当代房地产经济战略与背景

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本文作者：袁广新工作单位：黑龙江富裕县房产处

一、房地产经济发展的背景及现状

（一）房地产市场结构不合理房地产市场结构不合理已经成为制约我国房地产业健康持续发展的重要因素之一。据研究学者分析，在住房供应结构中政府能够调控的房源应占总房源的30%~35%之间较为合理。但是，在我国房地产市场上，商品房、别墅、高档公寓等所占比例过大，而在政府调控范围内的经济适用房、限价普通商品住房等所占比例过小，直接导致了房地产市场供求失衡。造成这一现状的主要原因包括以下两方面：一方面房地产开发商谋求利润最大化；另一方面，由于商品房价上涨会增加地方财政税收，并促进地方经济的快速发展，所以导致地方政府偏重于商品房的开发。

（二）商品房价格持续上涨当前，房地产价格出现的问题主要表现在商品房价格持续上涨，致使普通居民承受着巨大的购房压力。造成商品房价格上涨过快的主要原因在于商品房的开发成本因地价的上升而提高，以及商品房销售价格行为的不规范。

（三）房地产市场秩序混乱首先，由于我国市场准入规则尚未建立健全，致使外资进入房地产市场毫无节制，严重影响了我国货币政策的执行力度，造成房地产销售市场出现混乱现象；其次，房地产投机者欲借助期房获取较大经济利益，导致房地产市场出现了“炒房热”的景象，为普通购房者造成了极大的心理压力；再次，诸多房地产开放商在对现房进行销售时采取优惠打折等措施，对消费者造成不良的心理暗示，严重损害了消费者的合法知情权。

二、房地产经济发展策略

（一）优化房地产市场供应结构政府应当加强宏观调控力度，从根源上控制房地产市场的供应结构。当前，高档商品住房呈现出供大于求的现状，高档住宅占据了过多的土地资源，所以地方政府应严格控制高档商品房的土地供应量，增大经济适用房和廉租房的土地供应量，以满足普通居民的住房需求。合理规划布局经济适用房建设，采取有效措施降低经济适用房的建设成本，以适应中低收入人群的住房购买力。

（二）合理规划建设用地地方政府应当转变利用土地出让增加财政收入，利用房地产价格的上涨带动地方经济发展的观念，地方政府必须树立科学发展观，用长远发展的眼观看待房地产经济发展问题。地方政府应当加强宏观调控力度，规范土地市场，严格控制建设用地增量，使地价趋于合理化。中央应出台一系列政策措施强化对地方土地利用的监管，使建设项目用地审批更为严格，从根源上遏制利用低价土地进行招商引资的行为。

（三）房地产企业集约化发展现阶段，我国房地产企业的整体发展规模较小，行业集中度较低，由于房地产企业准入机制不健全以及政府对房地产开放商的管理力度不足，致使诸多中小型房地产开发企业的管理能力、市场运作能力、自然开发能力和抗风险能力偏低，融资渠道仍以银行信贷为主。随着房地产市场价格的非理性上涨，引发了房地产市场的投机风潮，在此环境下也对房地产企业的生存和发展提出了严峻考验。

（四）发挥税收调节作用，限制投资性、投机性购房行为我国政府应当针对投机购房现状，充分发挥税收调节作用，降低房地产经济泡沫风险。首先，笔者建议政府开征级差利得税，对售房利润征税，从而抑制投机性需求，打压以低土地利用率囤积土地的不合理行为；其次，政府应对购买商品房短期出售的经济行为开征所得税，并实施高税率。将级差利得税用于自主和出租的房地产，对出租的房地产同样实施高税率；再次，对于以自用为目的购房行为，应继续给予优惠政策支持。对于购买第二套以上商品房的经济行为免除税收优惠政策。

（五）规范并完善房地产市场应采取积极的方式引导人们住宅消费的新观念，加大二手房市场的发展力度。可以说现如今二手房已经成为诸多发达国家住房供应的主体，其一方面能够有效地推动现存住房的流转，从而增大房源的供给，另一方面还能够降低房屋的空置率，以此来提高房源的使用效率。由于我国一直以来都是沿袭着一套住房住一辈子的传统置业观，从而严重地影响了房地产经济的发展，人们宁愿将钱存到银行，也不愿意投资到房地产当中，这种情况严重制约了房地产经济的发展速度。可以通过降低交易所得税、简化交易流程等手段，来推动二手房市场的发展。