当前房地产经济的思索

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本文作者：韩旭工作单位：扬州市宝能置业有限公司

一、前言

随着我国经济的不断发展，房地产经济面临着日益激烈竞争环境。房地产经济在不断恶性循环发展同时，不仅给国民经济、国家金融带来了危害，还进一步加剧了社会矛盾和贫富分化，使得土地资料没有合理使用并降低了社会公信力。因此，分析房地产经济在国民经济中地位及房地产经济发展现状，并进一步探究房地产经济健康可持续发展策略具有重大意义。

二、房地产经济在国民经济中的地位

房地产价格高低一直被大家所关注，跟房地产相关话题也在各媒体上争论不断。虽然房地产价格的不理性变化加大了贫富分化，给国民经济带来了损害，但是近年来其对我国国民经济的发展所起到的推动作用却不可否认，其是国民经济重要组成部分，能扩大内需同时，确保国民经济协调、稳定、持续、健康发展。此外，我们还不能否认其房地产产业对地方经济的促进作用，它能有效满足社会的需求，提高人们生活水平。因此，我们必须掌握房地产经济在发展和前进中所存在问题，了解在我国经济未来发展道路上，房地产产业仍旧为我国支柱性、基础性产业。

三、房地产经济发展现状

1、宏观调控给房地产经济带来的影响近年来，我国房地产宏观调控不断推进。第一，从房地产开发投资来看，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此，当国内房地产投资过热蔓延全国时，国内经济投资过热要想降下来是不容易了。第二，房地产投资快速增长，必然会导致大量资金涌入房地产市场，而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致国内银行信贷规模快速扩张。第三，国民收入分配的格局对房地产的影响；在中国目前的经济发展水平和资本市场发达水平下，当国民收入分配向中产阶级以上倾斜时，会拉动房地产市场的需求。这加剧了流动性过剩，并使储蓄率偏高，也进一步拉动了房地产的需求。并与房价上升的分布吻合。第四，外贸顺差、汇率对房地产市场的影响；由于巨额外贸顺差和人民币对美元的汇率相对低估，使大量的境外热钱涌入中国，并有相当部分进入房地产市场，从而对房地产价格上升起到了推波助澜的作用。汇率大幅度的升值会对中国现有产业结构产生破坏性影响。第五，货币政策和财政政策对房地产市场的影响；对房地产企业实行紧缩的信贷政策会减少房地产供给，从而使房地产价格上涨。对房地产消费者实行紧缩的信贷政策，如减小按揭比例等则会抑制房屋消费需求，使房地产价格下降。调整存款准备金等手段虽然并不直接影响房地产市场，但与具体信贷政策相结合，便会对房地产价格产生影响，提高存款准备金率可以减少流动性过剩。针对房地产所处的低迷状况，寻找应对措施势在必行。2、跟房地产经济发展相融合金融基础系统不完善经过数十年的发展，虽然我国房地产经济获得了较好发展且形成了一套基本具有一定规模的建设制度，但是却仍旧存在一些问题急需我们解决，否则将会影响其未来的发展。第一，房地产其信贷结构需要调整，长期以来房地产的贷款都往开发贷款处偏移，忽视了住房消费其信贷发展，其占最大银行比例仅仅只有10%，占银行所有贷款总额只有1%，与此同时，发放住房消费其贷款也降低了银行资产的安全性，当未能较好解决房地产贷款资金来源，就会导致贷款资源缺乏流动性且金融市场缺失。例如：浙江借贷风波就揭开了民间借贷危机序幕，浙江借贷风波告诫我们经济一旦走向去实业化的泡沫之路必酿危机，而借贷危机不仅仅“藏身”在资金流庞大的温州，所以，危局一旦扩散至全国将会给转型中的中国经济带来伤害。民间融资机构作为快速发展房地产行业重要通道，它在给房地产行业及时带来资金帮助的同时，高利率也增加了房地产企业运作的风险。第二，房地产行业扩大住房公积金其缴纳比率和范围受到了宏观环境约束，原先运营模式降低了资金使用率。3、房地产最终产品未能被有效利用，具有较高空置率房地产出现较高空置率归结起来总共有以下两点：（1）和外部环境不兼容所导致的空置，这主要包括：当地房地产构建了超过地区人口规模的房屋，房地产商追求高利润，忽视了市场需求等；（2）和内部因素不和谐导致的空置，其主要包括较低资质开发商，较低销售量以及房地产其商品缺乏独特性和周围项目相雷同，没有自身特性与创新，因而也就没有优势。这种现状造成了房地产土地资源高消耗和浪费，以及城市整体土地资源缺乏和供给紧张的局面，这样长期以往下去还会危及地区经济发展。四、保证房地产经济健康可持续发展策略1、正确看待宏观调控政策，帮助房地产行业走出低迷为帮助房地产行业走出低迷状态，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手，比如首先就得清除政府对房地产市场价格的隐性担保，并让快速飚升的房价回归理性；其次，在现阶段，住房作为民生必需品，政府就有责任把住房产品的性质完全界定自住或个人消费上，用严格的技术性硬约束让住房的投资性质清除出市场，尤其是严格禁止外国投资者进入炒作国内房地产；第三，以市场化的方式（如税收、利率、货币补贴等）建立起覆盖全民住房保障体系。如果能够这样做，国内房地产市场将是出现根本性转变，国内房地产市场也将持续稳定的发展。2、健全金融系统，加强房地产经济和金融的配合度保证房地产经济可持续发展，务必要在地产金融可持续发展前提下进行，针对我国房产金融的发展现状要重点在贷款结构上下功夫，对贷款结构进行调整，加重消费贷款份额，强化风险防范意识。此外，为妥善解决资金来源和资产流动问题，还需研究并构建住房抵押其贷款的二级市场，从而达到抵押贷款证!化，让整个市场成为金融有机部分，加强房产市场和资本市场间联系，在本质上解决资金来源。这样做还可分散贷款的风险，加强市场化进程，真正实现房地产金融效率的提高。3、加强房地产体制改革力度加强房地产体制改革力度，首先要重新思考房地产市场的定位，目前，我国房地产被视为经济领域的一部分，而非社会领域的一部分。把房地产视为经济领域，其国内生产总值功能，对经济增长的贡献被凸显出来；而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会被忽视。因此，仅从一个纯粹市场角度而不是从公益性角度，是无法解开住房市场的问题之谜的。[4]其次，全面解决公共政策缺失问题，房地产作为一个庞大产业，应该科学合理地构建完善的政策体系，不能总是应急式的短期疾风暴雨的调控，因为这不仅无法让人们产生明确的预期，而一旦政策有所松动，房价有可能产生报复性反弹，进而形成了极具中国特色的房地产周期。第三，真正触及核心制度问题，也就是对土地财政的高度依赖，从中国房地产与土地供给制度的链条看，土地财政和土地金融是推高房价的两大重要推手。一方面是地方政府的财源来自土地；另一方面是金融机构的现金流，金融机构以土地抵押贷款方式进入土地市场，形成了土地金融。只有做好以上三点，才可保证房地产经济有着长远规划，促进房价回归到理性价位，帮助房地产行业走出低迷。综上所述，房地产经济作为我国市场经济重要组成部分及国民经济支柱，探究房地产行业当前所面临机遇与挑战，分析其如何推动我国经济发展不可忽视。房地产经济能有效推进我国经济的发展，对房地产经济发展现状及其未来走势进行思考，可有效促进我国房地产产业的健康可持续发展。