房地产经济周期波动因素研究

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摘要：房地产经济周期分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。而造成房地产经济周期波动的原因复杂，可以分为直接因素与间接因素，其中直接因素是供需关系的变化以及间接因素包括宏观经济、人口红利、土地政策、固定资产投资等。现文章主要针对房地产经济周期波动影响因素进行研究。

关键词：房地产经济；周期波动；影响因素

房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周期波动明显等一系列情况。为了保证房地产经济健康发展，对房地产经济周期波动影响因素，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着重大的意义，更为重要的是对建设社会主义和谐社会有着重要的作用。

一、房地产经济周期

房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。

二、房地产经济周期波动影响因素

(一)影响房地产经济周期波动的直接因素。房地产市场的供需变化是影响房地产经济周期波动最直接的原因。主要影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩；供小于求则房地产市场扩张。从房地产经济的供给主体来分析，固定资产投资与国民经济发展之间存在着密切的联系。房地产投资周期、房地产经济周期与国民经济状态之间存在着紧密的联系。因此，深入了解并准确把握房地产投资周期对消费者与房地产企业都是十分关键的[3]。从国际经验来看，发达国家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右。相对来说，发展中国家的变动范围更大。中国在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占据固定资产投资比例的20%，占据了GDP的10%左右。需求在经济学中是十分重要的，如果国家对房地产的调控可以正确把握需求的规律并且从根源上影响需求，则可以对房地产市场进行更加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的情况。然而经济学者提出，房地产需求与其他一般商品需求不同，无法套用其他需求体系来进行预估。在房地产需求中可以根据消费者的目标将其分为消费需求与投机需求。调查研究数据指出，目前我国房地产消费需求的弹性相对于投资需求要更小。这就代表着政府在制定政策的时候可以根据不同类别的需求有针对性的进行调控。(二)影响房地产经济周期波动的间接因素。1.宏观经济因素。我国整体的宏观经济环境有可能会对房地产的供给与需求双方产生影响。如国家经济环境处于不景气的状态下，政府会根据市场环境出台扩张性政策，通过拉动内需来稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根据市场状态出台紧缩性政策来降低需求进而抑制房地产市场发展，避免过多房地产泡沫出现。(1)国内生产总值我国国内生产总值呈现规律性周期变化，房地产经济发展与国内生产总值变动周期之间的关系紧密。整体来看，房地产经济波动周期的变化相对国内生产总值周期变化要发生的更早。导致这一现象出现原因是房地产行业位于产业链的前端，能够预示着宏观经济的发展走向。同时，房地产行业的变动也会对其他行业造成一定的影响。在这一影响过程中存在着时间差。我国国内生产总值的总和全部行业的经济总值，所以国内生产总值的变动周期会相对于房地产行业更晚。另外，国内生产总值的波动周期的整体规模相对房地产行业来说要更缓，这与国内生产总值的核算方式有关，其他行业的波动也会对GDP核算造成影响，自然会对GDP波动周期产生影响[4]。相应的，如国内生产总值持续处于上升阶段，失业率降低，群众受众资金充分，投资者的投资行为增加会拉动房地产市场扩张；如国内生产总值降低，失业率上升，消费者手头现金变少，投资者资金大幅减少，房地产市场自然收缩。(2)利率国家颁布的利率政策是干预房地产经济周期波动最为明显的手段之一。利率的调整会同时影响到房地产供需主体。政府会整体把握房地产市场的整体情况，进而颁布不同的利率政策，通过改变基准利率以及金融结构存贷款利率来改变利率结构。利率的改变会对房地产企业的建设成本以及消费者的购房成本造成影响，进而调节房地产建造行为与消费者的购买行为，从而实现调节房地产市场的目的。房地产属于资金密集型行业，在行业发展的各个环节都会涉及巨额的资金交易。如利率下跌，则融资成本下降则会对房地产市场产生刺激，进而推动房地产的繁荣发展。在我国金融市场日益完善的背景下，利率对房地产经济周期波动的影响越来越明显。(3)居民消费与存储居民消费与存储会对房地产经济周期波动产生影响，而居民的消费与储蓄则会受到居民可支配收入的影响。群众的购买力持续增加，从而加大了对房地产的需求。需求的增加又会带动房价再次上升，拉动房地产投资。另外，我国消费者的消费理念变动也促进了房地产市场的发展。以往我国购房消费者都是使用存款买房，买房者付全款的比例较高，这种形势不利于房地产市场资金的周转。而近几年来金融政策的成熟，贷款购房的引导政策大大推动了房地产市场的发展。2.人口红利。我国人口数量与房地产需求之间的关系十分紧密。消费者对首套房的需求十分强烈，即使房价出现不同程度的上升，只要消费者的积蓄可以承受或未来的收入可以负担都可以选择购买第一套房。人口的三个方面都会对房地产经济造成影响，即为人口总量、劳动年龄人口以及购房失灵人口。在上述三个层次中购房适龄人口是最值得关注的，这类人口还可以分为首次购房刚性需求人口以及多次购房改善性需求人口。在2016年我国劳动人口达到高峰，2015年购房适龄人口达到高峰。但是由于我国特殊的购房需求，当前适龄人口的刚性需求将逐渐薄弱，但家庭小型化与城镇化对住房的需求依然在支撑。3.土地政策。土地政策是政府通过对土地进行控制来对房地造成影响的一种形式，以便让房地产市场自我调节的形式。20世纪90年代以来，我国房地产市场一共进行了5轮调控。在第三轮调控过程中使用土地政策较为频繁，这是由于在第三轮调控过程中但是货币调控政策实施的目的出现了冲突。房地产经济则需要使用其他手段来进行调节，土地政策成为了政府的选择。土地政策是干预房地产经济周期变动的有力手段，能够从本质上对房地产的市场供给造成影响。伴随着土地政策的成熟，政府土地政策的出台与实施对房地产经济周期波动的影响中起到的作用越来越明显。4.固定资产投资。我国是一个典型投资导向性国家，通过投资拉动经济发展是推动我国国民经济发展的重要手段。固定资产的投资发展形势对房地产经济造成了影响，甚至影响了国民经济的发展情况。因此，在经济不景气的环境中，持续增加固定资产投资，拉动国内消费行为是劳动经济发展的常见手段。但是这一方式从长远来看却不可取，在未来的发展过程中我国政府将会对宏观经济发展规律进行更加深入的了解，将固定资产投资对房地产市场波动的影响逐渐弱化。5.财政货币政策。就全球范围来看，各个国家政府在房地产经济走上政策轨道后，通常实施的政策都是逆周期政策，即为在房地产市场过度繁荣发展的阶段，使用抑制房地产过热、过快发展的调控策略，在房地产市场萧条的阶段，采用支持、带动房地产发展政策。根据房地产经济不同发展状态实施不同政策的目的在于维持房地产的平稳，抑制房地产市场过度波动。其中，财政与货币政策就是调节房地产市场发展的重要政策手段。第一，财政政策。财政政策是对于房地产市场来说，政府为了实现某种经济目的而采用的财政手段用于干预房地产经济活动的总称。对于中国房地产经济来说，财政政策对房价的影响是不容忽视的。在IS-LM经济模型中，当政策实施扩张财政政策的阶段会使得利率上升，从而导致私人投资挤出。宽松的财政政策则会导致房价持续上升，尤其是政府在进行城市基础建设或投资时，对房价的影响更加明显。同时，开征、取消房地产相关税收政策也会对房价造成影响。通常来说，房地产开发税收会增加房地产建设成本，使得房地产开发商放缓房地产建造脚步，缩小供应，导致房价上涨；相反，政策减免房地产开发税收则会使得房地产开发商加快建造房地产脚步，扩大供应，从而导致房价下跌。第二，货币政策。货币政策对房地产市场的影响是需要传导机制实现的。所以，货币政策的实施是否可以对房地产市场造成影响需要由传导机制决定。从2008年金融危机开始，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化趋势。2009年我国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到27.7%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。2010年房地产限购、限贷政策实施，但货币供应量依然保持高水平，所以房地产市场增速下降，但并未出现大幅下跌趋势。2010年，货币供应量同比增长19.7%，房地产销售面积同比增长11.3%。综合来看，国家实施的货币政策可以对房地产市场进行调整，有助于房地产平稳发展，回归理性发展。

三、结语

总的来说，在国民经济发展过程中房地产行业的重要性与地位不言而喻。对房地产经济周期波动影响因素进行摸索有助于更加准确的把握房地产经济发展脉波，从而对房地产市场开展积极的干预、健康的引导，引导房地产经济能够稳定发展，营造和谐的社会环境。

参考文献：

[1]李惠强.当前中国宏观经济政策下房地产经济周期探讨[J].商场现代化,2010(27):121-122.

[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛,2011(5):14-16.

[3]杜金刚.中国房地产经济周期波动影响因素[J].环球市场信息导报,2015(41):18+25.

[4]谭鹏程.房地产价格波动影响因素的实证研究——基于广州市的VAR模型[J].特区经济,2013(10):37-39.

作者:刘洪 钱佳蓉 单位:1.南通市住房保障和房产管理局 2.南通大学 3.南京大学商学院