段成本控制在全过程成本控制中占有较高的比例，从现阶段施工阶段成本控制工作开展的情况来看，成本主要覆盖了房地产开发项目施工费用、附属工程施工费用以及其他配套设施施工费用，例如建筑排水系统、供电系统、供暖系统等，同时在施工过程中所产生的人工费用以及建筑材料费用数量巨大，是房地产开发企业成本支出的主要环节[1]。由于施工阶段成本控制工作的重要性，因此在实际施工阶段开展成本控制工作的工作之中，需要明确相关施工阶段成本费用的组成以及控制工作的重难点。在此基础上，采取适当的成本控制手段，稳步推动施工阶段成本控制工作的有效性以及针对性，满足不同施工阶段不同施工成本控制工作的多元化诉求。1.4销售阶段的成本控制。销售阶段成本控制主要针对于人员费用支出，例如销售过程中产生的管理费用、财务费用以及销售费用等，同时还包括了销售过程中产生的一部分税费，考虑到房地产销售周期较为漫长，成本的可变性较强，因此成本控制难度较大，在很大程度上制约了销售阶段成本控制工作开展的实际水平，对于整个房地产开发项目成本管控工作的有效性带来极为不利的影响。

2房地产开发项目全过程成本控制存在的问题

对房地产开发项目全过程成本控制过程中存在的缺陷梳理，明确现阶段房地产开发项目之中存在的相关问题，为后续成本控制工作的开展，创设了一个完整性的框架机制，为后续房地产开发项目全过程成本控制工作的开展提供了极为便利的条件。增强了整个成本控制工作的有效性与便捷性，确保成本控制工作的准确性，发挥成本控制工作在房地产开发项目作用的充分发挥。2.1施工决策阶段。房地产开发项目全过程成本控制的过程中，项目决策阶段成本控制的效能将会直接影响到后续各个环节成本控制工作开展的便捷性与可操作性，对于房地产开发项目的成本以及利润有着直接的影响。但是从实际情况来看，受传统成本控制思维以及成本控制方法的影响，部分房地产开发企业对于决策阶段成本管理的重要性认知不足，在施工决策与策划阶段采取随意安排的方式，这种安排方式无形之中限制了决策阶段成本控制工作的效能，对于后续各项成本管控工作的进行带来了极大的限制作用。2.2施工准备阶段。施工准备阶段作为施工方确定时期，目前采用招标的方式，最终确定施工方近些年来我国政府逐渐认识到施工方确定的重要性，因此出台一系列招标规范策略以及政策，对房地产开发项目的招标工作进行规范。但是部分房地产开发企业在招标过程中，仍然出现不公开招标、串标、施工方内定的情况，这些情况的出现导致招标难以发挥自身的作用。在招标过程中，一部分项目承包商为了确保自身的盈利以及经济收益，往往会采取降低建筑材料标准、降低施工成本，最终导致施工质量无法保证的情况，消费者在购房之后没有获得足够满意的居住体验，进而影响整个后续房地产的销售以及维护工作，对于整个房地产项目带来了极为不利的负面影响。2.3施工阶段。施工阶段成本控制作为房地产开发项目成本控制的核心组成部分，是现阶段房地产开发项目成本控制工作开展的重点与难度。由于我国房地产开发项目施工费用组成较多，构成较为复杂，传统的施工成本控制模式无法满足现有施工阶段成本控制要求，如果没有采取适当的应对手段来处理施工阶段成本控制工作的各项需求，将会大大影响整个施工阶段成本控制工作的有效性。同时施工阶段所采取招标式的施工方确定方式，很多房地产企业对工程项目成本预算重视程度日益增加，因此对房地产开发项目成本以及后期费用预算较为全面，相关成本控制考核工作也较为完善。但是由于房地产开发企业在长期的运营过程中，对于项目设计阶段成本控制工作认知不足，导致目前施工阶段成本支出增加以及资源浪费的情况较为突出，影响了整个施工阶段成本控制的效能，对房地产开发企业的收益产生了极为不利的影响[2]。2.4销售阶段。房地产销售作为企业资金回笼的主要手段，是房地产开发项目的最后环节，房地产开发项目销售阶段成本支出主要是用于人员费用支出。现阶段销售阶段成本控制呈现的主要问题表现在销售人员的流动性较大、销售管理系统较为欠缺，导致工作人员的工作热情、销售积极性较差。这些因素的出现，无形之中延长了房地产项目的销售周期，使得整个房地产项目的成本呈现出大幅度增加的趋势，导致整个房地产开发项目的利润收益下滑，企业自身的利润空间压缩，房地产开发企业难以保证自身的竞争优势，其市场表现力进一步降低，这对于房地产开发企业的发展起到了一定的限制作用。

3房地产开发项目全过程成本控制的手段

房地产开发项目全过程成本控制工作的稳步进行，需要成本控制人员立足于成本控制工作开展的现实意义，明确科学高效的全过程成本控制工作进行的必要性。借助于对房地产开发项目全过程成本控制工作存在缺陷的全面廓清，在认知层面，明确房地产开发项目全过程成本控制工作之中存在的相关问题，吸收过往的有益经验，持续性地开展成本控制工作，以期完善房地产开发项目成本控制工作模式，满足房地产开发企业对于管理工作开展的基本诉求，实现管理体系的现代化以及管理能力的高效化。3.1加强决策阶段成本控制。为了有效增强房地产开发项目决策阶段成本控制工作的有效性，管理者需要在明确决策阶段成本控制重要性的基础上，逐步厘清成本控制的基本特点以及框架，在廓清决策阶段成本控制存在问题的基础知识，采取必要的应对手段，形成成本控制的长效机制。在实际操作过程中，需要房地产开发企业在建设项目运行之初，立足于本地市场以及国内房地产行情，对房地产进行全面的调研评估与科学分析，明确房地产市场的行情以及政策环境，为房地产开发项目的位置以及建设规模的决策提供的数据参考[3]。在房地产开发项目决策阶段进行成本控制的过程中，房地产开发企业必须破除过往的定式思维，明确成本控制工作并不是单纯意味着压缩成本，而是应该保证房地产开发质量，满足消费者居住需求的前提之下，尽可能控制资金的使用量，使后续的成本控制工作能够稳步推进；还需要进行投入成本预算的编制，对房地产开发项目之中各类成本进行有效预估，并制定出完整详细的资金使用方案。在完成上述操作之后，对项目的利润空间以及企业盈利进行评估，并将其与项目成本投入进行横向对比，便于房地产开发企业决策者进行各项开发决策，借助于这种操作模式，稳步增强了决策工作的准确性、科学性。3.2施工准备阶段成本控制措施。房地产开发项目施工准备阶段的主要工作内容是根据施工决策阶段各项决策方案来进行。在准备阶段，为了保证成本控制工作的稳步进行，需要对房地产开发项目设计阶段的成本进行合理化控制，对招标投标工作进行必要的监督以及管理。在这一思维框架的影响之下，施工准备阶段成本控制需要以决策阶段各项工作成果为依据，根据房地产开发项目的规模以及位置，设计科学高效的设计方案，设计方案之中应该较为全面的反映出建设开发区域的土地情况、居民消费能力、经济发展规模以及政府政策等一系列因素，在这一前提下，对规划区域的空间进行规划，确保房地产开发项目与环境相适应，与经济发展相协调，避免房地产开发项目超出当地经济承受能力，为后续销售工作的开展带来了极为不利的影响[4]。在招标过程中，房地产开发企业需要在国家相关政策的要求之下，开展各类招标工作，秉持公平、公正、公开的招标原则进行招标工作，在选择开发商的过程中，应该对开发商的企业信誉以及综合能力进行评估，避免过度控制成本，导致开发商报价过低，开发质量下降的情况，确保整个施工环节的稳步进行，避免出现各类问题影响施工进度，导致施工成本的增加。3.3施工阶段成本控制措施。施工阶段成本控制的着力点在于房地产开发企业应最大程度避免工程变更以及承包商索赔情况的出现，如果上述情况没有得到处理，将会导致房地产开发企业经济损失的增加。因此在施工阶段，企业需要与开发商划定明确的权利与义务关系，避免责任的缺失，通过这种方式，构建起完善的施工成本管控体系。同时对整个施工过程中出现的人员费用、设备使用费用等进行必要的监督，严格把控，避免费用的随意增加，同时为了保证施工材料的合理化使用，需要组织人员进行专门管理，并进行施工材料的验收[5]。3.4销售阶段成本控制措施。销售阶段成本控制需要着眼于人员费用的控制，在实际处理中，可以加强人员的管理，减少人员流动，同时加强活动策划以及市场推广能力，压缩销售周期，确保资金快速回笼。

4结束语

房地产开发项目全过程成本控制工作的开展，对于增强房地产开发企业的盈利能力，推动房地产行业的健康发展有着最为直接的作用。基于此，文章对全过程成本控制的构成进行厘清，明确决策、施工准备、施工、销售各个阶段成本控制工作的特点以及存在的问题。以此为切入点，吸收过往有益经验，对成本控制工作的方法进行优化，构建起一个完善的全过程成本控制策略，满足房地产开发项目成本控制工作开展的基本诉求，充分发挥成本控制工作的效能。

参考文献：

[1]谢建明.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国国际财经（中英文）,2017(1):252-253.

[2]杨鸥.浅析房地产开发过程中的成本管理[J].河南建材,2017(4):42-43.

[3]孙胜华.浅析房地产开发项目中成本管理对策[J].科技致富向导,2015(3):78-79.

[4]李燕萍.浅析房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].装饰装修天气，2017（24）：98-99.

[5]赵向前.房地产开发企业成本管理中存在的问题及对策[J].门窗,2015(2):134-134.

作者:鞠少俊 单位:金地集团南京置业发展有限公司