土地与房地产经济初探

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本文作者：邱士磊工作单位：黑龙江省国土资源管理干部学校

一、目前的房地产行业存在的问题

第一，市场价格过高，大多数百姓根本无力购买。在许多大中城市，动辄几万元的房价已经不足为奇，在一些二线城市和县级市万元房价已经走进了百姓的视野。过高的房价，让许多有着购买房屋需求的百姓，只能游走于各大郊区售楼处并发出声声叹息。第二，价格增长过快，在全国一些大中城市房价增长率接近50%，远远高于人民收入增长速度。工资的涨幅远远跟不上物价上涨的速度，特别是房地产价格上涨的速度。第三，房地产市场体制不健全，目前房地产开发、监管体制落实不到位，房地产市场秩序混乱，一些危害房地产健康发展的现象屡发。由此我们不难看出，虽然房地产行业为我们带来了一定的好处，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本质

首先，房地产市场结构不合理导致房价上涨。从增量市场和储量市场的角度来看，对于一般的市场而言增量市场决定着市场的供应，但房地产市场是一个特殊的市场，增量市场与储量市场同时存在，既新房开发与二手房交易同时存在；从保障结构上来看，目前保障性住房占房地产市场总比率较低；同时房地产市场交易、建设体制不健全。其次，从内生性角度分析房价上涨原因，地价为房地产开发的基础性投资，地价对房地长价格的影响不容忽视；其次建筑材料和人工费用的上涨也是我们不得不考虑的因素之一，2011年我国CPI同比增长超过5%，导致了生产成本和人力生活成本的大幅上升。最后，从外生性角分析房价上涨的因素。首先，个地方政府之注重GDP的增长而忽视了房地产市场的正常秩序。其次房地长市场存在着刚性需求，也就是百姓常说的“丈母娘因素”，目前80后、90后已进入适婚年龄，需求量极大。最后，房地产市场存在着严重的投机行为，由于房地产市场回报率极高，因此炒房现象严重。

三、严把闸门，加强调控

（一）土地闸门，保证保障性住房的土地供应，加强土地管理，对闲置土地收取土地闲置费，同时对两年以上不开工的企业收回国有土地使用权，在土地供应中加大保障房用地的供应。从宏观层经济角度出发，对土地供应结构的政策调整应从如下四方面进行：第一，别墅用地的停止供应；第二，对普通商品住房需求用地的优先满足；第三，对高档住宅的土地供应严格控制；四是经济适用住房的用地加强管理。

（二）经济闸门，利用存款准备金制度和银行利率制度，调整市场上的资金量，为房地产市场降温，使之恢复到正常的秩序上。首先，存款准备金和利率的调整具有作用有力且而速度快的特点；其次其具有中性的经济调节作用，即对所有的银行和金融机构在改变法定存款准备金比率后都产生相同的影响；再次特定条件下其他货币政策工具无法替代准备金和利率制度。

（三）行政闸门，利用国家行政手段，如出台政策、税收、征费、限购等角度加大对房地产的管理力度，严格控制各种炒房推高房价的行为产生。应该加强土地供应结构调整，避免土地政策的大起大落，对固定资产投资规模进行全面控制，全面提高城市整体的经济效益。为实现可持续发展目标，政府有责任、有空间对房地产进行干预。建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策是效抑制房价上涨的基本保障。

四、认真研究，寻找对策

（一）经济角度，加大对福利房政策和贷款向低收入倾斜，加大对低收入人群的保护政策。商业银行应当在房地产市场调控的大背景下，继续将倾斜性的信贷政策面向中低收入人群，将低首付和利率折扣在中低收入人群中得以实现。可以创新金融模式，结合国家出台的政策在商品房开发和保障性住房建设中找到一个合适的切合点，在保证自身收益不受到影像的前提下，切实加大对中低收入人群的保护政策。

（二）行政角度，从制度上保证保障性住房的建设和开工，在政策上予以倾斜。保障房建设是保障和改善民生、促进社会和谐稳定发展的必然要求。目前在房地产市场住宅供求严重不平衡、房价稳居高位的情况下，住房消费成为了中国家庭需要面对的首要沉重负担与最大奢求，政府应当通过住房保障政策的出台与完善提高全社会的居住水平和有效配置有限的资源。

（三）分层角度。从不同的需求类型对房地产进行分类，做到低者有保障，中者有支持，高者有市场。为对各类住房需求予以区别，要通过不同的手段对不同的对象进行管理，即差异化的住房需求管理：做到不同新旧、价格的住房，面向不同收入的人群，杜绝一味跟风购买新房和好房。综上分析，“房价涨”这一现象从表象、结构、内生性和外生性等方面分析，“地价”只是众多要素之一，而非唯一要素。控制房价上涨要从多角度、多方面、全层次进行综合统筹管理调整，要建立统一管理、多部门协调统一的管理机制。