房地产经济管理问题及应对思路3篇

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第一篇

一、经济管理概述

经济管理主要是指经济管理者为实现预定目标,对社会经济活动或生产经营活动所进行的计划、组织、指挥、协调和监督等活动。简单的说,经济管理就是经济管理者对经济活动的管理。经济管理的作用主要有以下几点:第一,通过管理可以使潜在的生产力变为现实的生产力系统;第二,经济管理水平愈高,即人与人、人与物、物与物结合得愈科学,生产力诸要素愈能形成现实的生产力,愈能形成一个综合的力量,征服和改造自然的能力也就愈强,从而提高工作效率,增大经济效益;第三,通过经济管理可以将劳动者、劳动工具、劳动对象、技术和管理这五个生产力要素,有机地结合在一起,形成一个生产力动态系统来运行。

二、当前房地产经济管理存在的误区

2.1经济管理存在误区

经济管理是指计划、组织、指挥、协调和监督等活动,在进行经济管理的过程中,需要将实际成本与预算成本之间存在的差异进行一定的汇总,进而进一步的进行分析和研究,从而可以保证从中找到造成成本差异的主要原因,为下一步所要进行的项目经济管理进行相应的制定,以保证相关的经济管理措施能够得到进一步的改善。但是,在现在实际的房地产开发过程中,一些房地产开发企业并没有真正进行过有效的经济管理,通常是等到一个房地产项目完成之后,直接就会转入下一个项目工程,这就导致在经济管理并没有得到真正的实施。所以,在当前的经济管理模式中,房地产企业无法进行有效的经济管理,进而无法保证对下一个工程项目经济管理进行意见的提出与改进措施,这就造成了第一手资料的缺失。

2.2经济管理在认识上存在一定的误区

经过我国房地产行业长期的发展,我国房地产行业的项目经济管理也得到了一定的重视,越来越多的房地产企业开始对经济管理进行学习。但是,在实际对经济管理学习过程中,我国房地产开发企业对于经济管理的认识还存在一定的误区,通常认为企业的经济主要是企业财政部门所管理的工作,同时经济管理的好坏与财政部门有直接的关系,而与自身部门并没有太大的联系。而这样的认识就导致房地产的其他部门对于企业项目的经济管理并不重视,只关心自身部门的利益,例如房地产企业的材料管理部门只注重对材料的采购、点验和发放工作,而工程项目的组织人员只注重自身部门的施工生产和工程进度问题。这些问题的存在就造成了房地产企业不能有效的进行经济管理。所以,想要保证经济管理在现代房地产企业中能够得到有效的实施,就需要相关的人员对经济管理进行重新的认识。

三、我国房地产经济管理中问题的应对措施

3.1进行房地产开发项目经济管理,寻找项目盈亏的内在因素

房地产开发项目竣工后,要确定各项费用的结算金额,及时确定该工程的总成本,运用科学合理的经济管理方法,对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的经济管理分析和评价。通过经济管理,找出哪些工程项目节约,哪些工程项目超支,揭示工程成本差异的原因,掌握单项经济管理目标的完成情况,寻求进一步降低成本的途径和方法。经济管理的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律,为今后的项目管理提供借鉴。

3.2抓好房地产开发项目施工阶段的经济管理

在进行房地产的经济管理中,最重要的一个阶段就是要做好房地产开发项目施工阶段的经济管理,在此阶段进行经济管理,可以保证材料费用的有效降低。因为在工程项目的实施过程中,材料费用是项目工程实施费用中最主要的组成部分,所以在此阶段就需要对材料费用进行一定的控制,并建立起一套与企业相适应的经济管理制度,进而保证对材料购买、使用、管理等整个过程中都能够进行经济管理。

3.3房地产开发项目经济管理要从投标报价开始进行

在房地产开发项目进行投标时,编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解,要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识,要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解,在掌握了自身企业成本的同时,要编制初步的经济管理措施,在条件允许的情况下,防止出现低于成本的中标情况。

四、结束语

综上所述,企业经济管理是一个系统的工程,想要做好企业经济管理工作,首先要制定明确的经济管理目标,在完善经济管理工作的基础上,落实组织机构和责任人员,建立一套有效的经济管理机制,采取实事求是、因地制宜的操作方法,根据工程和企业自身差异,灵活的改变企业经济管理。只有这样,才能使企业效益得到增长,才能为员工提供福利,使企业在激烈的市场竞争中保持不败。（本文来自于《东方企业文化》杂志。《东方企业文化》杂志简介详见.）

作者：谭伟李成奎工作单位：中央民族大学管理学院

第二篇

1、中国房地产经济管理中存在的问题

1.1行政过度干预影响市场正常秩序。虽然国家对于房地产市场的经济管理十分重视，但是政策和制度收到的效果却不大，房价上涨的势头并没有得到有效抑制。“国五条”可以一定程度限制炒房投机，但对刚需并无显著影响。二手房增加了交易成本，一手房市场或有助力。但一手房并非只有利好面，打击投机也影响一手房倒卖。房地产市场受制于诸多因素，不会单以一个国家的政策为转移。目前买房仍被认为是对抗货币贬值、财产保值的有效手段。现在二手房、一手房市场相对稳定，未受政策影响。在同一区域或价值相当地段的一、二手房价格差距不大。目前很多政策都没有以市场为导向，而是根据民意过度干预市场秩序，导致政策无法落到实处，宏观调控也完全失去其最初的本意，最终导致关于房地产的政策成为口号，流于形式。

1.2房地产经济发展短视，政策缺乏稳定性。房地产开发者主要受交易量影响，只要交易量保持一定规模，他们受政策影响就不会太大。房地产成为投资的巨大市场，高收入者不怕增加一点税负，只要认为收益依然高于银行存款，还是会选择投资房地产。因此政策对购房主力抑制作用不大。房地产市场的不稳定性，让国家在制定房地产政策的时候也显得力不从心。到现在，中国还没有明确房地产市场发展的长远目标，也没有制定出切实有效的房地产政策。目前房地产相关调控政策普遍存在短期性和片面性，无法适应市场经济的稳定发展，且房地产经济管理主要凭借行政权威（大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布），相关政策规范缺乏严肃性和普遍性。

1.3缺乏健全的法律法规体系作为保障。房地产经济从最初的开发、建设、交易到后期的管理和服务都没有形成一整套的法律法规体系，致使房地产行业法律法规的发展滞后于房地产经济的发展，使房地产发展缺乏强有力的法律保障。政府主要采取的是行政手段对房地产进行管控，但是又存在很多执法不严、有法不依的现象，因此使法律法规在房地产行业中的作用大打折扣。

1.4房地产开发过程中资源利用不合理。长期以来我国的房地产开发属于粗放型发展方式，以过度开发利用土地、能源等资源来换取效益增长，这种发展方式不利于房地产行业的长期可持续发展。尤其是人口密集、资源相对短缺的地区，房地产开发造成的资源浪费势必加剧该地区人与资源、环境的紧张关系。未来房地产经济中需要把环境和资源作为机会成本考虑在内。

2、应对思路

2.1充分发挥“市场”与“政府”两只手的作用。为了增强房地产行业的经济管理能力，不仅需要房地产市场的自身调节能力，同时也需要国家政策的调节。房地产市场调节能力的增强，有助于确立健康有序的市场秩序。通过市场调节方式比国家行政手段的宏观调整更加快捷和有效。因此，房地产自身调节能力的增强是房地产市场长远发展的必然要求。政府在房地产经济发展中主要起到引导和宏观微调的作用。中央政府和地方政府相结合，有利于对市场自身调节行为进行有效的监督和指导，也有利帮助市场经济管理机制更好的完善和执行。

2.2明确发展目标、政策制定立足长远。“政策需通盘考虑，不能朝令夕改。通过个人所得税调控房价，恐非有效手段。个人所得税是商品销售结束之后的征税行为，属于下游环节，间接发生作用。通过直接对商品课税可能会影响更明显。”针对目前我国房地产市场发展的不稳定性和缺乏长远目标，需要根据我国的实际经济情况和社会主义国家性质制定科学合理的长远政策。政府在制定政策的时候还需充分考虑民情和不断增长的城市住房要求和城镇化进程的实际发展情况，从而保证国民生活有保障、经济稳定增长，让我国的房地产走上正轨。在税收方面，国家强调要充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

2.3建立并完善有中国特色法律法规体系。要实现中国房地产市场的健康有序运行，需逐步建立并完善有中国特色的房地产法律法规体系，使房地产市场运作规范化、房地产经济管理行为合理化和合法化。政府要在法律规范的约束下行使经济管理行为，以避免过度行政干预对房地产市场秩序造成的不利影响。同时，全方位、多层次的房地产宏观调控体系的建立和实施也必须以完善的法律法规体系作为保障。

2.4理顺中央与地方在房地产经济管理中的关系。中央和地方要明确职责范围和责任主体，地方要在房地产经济管理的价值取向上与中央保持一致。要对财税体制进行探索性实践，遏制土地财政，提高地方对中央宏观经济管理政策的落实力度和积极性。要净化房地产市场的不良风气，严厉打击房地产市场中出现的违纪违法行为，房地产行业所涉及的中央到地方各部门（包括国土资源、金融、财政、税收等）要加强沟通、紧密配合，确保房地产经济管理的有效性和有序性，同时确保土地、能源等资源的合理开发和利用。

3、结论

由于房地产经济与金融、供需关系、政策等有很大关系，因此对房地产经济的评价不能只看某一方面，而要看到整个国民经济的稳定状态和金融承受能力等。目前中国房地产经济正经历着非理性的发展阶段，在这种情况下，要想保持房地产市场的健康有序运转，不仅需要房地产行业自身的规整，还需要国家不断完善经济管理体制机制、明确发展目标，制定中长期发展政策和规划，促进我国房地产行业的经济管理能力得到不断加强。

作者：尤正华工作单位：江苏东恒集团国贸建设股份有限公司

第三篇

1、房地产业与国民经济

房产行业是目前的第三产业，其在我国的经济体系中占据非常关键的位置。其是经济发展的关键元素。为经济的进步带来必须的物质内容，提升群众的居住等环境，改善投资的氛围。房产事业对国家的经济贡献非常高，其有着带动经济进步的力量。在那些经济高速发展的区域和国度中，该行业的进步带来的利润，在经济体系中的分量非常重，其成为了非常关键的行业。其有非常多的特征，比如价值高，而且有着很多的附加意义，同时会伴随城市的进步而不断的发展等等的一些特征，使得该行业有着非常多的投资诱惑力。通过分析统计信息我们发现，我国改革开放以来所吸引的外国投资额中，房地产业所占的比重达到25％左右，通过房地产业带动吸收投资的项目占到40％，而房地产业作为高附加值产业，利用土地开发，房屋建设，不但可以为国际带来很多的材料，同时还能带动经济进步[2]。因为该行业在目前的经济体系之中，具有着别的行业无法体现的关键意义。因此，对于目前很多经济发展速率较快的区域来讲，该行业已然变成了它们经济发展的关键元素。所以，分析其变动特征，探索其进步规律，对于加快工业化以及信息化等有着非常积极地意义，同时还可以变革消费体系，提升群众的生活品质，确保资源得以合理的配置，带动房产行业和经济朝着积极健康的方向发展迈进。

2、新时期下我国房地产经济的发展现状

2.1房地产经济快速发展，推动经济的持续增长

过去的几年，是房地产经济快速发展的几年，房地产行业在促进经济的快速发展与持续增长的过程中，发挥了很重要的作用。房地产行业作为涉及范围广。关联性高的行业，在行业中处于基础性的地位，带动了家电、装修、建筑、金融等行业的发展，从而为国民经济的快速增长作出了很大的贡献，从而推动了经济的持续增长。

2.2房地产经济很大程度上改善了人们的生活水平与质量

住房问题一直是关系着人们生存的重大问题，尤其是随着城市化进程的加快，房地产行业在提高居民的生活质量与水平方面发挥着更为重要的作用。住房问题是关系着国计民生的重大问题，而积极地推动房地产经济的健康发展，是满足人们的生活水平的前提和基础。

2.3房地产市场的发展不健全

虽然我国的房地产经济发展很快，但是，现阶段我国房地产市场发展很不健全，很多大型城市存在房产泡沫现象。房价大幅上涨，与人们的生活水平严重不符，不利于人们生活水平的提高与生活质量的改善。另一方面就是，房地产经济的巨额利润，使得大量的企业纷纷进入，冲击着并不完善的房地产市场，使得房地产市场的发展不健全、不合理。

2.4房价上涨幅度大

近几年，房价大幅上涨，尤其是几个大城市，房价更是出现了不合理的增幅，还有就是房地产的供需存在很大的问题，高端住房供给较大，商品房出现供不应求额的现象，保障性住房却供应不足，这在很大程度上影响了居民的正常生活，不利于生活质量的改善与提高，房价的大幅上涨，也给居民的生活带来了很大的影响，使得房地产的发展很不合理。

2.5房地产企业融资模式单一化

资金是企业运行的血液，能否正常循环流通，决定着企业的生存和发展，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，正常的生产经营秩序就会被破坏，企业就会面临停产甚至倒闭清算的危险。而在房地产开发、流通以及消费的过程中，必然会涉及大量资本的流动，为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资之和。房地产企业融资量大、市场对房地产融资的关键作用，大大降低了国家金融体系的稳定性和抗风险能力；同时，由于房地产企业融资深受宏观经济政策的影响，使房地产企业在整体上脱离市场，造成在房地产领域，“国家政策先行、市场规律作用被弱化”的现实状况。

3、完善我国房地产经济的对策

3.1利用信托融资，开发多种融资方式

目前，国际市场上较为盛行的融资方式除了我国采用的传统融资方式外，还有国内ipo、境外ipo、借壳上市、上市公司资产置换以及房地产投资基金等。结合我国房地产市场的特点，使用信托融资和股票融资具有良好的发展前景。

3.2国家政策对行业的作用

通过分析当前的调控方法对行业市场的作用，我们发现其有如下的一些特征。第一，行业的投资增幅逐渐的变低。第二，房地产开发用地供应过快的增长势头得到遏制，土地购置面积增幅明显回落；第三，房地产信贷投放得到有效控制，开发贷款增速持续下降；第四，拆迁面积变小，进而压制了需求度。第五，商品房供求增幅持续回落，销售面积继续高于竣工面积；第六，住房空置规模变小，不过西部区域并未好转。第七，价位出现上涨。通过分析以上的内容，我们发现，国家的调控方法获取了一些显著的成就，行业市场程序发展，不过总的来讲比较的稳固。此类政策的落实对于房产开发机构来讲，并非是好事。比如对于文章探讨的主要内容，融资对于行业开发机构带来了非常显著的意义，许多的开发机构因为调控条例的影响，发展不是很好，没有地没有资金，有土地没有资金等等的很多现象都出现了，所以，对目前的房产开发机构来讲，增加资金的获取方式，提升单位的水平是当前非常关键的一个事项，需要开发机构通过多种措施来获取资金。

3.3完善房地产金融法律法规

建立、完善房地产经济领域的法律体系，对新型融资方式的主体、程序以及融资后资本去向的监督进行规范，才能吸引更多国内外的基金共同促进我国房地产多元化融资规范的发展。

3.4加大房地产经济改革力度

改革的方向在于房地产宏观调控的调整，除了最根本的法律调控手段外，还可以依赖经济手段和行政手段，将政府这只“有形的手”与市场这只“无形的手”双“手”齐下，相互补充才能发挥宏观调控的最大效果。

3.5完善金融创新体系

一是制度上的创新应该涉及融资主体信用评级制度的建立、房地产市场监管制度；二是建立一个体系完善、独立运行的信用评级机构；三是明确各部门的职能，将职能细化，监管工作单独由某一部门负责，运行独立、财务独立。

4、结论

总的来讲，由于知识经济的发展，使得我们国家的房产行业获取了显著的进步，不过其也面对一些不利现象。必须认真地分析并且预估，明确其存在的优势特征，同时还要得知其面对的困难，不应该过分的积极，同时也不应该愁眉不展。要积极地吸收国外的优秀知识，切实的开展创新活动，切实提升管控能力，就能够确保我国的房产行业积极地发展，进而在竞争中站稳脚跟。

作者：杨慧清工作单位：包头市公共租赁住房管理服务局