内蒙古房地产经济泡沫问题探讨

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一、内蒙古房地产经济泡沫问题现状

房地产的经济泡沫现象是指由于人们在投机获利动机的驱使下，使得房地产总市值中被过度需求拉高，大大超过其真实需求决定的实际总市值。其中的超过部分就是房地产经济泡沫。内蒙古自治区商品房平均售价从2001年到2011年十年期间，呈现出持续上涨的趋势，从2001年每平方米1235元上升到2011年每平方米3783元，期间无下降趋势。从数据看，内蒙古房地产产业整体的发展并没有出现商品房的平均价格整体上上涨和回落的过程，即泡沫的产生和塌缩的过程。但是从微观来看，内蒙古的鄂尔多斯市在2012年出现了房地产产业崩盘的现象，出现了价格整体上涨和回落的过程，所以目前内蒙古房地产经济局部存在着经济泡沫的问题。其次，内蒙古房地产产业发展速度太快。按国际标准，房价和居民年收入之比一般在4－6倍之间，而内蒙古自治区部分地区之比达到了6－8倍。内蒙古房地产经济泡沫问题需要引起我们的注意。

二、房地产经济泡沫形成原因分析

2．1土地的稀缺性

土地的自然供给是固定不变的。内蒙古自治区土地资源是不可再生的，也是相对有限的，但是随着内蒙古自治区的不断扩张，人口不断增加，人们对土地的需求有着无限扩大的趋势。土地是房地产产业发展的载体，而土地的稀缺性以及其价格的虚构性使得土地可以脱离实际价格从而产生泡沫。由图1可以分析得到，土地的供给弹性小，几乎为刚性，而需求弹性大，刚性供给S和需求D1共同形成了价格P1，但是，当人们的需求量增加，土地供给不变，需求函数由D1移动到D2决定了价格P2，从而使得土地的价格上涨，这就为房地产经济泡沫的形成提供了理论基础。

2．2房地产市场信息不对称

房地产市场是一个不充分市场。房地产市场因其特殊性无法将其看作完全竞争市场，并且买卖者双方信息是不对称的，许多房地产交易和定价是暗中进行，并且不排除房地厂商之间存在卡特尔这种情况，所以，在这种情况下成交价不能反映成交物业的真实价值。

2．3资金来源的单一性

内蒙古自治区房地产产业资金来源形式十分单一，主要由国内贷款，利用外资，自筹资金以及其他来源等几种方式。从2001年到2011年的数据分析来看，内蒙古自治区筹集资金的形式主要依赖于自筹资金，而其他的筹资方式运用的比率非常小。如表1所示，内蒙古自治区自筹资金比率从2001年的52%上升到了2011年的80%，远远高于国内的平均水平。而与内蒙古同处于西部地区的四川省自筹资金的比率则一直维持在30%－40%之间相对稳定，经济相对发达的北京自筹资金的比率则处于20%－30%之间，处于相对较低的水平。房地产企业资金来源中自筹资金的比率高，其经济泡沫崩塌的风险越大。从经验分析来看，内蒙古鄂尔多斯房地产崩盘的主要原因，是因为其资金来源不是依赖银行的信贷资金，而是当地的活跃的民间借贷市场，一旦房地产市场发生危机，房地产商的资金链就会断裂，从而引发房地产产业崩盘的结果。所以内蒙古自治区房地产产业自筹资金高比率问题值得我们关注。

2．4投资者对于房地产市场价格的非理性预测

随着城市化进程的不断发展，土地资源存在着潜在的升值趋势。对房地产未来价格的非理性预期造成了投资者对未来高回报的无限期待，于是，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，致使房地产价格只升不降。而先期投资者在获得暴利之后又会投入更多的资本进入到房地产行业，以此不断反复，最后导致房地产经济泡沫的产生。

三．房地产经济泡沫危害分析

3．1社会经济结构失衡在经济泡沫破碎之前，由于房地产价格不断上升，必然会吸引大量的社会资源投入到房地产产业的开发当中。这就意味着，房地产产业的资金将会占用生产性产业、基础建设产业和服务性产业的发展。资金投入的不充分必将导致社会资源配置的失衡，从而使得社会经济结构失衡。3．2破坏金融体系内蒙古房地产产业经济泡沫一旦破碎，将会给大量的金融机构造成无法逆转的损失。在利益的趋势下，以及土地的可担保性，银行趋向于将资金用于房地产产业的投资，占领房地产产业的市场份额，许多银行甚至会降低放贷标准，使得银行丧失正常监督功能，给银行带来了巨大的风险。而房地产经济泡沫破灭的最直接后果就是给金融机构带来了大量的坏账损失。抗风险能力低的银行将有破产的风险，最后甚至可能导致爆发全面的金融危机。

四、房地产经济泡沫的预防对策

4．1严格审批房地产开发项目

房地产行业前期的高利润性，必将会吸引许多房地产开发商来开垦有限土地资源。所以，需要内蒙古自治区政府在审批开发项目时一定要严格把关，房地产开发项目应具有个性和特色，有其开发的价值和升值空间，对于那些只追求经济回报，而不注重城市统一规划不实际的开发项目要果断拒绝。这要求自治区政府必须及时制定和完善城市开发规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。这是预防房地产经济泡沫的有效途径。

4．2丰富房地产产业资金来源形式

目前，内蒙古自治区房地产产业资金来源形式主要依靠于自筹资金，其风险性和不确定性十分巨大，所以需要自治区政府通过行之有效的管理政策，来丰富房地产产业资金来源形式，如吸引外资，招商引资，在允许的范围内增加国内贷款比率，政府介入监管提高民间融资的安全性和稳定性。只有丰富了房地产产业资金来源形式，才能从根源上杜绝房地产经济泡沫的产生。

4．3提高本土企业的核心竞争力

内蒙古自治区既要使支柱产业丰富化，又要全面融入新经济的发展框架。降低房地产产业在经济体制中的占有率，以降低其带来经济危机的风险。所以，内蒙古自治区要大力发展其他产业，如第三产业的中的服务业、旅游业;以及内蒙古得天独厚的畜牧业;以及煤炭产业多元化发展。提高本土企业的核心竞争力并获得较大的市场份额，以及建立房地产市场调控和管理体制，防止房地产经济泡沫的出现。使得经济结构更加稳固，经济实力更加雄厚。总之，内蒙古自治区房地产产业经济泡沫现象需要社会各界的企业家，房地产开发商以及自治区政府部门一起通力合作才能避免。我们需要以发展的眼光来看待房地产行业的发展，看清局势，把握时机，抓住机遇，同时向其他优秀省份和国家学习，缩小差距，建立起一个可持续发展的内蒙古房地产经济体系。

作者：刘天龙工作单位：呼和浩特市房地产产权市场