房地产经济周期分析

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摘要：由于社会主义市场经济的快速发展，城市化进程的加快，居民需要更多的住所，房地产行业受到了各界的重视。在各种不确定因素的影响下出现了波动的现象，很难保证其可持续的发展，要求国家在遵循市场需求的前提下，建立权威的指标体系，对房地产的不同阶段的情况进行准确的衡量。本文先介绍了相关的基本概念，分析影响经济周期的因素，找出其中存在的问题，并给出解决的措施，为推动该行业的健康发展提供有力的保障，呈现出良性循环发展的趋势。

关键词：中国；房地产；经济周期

房地产作为宏观经济的基础性、先导性产业，对其贡献有着重要的作用，早已经成为国民经济增长的关键部分。房地产和经济是直接挂钩的，二者会表现出一定的规律，通过研究其中蕴含的内部关系，制定出促进房地产增长的政策，科学合理的预测出未来的发展情况，实现趋利避害的效果。另外也要避免行业整体趋势过大的上下波动，这对宏观经济的发展是不利的，为了保证我国经济持续、健康、快速的增长，房地产经济已经成为了理论经济研究的重要方向之一，让它为房地产更好的服务。

一、房地产经济周期

它与宏观经济周期相似，是指产业上升与下降的循环交替，呈现出有规律的波动形式。一般可以分为扩张和收缩两个阶段，其中包括复苏、繁荣、衰退、萧条四个环节，分别代表了不同时期经济的发展情况。经济周期就是经济波动的一种形式，符合大的方向规律，具体的表现就是房地产经济的实际增长曲线围绕着趋势增长曲线周期性的波动，在一个大的框架中变化。

二、房地产经济周期存在的问题

（一）消费需求缺乏型周期。由于以前人们的收入增长速度不是很快，整体的水平较低，购房能力差，这就导致了长期以来消费主体的基础性不强。我国实行的是福利分房制，无论是波峰年份还是波谷年份，消费的供求差基本没有太大的变化，只是稍微的上下浮动。其中存在较为明显的投资需求，这种方式在市场经济下具有随意性，所以就缺乏稳定性，没有较为固定的基础。在福利分房制度取消之后，消费的需求实现了很大的增长，原有的局面得到了改善。（二）数量型的扩张和收缩。最为明显的就是产量，产值在原有的技术水平和结构基础上发生了变化，没有实现质量的提升。引起这种现象的是资本的投入多少，没有出现大规模的资本存量与更新，让这种局面很难有良好的改善。很多企业面临着破产，技术升级的难题，让生产的要素上升到新的水平，虽然会造成大量的资源浪费，但是与此同时推动了产业结构的转化。淘汰了落后的生产力和设备，找出了符合新时展的一条道路，经济学家称其为创造性的破坏过程。（三）产品倾斜性波动。为了满足不同阶层人的住房需要，在房价上进行一定的调节，这样会让他们住上合适的房子。国家出台的政策将其分为经济适用房、中档商品房、高档商品房三个等级，通过研究观察可以得出高档商品房的波动幅度和频率要高于其他的。倾斜性波动主要表现在这个方面，这是跟经济水平的发展有直接关系的，所以应该重视，人们普遍追求高质量的住房，使得需求变大，每年的变化都呈现出较大的差别。（四）政策周期型波动。仅靠市场的调节是远远不够的，需要国家的政策来规定其呈现出良好的发展秩序。在1986-1990年的房地产周期中，这个时候正好赶上了改革开放的浪潮，国内经济有了好转的变化，确定土地有偿使用和宪法允许土地批租的政策刺激下导致房地产经济迅速扩张。在1991-1996这个时期内，随着十四大的召开，邓小平发表了重要的讲话，对房地产的发展产生了一定的影响，在不同阶段都有与之对应的政策。（五）市场机制不健全。我国在实行社会主义市场经济体制以来，取得了显著的效果，但是同时本身存在着盲目性、滞后性等弊端，是房地产经济发展的不利影响因素。在初期的时候，单位和个人的购房比例较小，主要的还是国有企业和政府根据自身的制度进行分配，它们是购房的主体，让市场的供求机制很难发挥出作用，一旦受到外部的冲击就很难依靠系统本身来调节。1997年以后市场机制在房地产经济中的作用越来越大，同时它的局限性也日益突出。（六）区域发展不平衡。我国的区域发展是不平衡的，东南沿海地区比较发达，西北地区比较落后，这就决定了房地产投资的方向。南方地区的投资几乎占了整体的一大部分，最为密集的是集中在北京、上海、广东这三个地方。这种区域的发展不平衡一方面是在短时间内大量的人力物力财力支持着局部地区，另一方面是由于其他地区房地产发展的严重滞后，从而影响了全国房地产行业的健康发展，总体的局面不是很稳定，形势出现了加剧的情况。（七）封闭型波动。在过去发展的几十年时间里面，我国房地产经济几乎不受世界经济的影响，相互之间的联系不大。虽然当今社会已经是经济全球化了，但是很多方面还是比较传统的，很少在国际上进行交流沟通。我国的大部分资源的自我拥有率较高，国际经济环境的变化对我国也不会产生太大的影响，总体的形势还是根据国内的发展出现变化。与此同时没有引进西方先进的技术，没有从世界资源中获得较多的比较效益和竞争效益，都是在国内的区域进行发展。

三、房地产经济周期改善的措施

（一）加强立法。运用强制性、规范性、稳定性的法律手段进行保障，要确保其具有权威性必须通过房地产主体、市场行为、政府管理三个方面来配合，协调和相互之间的关系从而创造出法制化的环境。在运营的过程中都是靠具有法律性质的合同来达成共识，不像一般的实体商品简单的交易就可以了，所以要重视购房过程中的环节。首先要完善规范来解决房地产的消费纠纷；其次是要严格执法，进行严格的市场监管；最后房地产的信用体系，建立平等、公开、自主的契约制度。（二）建立检测预警系统。这方面的工作具有十分重要的现实指导意义，根据目前的情况需要全面的进行分析，制定出科学合理的一套体系。第一是加强房地产信息和数据的整合，准确的把握住动态的运行情况，对各阶段实现有效的控制。第二是根据曲线图再结合实际的情况，制定出解决不利因素的计划从而做到万无一失。第三是运用调控手段，实现有效地组合提供科学的依据。第四是要把握住房地产的行情，做好科学合理的预测，减少过程中不必要的麻烦。（三）确立宏观调控目标。努力减少外部经济对周期的冲击，虽然出现波动是不可避免的，上文中提到两个时期房地产经济出现了大起大落的情况，这与宏观调控不当有着紧密的联系。尽量缩小波动的幅度，让经济的增长呈现出缓升缓降的总体态势，让房地产持续健康的发展。对供求关系进行合理的调节，实现住房的供给总量与有效需求的结构实现动态的平衡，同时也要注重建筑行业的协调发展，优化产业结构，提高资源的利用效率和水平，把宏观调控的目标当做前进的动力。（四）改善调控机制。让房地产市场成为经济活动和宏观调控的中间环节，发挥出自身的作用创造出最大的价值。由于存在停滞不前的情况，所以调控的时候要提前，这样才能做到有备无患，避免因为紧急情况造成的损失。要选用多种有效的手段，实现中长期和短期调控的兼顾，让整体的发展趋于平稳。要注意节奏的重要性，紧缩与扩张手段混合使用，在总量控制的前提下实现结构的调整，及时掌握第一手信息，把效用落实到具体的工作中去，体现出人的主观能动性。（五）调整投资政策。是影响周期波动的主要原因，投资主体的多样化使得市场上出现混乱的秩序，很难找出有效地办法进行调节。经过研究发现企业的决策往往比较理性，有助于平抑房地产经济周期波动的现象，要时刻关注投资的变化，不能离开宏观政策的控制，资金的比重要合理，防止过大或者过小对经济产生阻力。投资结构要合理，不能在不了解市场情况的前提下，制定建设房产的计划，盲目的开发这样建设出来的房产没人购买，会造成资源的闲置浪费。（六）强化政府土地批租管理。通过严格的行政程序进行土地的划分，制定合理的供应计划，从总量上实现控制，这样就保证可以得到有效的利用。采用垄断经营的方式，不能因为拆迁等原因让价格下降导致土地流失，要进行综合的回收，大大提高土地的增值收益。从协议出让向招标拍卖转变，减少其中的政府参与度，采用市场化的手段进行转让，可能竞争出几倍，几十倍的价格，最大限度的实现土地的潜在价值，减少炒作投机行为的出现，提高政府对于土地的控制能力。（七）规范土地交易行为。当市场经济体制并不完善的时候，要进一步深化，设定专门的土地交换场所，慢慢形成有效的交易市场，这是目前发展的必然选择。首先它涵盖了使用权出让、转让、租赁三个层次，建立起完整的交易体系，要实现房地产行业的完整性和统一性。其次是要按照市场的规划运作，要全部采取市场化的手段进行招标、拍卖。最后是交易要统一管理，实现集中操作，在过程中实现规范化，为交易双方提供有效的平台，达到利益的最大化。

综上所述，我国房地产经济周期受到很多因素的影响产生波动，要从经济发展的角度出发，提出有效的方法进行改善。让周期更加的趋于平稳，呈现出健康发展的形态，为社会主义市场经济创造更大的价值，发挥出其在国民经济中的重要贡献。减少外部对行业造成的冲击，内部系统要实现良好的运行，能够有效的控制周期波动的情况，为经济发展注入新的活力，起到带动辐射的作用，利用房地产经济周期的波动规律，加快改革和发展的步伐。

参考文献：

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[2]付战兵.房地产经济周期波动研究[D].四川大学，2014.

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[4]王曦，刘光中.我国房地产经济周期分析[J].城市开发，2015，（07）:62-65.

作者:王玉秀 单位:吉林省长春市九台区房屋产权管理中心