房地产经济发展状况与问题思考

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摘要：房地产经济一直作为鄂尔多斯的地方经济，伴随着“煤炭辉煌十年”发生了翻天覆地的变化，逐渐成为鄂尔多斯市经济发展的支柱产业之一，为地方经济的发展做出了相当的贡献。但是随着全国经济下行压力不断增大，当地地房产业也出现了许多问题。本文就房地产发展状况和趋势分析鄂尔多斯房地产的发展状况和问题，由此提出的思考。

关键词：房地产；发展状况；问题；思考分析

改革开放之初，鄂尔多斯市（原伊克昭盟，2001年9月撤盟设市）是内蒙古最贫困落后的地区之一。近年来，鄂尔多斯市依托资源优势，抢抓西部大开发等一系列重大机遇，深入贯彻落实科学发展观，紧紧围绕打造国家级能源重化工基地的战略目标，全力推动产业结构转型升级和发展方式转变，初步实现了经济总量由小到大，发展布局由乱到治，产业层次由低到高，增长方式由粗放到集约的历史性转变，特别是“鄂尔多斯发展模式”得到中央和自治区的充分肯定和高度重视，成为改革开放30周年全国十八个典型地区和学习实践科学发展观五个典型城市之一。2011年，荣获了全国文明城市和国家卫生城市荣誉称号。鄂尔多斯房地产经济作为鄂尔多斯的支柱经济之一，为地方经济发展做出了重大贡献。随着当地城市居民生活水平不断提高，对商品房的需求不断增加，房地产业得到举世瞩目的发展。但是近几年，随着当地煤炭产业的持续低迷，居民收入骤减，成交量相应减少，导致大量商品房积压。加之政府对房地产提出了许多敏感性政策，如税收、信贷、限购等，使得鄂尔多斯房地产行业受到重创。

一、鄂尔多斯市经济发展及房地产用地管理基本情况

（一）房地产开发情况。鄂尔多斯房地产经济开发主要以东胜、康巴什为起点，向周边纵向延伸。近10年，随着社会经济的快速发展，房地产开发也如火如荼。但是从2010年开始开发规模开始下降，购地和竣工规模的增速也减缓。由于房地产开发用地大多来自拆迁，但是由于拆迁费用较高，由此产生诸多的安置问题，带来了不少的社会矛盾。尤其在近几年，拆迁工作处于停滞状态。（二）房地产的投资情况。随着我国经济的快速发展，作为自主发展的房地产业，在近20年投资规模不断增长，而鄂尔多斯的房地产业投资规模却不平衡。从2005年到2015年，鄂尔多斯市商品房的规模出现井喷式增长，大量的商品房积压。从地区分布来看，市区不断增加。从增速来看，近几年的房地产经济几乎处于停滞状态。从资金投资来源来看，由于房地产开发需要大量的资金，而其中绝大部分资金都来自于银行信贷，而银行对房地产贷款的审批也处于停滞状态。（三）房价情况。从2001年到2010年期间。面对均价7000以上的商品房，投机与投机需求铺天盖地而来，推动房价呈现出一种非理性的增长，严重脱离了经济增长和人民收入水平增长的水平。大量的商品房由于价格过高，老百姓能买得起得很少，买得起的大多都是投资客。从11年开始，一方面鄂尔多斯支柱产业严重跌落，居民收入骤减；另一方面国家出台各种宏观调控政策打压房价的过快增长，抑制房价泡沫。

二、鄂尔多斯房地产存在的问题

1.鄂尔多斯房地产开发起步晚，基础薄弱，受前几年煤炭市场价格的持续飙升，煤炭企业大量的资金涌入房地产业，促使房地产开发量急剧扩大，开发规模、竣工面积和销售面积迅猛增加，造成房地产过剩；2.2012年以来，因鄂尔多斯市房地产业经过几年的高速发展以后，房地产市场供求失衡，楼市需求萎缩，出现了有价无市的局面；3.房地产开发的资金来源比较单一，大多数来源于银行或个人信贷，开发商的自由资金比重较小。受全球金融危机影响和国家房地产调控力度加大，加之鄂尔多斯市陷入民间借贷危机，使房地产业深受重创，市民消费能力大幅下降，住宅空置率增高，存量房产进一步加大，房地产市场呈现整体下滑态势；4.市场存量房明显增加，压占大量民间及企业资本。随着近年来商品房开竣工、上市销售面积大幅增加，特别是2010年以来建设的速度一定程度上超过了实际的需求增长速度，大量上市及预售商品房存量增加导致销售急降。另一方面由于国家信贷政策趋紧，企业融资难度普遍加大，中小企业很难在大型银行获得贷款，加之企业融资渠道不畅，不少开发商通过民间融资借贷等手段开发楼盘，对民间融资依赖性强，导致大量民间资本积压于房地产市场。本来中小企业抗风险能力弱，受房市低迷的影响，容易陷入一种恶性循环状态。5.土地市场受城市规划调整影响较大。近年来，随着鄂尔多斯市城市化步伐的不断加快，原有城市规划已不适应于城市发展需要，但部分旗区控制性详细规划进展缓慢或作用发挥不充分，导致城市规划的随意性和不确定性。规划设计条件的变更不得使收储土地和拟出让土地的使用条件发生改变。同时由于城市规划调整，部分经营性用地容积率增加，用途改变，影响实现土地收益最大价值的实现。6.随着国家房地产宏观调控政策效应的逐步显现，房地产开发趋向理性，进入调整期，价格总体上得到了遏制。

三、浅谈对鄂尔多斯市房地产业发展问题的几点思考

1.为了加强国家宏观调控，鄂尔多斯《鄂尔多斯宏观经济形势分析与预测报告》称，房地产调控依然是去“泡沫”的核心。通过保障房满足一部分住房需求，都是为了防止房地产的泡沫引发的危机和风险。2.要严厉打击各种地产投资和投机，控制房价的过快增长。降低房产税费，鄂尔多斯政府要采取有效的措施，降低房地产开发建设成本，切实减轻企业的负担。3.适当引入外资经济促进经济开发，这样也可以有效避免地方保护主义。完善市场法规，通过建立市场法规，为房地产开发企业提供一个良好的市场环境，促使我国房地产经济的稳定、健康的发展。4.严格执行保障性住房有关政策。保障性安居工程的项目原则上允许回购、改建，以消化存量房为主。必须新建的，严格按照“保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，保障性住房用地应保尽保”的要求，依据自治区分解下达的保障性安居工程任务和合理住房需求，加快保障性安居工程用地报批和土地供应工作。加强保障性安居工程建设的监督管理，严禁擅自改变保障性住房用地性质。严格按照政策规定的各类保障性住房套型面积核定用地规模和供应土地，确保节约集约用地。5.完善供地政策。积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用，从完善土地市场机制、健全土地宏观调控体系、实施节约优先战略的基本要求出发，以“保民生、促稳定”为重点，坚持土地招拍挂出让基本制度，通过创新和完善，有效实现中央调控政策要求的土地出让政策和措施，主动解决商品住房建设项目供地、开发利用和监管中出现的新情况、新问题，实现了土地经济效益与社会综合效益的统一、市场配置与宏观调控的统一，促进城市房地产市场健康发展。

作者:穆杰 单位:鄂尔多斯市国土资源局

参考文献

[1]中国房地产经济的发展状况与问题思考.2011.

[2]鄂尔多斯宏观经济形势分析与预测报告.鄂尔多斯市政研室.2015.

[3]刘秋雁.房地产投资分析.[M].东北财经大学出版社.2003.

[4]史东辉.房地产经济与管理专论.北京.中国建筑工业出版社.2008.