房地产经济问题研究对策

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1存在的问题

1.1房地产企业融资模式单一化

资金是企业运行的血液，能否正常循环流通，决定着企业的生存和发展，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，正常的生产经营秩序就会被破坏，企业就会面临停产甚至倒闭清算的危险。而在房地产开发、流通以及消费的过程中，必然会涉及大量资本的流动，为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资之和。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。

1.2房地产金融市场结构单一化

影响房地产价格的关键因素之一就是房地产金融市场结构的单一化，其主要表现在供给和需求的不平衡上：我国房地产市场的非理性繁荣与起伏，以及国外房地产泡沫破灭的教训，敲响了经济社会可持续发展的警钟，必须深刻认识到房地产业可持续发展的重要性。为保证房地产市场健康发展，中央政府多年来出台了一系列房地产宏观调控政策，运用金融、财政、土地等经济手段和行政手段，对过热的房地产市场加以调节控制，如从供给上，打击囤积土地，紧缩银根，收缩信贷，提高利率；从需求上，提高第二套房购买者的首付比例和贷款利率，打击投机需求等。但日益严厉的宏观调控政策并未有效地抑制房地产市场的热度，房价依然高涨。

1.3房地产住房贷款结构不平衡

目前，消费者购房款一般都是采用商住房抵押贷款，对于一些工作稳定(如国有企业)的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远满足不了人民的需求。同时，金融机构发放住房贷款的局限还在于其辐射地区仅限于机构所在地，即只有本地区的居民才能申请得到贷款，非本地区居民则只能寻求其他途径贷款。经济发展是造成住房贷款结构失衡的主要原因，此外各地住房贷款利率的高低不同、贷款条件的限制不同也不同程度地导致此种弊端。

1.4房地产法律体系的不完善

调整房地产法律关系的有宪法、法律、行政规章等，但是主要是依靠部门规章，地方性法规以及一些立法性文件。这些法律规范性文件真正涉及房地产法律关系的少之又少，有时候仅能依据一些法律原则来进行管理，无法真正起到指导房地产商、消费者正确行为以及保护各方合法权益的作用。

2完善我国房地产经济的对策

2.1利用信托融资，开发多种融资方式

目前，国际市场上较为盛行的融资方式除了我国采用的传统融资方式外，还有国内ipo、境外ipo、借壳上市、上市公司资产置换以及房地产投资基金等。结合我国房地产市场的特点，使用信托融资和股票融资具有良好的发展前景。

2.2完善房地产金融法律法规

建立、完善房地产经济领域的法律体系，对新型融资方式的主体、程序以及融资后资本去向的监督进行规范，才能吸引更多国内外的基金共同促进我国房地产多元化融资规范的发展。

2.3加大房地产经济改革力度

改革的方向在于房地产宏观调控的调整，除了最根本的法律调控手段外，还可以依赖经济手段和行政手段，将政府这只“有形的手”与市场这只“无形的手”双“手”齐下，相互补充才能发挥宏观调控的最大效果。

2.4完善金融创新体系

一是制度上的创新应该涉及融资主体信用评级制度的建立、房地产市场监管制度；二是建立一个体系完善、独立运行的信用评级机构；三是明确各部门的职能，将职能细化，监管工作单独由某一部门负责，运行独立、财务独立。

作者：赵桂梅工作单位：哈尔滨市住房保障和房产管理局道外房产交易管理二所