房地产经济周期波动影响因素思考

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一、我国房地产经济运行的特征

要想深入了解我国的房地产经济运行，必须要立足于房地产经济系统这个整体，牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中，不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征，是宏观经济周期的“晴雨表”。从本质上来看，影响房地产经纪周期波动的因素，主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲，土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响，特别是土地政策的变动，极大地影响了土地的供给量，从而制约了房地产需求；房地产投资能够极大地带动房地产经济，刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革，但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求，这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时，要想搞房地产开发，必须要有大量资金投入，因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。一定程度上，金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响；房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用，其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说，中国房地产经济运行的主要特征，离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等，这些因素都在影响着房地产投资、需求，并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。

二、影响我国房地产经济周期波动的因素

1.土地因素

在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。同时，当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”，政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动，决定了土地的投入量多少，对房地产供给数量、结构产生影响，从而影响着房地产需求。

2.资金因素

资金因素，是制约房地产经济周期波动的重要因素之一，主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面，相关数据显示，房地产增加值、投资规模的相关系数达到0.974，这足以说明投资在房地产中占据着重要地位，其变动对房地产经济有着明显影响。也就是说，我国的房地产，在一定意义上取决于投资。这种投资具备以下特点，如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性；房地产竞争日渐同质化，有效需求得不到真正满足。另一方面，据统计，房地产企业资金来源，将近40%都是来源于银行贷款。此外，自筹资金是指售房收益，但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款，因而，从本质上看，这部分资金的主要来源也是银行贷款。可以说，一直以来，银行贷款业务的快速发展，支撑了房地产经济的高速发展。但是，由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高，银行为了竞争而降低房贷条件，造成了银行信贷风险日渐凸显，从而加剧了房地产经济周期波动。

3.市场因素

市场因素在影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据着重要位置，主要涉及商品房空置率、价格。一方面，通过对商品房空置率、投资波动的分析，可以得出：投资波动会影响商品房空置率，空置率同样也会刺激新的房地产投资。但是鉴于我国目前的多种复杂因素，这种效果没有很好地体现出来；在面对商品房空置率的情形下，投资扩张的反应要远远低于投资收缩的反应。另一方面，房地产价格是房地产周期波动的最显著指标，两者表现出同向性、同步性、同幅性。具体来讲，一是与土地因素的关系。现实中，一级市场的影响力要远远大于二级市场，政府的土地调控政策极大地影响着房地产市场，近年来的土地政策变动，如土地有偿出让、住房福利分配制度的叫停、土地出让“招拍挂”制度的建立等，恰好说明了这一点；二是与房地产市场需要的关系。在价格杠杆的作用下，房地产市场需求高低，极大地影响着房地产价格变动。其中，商品房价格、销售面积的变化，有着一致性。

三、结语

房地产关系到人民幸福安康，关系到我国经济社会发展全局。进一步规范房地产发展，对于实现人们住有所居的目标、促进经济社会又好又快发展，具有重大意义。因而，我们必须从土地、资金、市场等方面入手，牢牢把握房地产周期波动规律，化不利为有利，促进房地产经济迈上新台阶。

作者：刘济涛工作单位：莒县国土资源局