房地产经济发展背景分析

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一、房地产行业与社会的关系

生活的本质是使人不断地超越自我,而房地产的本质是使人不断超越既定的社会角色和地位。房地产行业作为现代社会中一个较为重要且受到社会广泛关注的行业,与社会的关系是非常密切的。在同社会的关系方面,房地产行业有着与其他行业明显不同的几大特征。首先,在社会公平方面,由于不同群体的住房拥有率和不同收入阶层的住房居住条件都有着明显的差异,房地产行业集中体现着社会的不公平和阶层性。房地产行业明显的体现着社会的分配原则,加深人们对于社会公平问题的理解。其次,在社会政治稳定方面,由于房地产行业对社会就业问题的影响很大,帮助社会解决了很多就业问题,因此要鼓励房地产行业的发展。与房地产相关的就是房子的问题,住房问题是关系到人民生活的根本,房产价格的合理有助于社会购房率的提高,帮助普通民众解决住房问题。可见,房地产行业的一些微小动向甚至会关系到社会的稳定和持续发展。最后,在社会经济发展方面,房地产经纪的持续稳定发展能促进国民经济的持续稳定发展;而房产行业的急速发展可能会导致整个国家经济过热,对国民经济的稳定有重要的消极影响。另外,城市改造和拆迁工程对城镇居民生活的稳定和社会政治的稳定也有很大的影响[2]。

二、房地产经济发展的现状

房地产市场是指所交易的商品是房地产或房地产权益的市场,交易包括买卖、租赁、抵押等。房地产市场是一个产品差异化的市场,是一般人非经常性参与的市场。房地产市场的交易程序较为复杂,交易金额巨大,且其供求关系、价格水平、价格走势在不同的地方各不相同。影响房地产的需求因素包括房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的个人偏好以及消费者对未来的预期。房地产市场容易出现垄断和投资行为,因而需要受到法规政策的限制和影响。众所周知,房地产行业是一个暴利行业。房地产具有价值的盈利性、使用的长期性、位置的固定性、影响因素的多样性等特点。目前,房地产行业整体处于发展期,有较大的发展空间。然而,我国房地产的发展现状却不太乐观,暴露出了一些问题,对房地产经济的长远发展非常不利。

1)房地产市场结构不合理。不少房地产开发商为谋求利益的最大化,唯利是图,不遵循房地产行业的规则制度以及国家的相关法律法规,人为的抬高房价,导致房地产市场的供应严重失衡。再加上地方政府偏向于开发商品房,忽视了对经济适用房和廉租房的开发,更使得房地产行业的市场结构形势恶化。在这种形势下,一方面,房地产开发商手中掌握着大部分卖不出去的房子,而普通的市民由于经济条件不足,急需买房却又没有足够的经济能力来承担一套房子的经济负担,从而导致房地产在有足够的供应和足够需求的情况下走向了供与应不能有效发挥其对经济发展的积极意义,走向各自的极端。

2)商品房价格持续上涨。目前,我国的房产需求量是很大的,而房地产也在不断地开发进程中,只是由于房价过高且不断地上涨着,导致普通民众根本买不起房子。房地产商为谋求更多的利益,不断地运用舆论力量进行炒作,通过炒作抬高房价。加上国家对房地产行业缺乏相应的管理,地产行业本身有缺乏一定的行业规范标准,以及土地价格的持续上涨,导致房产的价格陷入不断提升的恶性循环中。由于房价过高且呈现出持续上涨的趋势,给普通民众带来了过高的买房压力。房地产行业作为关系到民计民生的根本行业,与民众的生活息息相关,商品房价格的持续上涨,关系到普通民众的切身利益,对社会的稳定和发展是不利的。

3)房地产秩序混乱。虽然我国市场经济发展迅速,但是其自身还存在不少问题和缺陷。我国市场经济的弊端在房地产行业中表现的最为明显。许多外商乘机投资我国的房产行业,外资大量涌入我国房地产行业,导致我国房地产行业秩序更加混乱。另外,不少房地产投机商为谋求暴利,大量购房,炒热房价,严重影响普通市民的买房心理和买房需求。另外,有不少经济能力较强的投机分子,将个人资产用于对房子的投资,希望通过投资谋取利润,这些都严重影响了房地产市场,导致房地产市场秩序混乱。

三、房地产经济的发展策略

1)严格控制地价。征服你应该树立科学发展的观念,合理规划建设用地,严格控制土地的价格。土地的价格直接影响着当地的经济,特别是房地产经济,因此,要严格地控制好,切莫让它成为不利因素。为了让低价趋于合理,在规划土地用地状况时,政府要控制建设用地量。特别要控制用于房产开发的用地量,要调查清楚当地的住房需求状况和房地产经济的发展状况,不要为了增加财政收入而一味地允许房产开发。

2)优化房地产市场的供应结构。为顺应社会的需求特别是中低层收入者对住房的需求,控制好房地产市场的供求结构,政府应该采取必要且有效的手段,加强对房地产行业的宏观调控。对于城市规划特别是土地规划,地方政府应该特别注意合理规划和布局城市用地,对与高档商品房的土地供应量要严加限制,最大限度地增加经济适用房和廉租房的土地供应量。通过合理的布局和科学的调控,以使得房价更能适应中低收入人群的接受能力。

3)房地产企业集约化发展。目前,我国房地产企业数量过多,集中程度较低。房地产行业对投资金额量的要求较大,而集中程度的缺陷将直接影响企业的资金周转,不利也房地产行业的发展。因此,政府要加强对房地产开发商的管理,严格房地产行业的准入机制。房地产企业应注重集约化发展,这样不仅可以有效利用资源,节省投资成本,还能在一定程度上对降低房价有所帮助。房地产企业的集约化发展对于房地产行业的稳定有着积极的意义。

4)发挥税收的调节作用。为降低房地产经济泡沫风险,限制投资性、投机性购房行为,政府可以发挥税收的调节作用,对于购买商品房并在短期内销售出去的行为,政府可加重对其所得税的税率。而对于正当的购房行为,政府应减少对其税收的征收,并给予相应的优惠政策。对于购买两套或两套以上的商品房的行为,要免除税收优惠政策。

5)大力发展二手房市场。目前,城市居民有不少人拥有两套或两套以上的房子,有房子都是空置着或者是用于出租。为减少房屋空置率,减少购房需求,优化房地产市场的供求结构,可以加大对飞、二手房市场的发展力度。一方面,政府可利用宏观调控的手段,减少二手房市场的税率,另一方面,可以采取正确的方式引导人们的住宅消费观念,改变人们对于房屋的消费观念和消费习惯。加大对二手房市场的发展力度,对于房地产经纪的发展在长远上来看是有很大的积极意义的[4]。房地产与全体国民的生活息息相关。如今房地产发展现状低迷,主要体现在房地产泡沫过多,房价过高等两大弊端上。为了解决这一弊端,减轻“房奴”的压力,则国家必须拿出一些切实可行的策略来革除各类弊端。例如房在地产市场结构不合理、房价上涨过快、其秩序紊乱等等。本文提出了相应解决策略,例如房地产企业集约化发展、发挥税收的调节作用的同时,还应大力发展二手房市场,让更多经济情况捉襟见肘的国民能够实现“有房梦”。

作者：张瑜工作单位：天津市宝坻区土地整理中心