略谈房地产经济现存的问题

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一、房地产经济管理的相关分析

1.投资房地产波动大我国房地产经济发展一直处于消费需求缺乏时期，是因为福利分房的住房制度取消了，不管是处于房地产经济周期的高峰的年份，还是低谷的年份，房地产消费供求差几乎是保持一致的。虽对房地产行业的投资收益前景很光明，但房地产投资需求具有一定程度上的投机性，因此，也就缺乏消费需求的长期稳定性，结果导致当房地产经济周期处于波谷阶段时，由于缺乏消费需求，加速了房地产经济衰退恶化的速度，导致房地产经济大幅度的波动。当在房地产经济周期的高峰阶段，加剧的投资需求影响了开发规模的进一步扩张。另外，投资结构的不合理，进而造成产品结构不合理，房地产需求受到了严重影响。房地产种类包括:中低档商品房、经济适用房、高档商品房和别墅等，相比之下中低档商品房的波动幅度和频率都底于高档商品房，高档商品房倾斜性波动表现明显。我国房地产经济还有效益过低的弱点，投资效益低则乘数效应就小，从而导致房地产经济效益低，再而影响了下一年的资本形成，投资扩张推动房地产行业增长的链条出现了中断，不可预期的导致了行业增长地下降。

2.市场结构不合理中国房地产市场的结构是不合理的，尤其是经济房供应不足。从目前的住房保障政策干预的结果，经适房供应不仅没有增加，反倒是出现供给逐年下降，经适房开发投资明显低于房地产开发投资总量增加。对经适房供应不足的主要原因是政府价格的严格控制，经济适用住房限制开发商的利润空间，使他们选择的住宅建设投资利润率跑偏。同时，缺乏有效的监督，地方政府就增加经适房，增加土地出让收入价格。有一个缺陷，住房保障制度本身使实施过程中所造成的住房保障政策的缺失，它是难以区分的对象的外观，经适房不经济和不适用等现象，影响了住房保障政策发挥解决低收入家庭住房困难。

3.规划脱离市场在市场经济条件下土地使用权转让，选择哪块的位置，规模、范围和时机，是市场需求决定的，而不是政府的决定的供给。但是现在我国的很多地方政府工厂用的房间、住宅小区、交通、商业住宅区、环境卫生等预先计划实施，优惠条件投资者，居民家庭来投宿，美其名为“引凤窝”，这种做法也获得了成功，但不成功者多。这说明了市场的实际需求的盲目的“筑巢风”与市场经济的法则相反。政府对这个问题的正确做法是需求供给的原则，使房地产市场供求的运行保持一种良性状态。

4.调整脱离了市场化在市场经济中，市场导向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，调整其不合理性，平均利润规律作用的结果是产业结构的变动。政府利用批租权实现在地产市场中其一定经济发展阶段上的产业结构优化，发挥城市聚集经济的功能。现在的问题是，要不顾投资者的经营方向，下命令定指标，谁出高价就批租给谁;还是不尊重投资者的市场取向，强行改变投资方向，片面追求高科技和高消费的高层次产业。

5.有两个很突出的问题:①高的盲目行动，表面上看来，国家财政收入，高房价，是这样吗?事实上，根据市场经济的规律，是地价太高会使房地产投资成本，商品房的价格限制了生产和消费，从而导致经济萎缩和房地产市场低迷。因此，高的土地价格的盲目性，不利于经济增长，是一种非理性的行为。②行政和政策，具有较低的土地价格，从而导致土地投资的盲目性，这种无谓损失租金行为暴露了现行政治体制不适应市场经济发展的弊端。

二、房地产经济管理中存在的问题

1.房地产市场管理短期性近几年来，我国多次的房地产市场管理都是关于房地产市场供需的平衡，限制房价的过快增长，使居者有其房，这是对我国所处的社会经济进展初级阶段的认识不深刻，我国房地产经济管理在房地产市场问题的认识上和长期的规划上还是很明晰的，单方面性的和不正确性的认识，导致政策缺乏远见性且具有短期性。政策的模棱两可，短期的政策手段和中长期规划思路的不相辅，出现相抵触的现象，政策的不连续性和不科学性，都是造成房地产整个行业政策出现上下浮动的原因。扰乱房地产市场的正常运行，政策的纰漏也给投机者带来了可趁之机。近几年来，为调节房价出台了一系列的政策，如2005年的“国八条”和2006年的“国六条”等一系列的税收和金融政策，但房价稳步上升，之间虽有小幅的下跌，但的价格反弹恢复速度之快，让人看不到调控的效果。2008年的金融危机使得国内货币政策出现了戏剧性的变化，上半年货币政策由适度以紧改为适度以紧，下半年金融危机的影响持续扩大，货币政策开始由适度以紧改为适度宽松。2008年，由于前期调控政策和金融危机的影响，房地产的投资迅速减少，国际投资也纷纷撤出，房地产市场成交量减少，房价下降。

2009年，房地产在政策刺激下逐渐复苏过来，并且引来爆发式增加。为了房价过快上涨，2009年12月以来，中央连续发出房地产调控信号，取消了2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，同年年底，中央出台了国四条结束地产刺激政策，出台了《关于进加强土地出让收支管理的通知》结束宽松的土地政策等。从2009年末开始，调控政策开始逐渐加强。2010年4月，国务院出台了国十条，被称为史上最严厉的调控政策，但各部门落实问题和地产市场的复杂性，国十条的威力显现不足，加上前几次调控政府摇摆不定，购房者对政策调控失去了信心，导致市场经过4个多月的僵持观望又出现大幅上涨。2009年末开始，地产调控不断加大。限购，加大保障性住房建设，提高二手房贷首付比例和贷款利率，营业税由差额征收变成全额征收，公布房价年度制约，动用政策工具数量之多，属历史罕见。但政策调控的手段过于单一、忽左忽右、忽上忽下，不能从根本上解决房价高涨的问题，政策的变换似乎换汤不换药，治标不治本，不利于稳定民生。先是出台降税费居民买房，不到一年又出台二套房政策，让原有刚性需求购房者打了退堂鼓。购房者、开发商已经慢慢对的一系列调控感到麻木了。

2.体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓重重出手，政策短时间里紧集推行。但是效果不佳，政策与规定只流于表面，走走形式，执行不彻底，很多失败、变形的例子出现。政策可操控性不强，细则的颁布远远跟不上原则的颁布。与此同时，我国现行城市房地产管理体制管理部门间职能划分不清晰、职能不相互适应，缺乏相应的制约机制，特别是土地管理部门上下级之间、土地管理部门与地方政府之间及土地管理部门与房管部门之间管理职能交错的矛盾，使得城市政府人员在利益的诱使下，借管理体制上的“空洞”，错位、越位和缺位管理。利用手中的权力与房地产开发商秘密合作，从而导致了内部交易、权钱交易，导致宏观经济管理操作失控现象。房地产市场中官商的链条无数，我国房地产经济管理的难度也不断加大，宏观政策也注定流于表面形式，难发挥重要作用。在房地产市场中金融业、企业、地方政府等日常工作中各自为政，各抒己见，各自决策，决策间脱轨，也导致我国房地产经济管理流于表面形式。我国房地产市场正进展到过渡阶段，房地产业高收益与低成本的特点使其地方经济的支柱产业和地方财政来源，地方政府过度依附与土地收入。

纵体制不完善我国房地产经济管理已经历了多年，房地产是我国政府经济管理的热点。近几年，政府对房地产的管理可谓紧房贷，抑制投资投机性住房，加大保障性住房建设，进展公租性住房。把调控放在了不需求上，之所以不触动高地价因素，是我国地方政府有地方债务，一旦失去土地收入，那必将引发地方债务危机。要解决高房价的问题，就要以现在体制入手，转变现有的体制，对超量土地房产征收物业税、房产税等创造财政收入，保证了政府有相对稳定的财政收入。房地产业国民经济系统的构成，具有产业链较长的特点，革新开放以来，在推动我国经济进展中发挥了作用。在国际金融危机时，出台了一系列刺激房地产业进展的措施，而房地产业的率先复苏对我国在国际金融危机背景下保持经济稳步增加更起到了积极作用。正因为如此，我国地方政府都把房地产业当成经济的支柱产业，依靠房地产业拉动经济增加本身也不具有长久的可持续性。各地政府之所以纷纷将房地产业作为支柱产业，很大程度上是看中了这一行业对经济增加的拉动作用。过分依赖房地产拉动经济增加的作用很难具有长期性和持久性。

3.法律法规系统不完善从世界上各国房地产市场的进展历程和经验看，完善的法律法规系统是保障房地产市场良性运行的先决条件。在我国，房地产法律法规系统正处于发展的初始阶段，房地产法律法规的有待加强。房地产市场管理应个以最初的开发、建设、交易到后期管理的完整系统，在我国还未形成一部覆盖整个房地产市场的管理法。我国房地产市场法律法规的建设进程关乎我国房地产高速的进展。我国还是依靠行政权力对房地产经济管理，大多数的文件以国务院名义颁发的，或是以部委办的名义颁发的，如国八条、新国十条等等，都缺乏法律的严厉性、稳定性和适用性的特点。即便在特定领域的法律法规已初步形成，但与此相配套的条例、细则不完善，造成房地产市场的土地市场上政令不通畅、不遵守法律、执行法律不严明，陷入恶性循环。已有法律法规落实不到位，使得法律效力大打折扣。

作者：乔燕单位：锡林郭勒盟住房公积金管理中心