完善住保体系对社会的作用

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一、完备的住保体系标准及目前浙江体系存在的问题

中国住房保障体系是政府为实现1996年联合国大会提出的“人人享有适当住房”目标，保障老百姓的住房权而制定的各种规章制度和措施。完备的住房保障体系标准应该针对不同的家庭，结合中国当前实际和发展需要，由以下几个有机部分构成：针对城镇户籍低收入家庭的廉租房和租房补贴；针对非户籍常住中低收入务工人员的公租房；针对中等收入家庭的经济适用房、限价房、普通商品房等；至于高收入家庭则由理性的房地产市场去解决；公积金和货币补贴对提高老百姓的购房能力有巨大的作用，应该继续推广完善①。对比以上标准，目前浙江省住房保障体系存在以下几方面的问题：

（一）对低收入家庭的住房保障，在政策上存在着不足、过度与缺位并存的问题

廉租房数量严重不足，补贴覆盖面不够；对其提供经适房会明显恶化其生活质量，属过度保障；面向外来务工人员的公租房基本上是一片空白，缺位问题要尽快弥补。

（二）对中等收入家庭保障不够

尽管有多种类型的产权房，但由于数量不足，管理不善，很大一部分应保家庭既享受不到保障房，又买不起商品房而处于“夹心层”的尴尬状态。

（三）对高收入家庭的保障义务被忽视了

近年来由于浙江省房地产市场严重失灵，投机严重使房价上涨过快泡沫化明显，很多高收入家庭在住房方面投入过大而背负上沉重的债务，严重影响其生活质量。

二、完善住保体系对浙江金融、经济社会发展的作用

住房保障体系最直接的作用是保障老百姓住房权，实现“人人享有适当的住房”目标，但是其综合作用远不只限于此。综合来讲，完善住保体系对浙江省主要有以下八大作用：

（一）解决老百姓住房难的民生问题

目前浙江省房价普遍过高，很多中低收入家庭尤其是年轻人和外省务工人员，靠自身努力很难享有适当住房。各发达国家和地区，都是政府投巨资提供住房保障，尤其是香港和新加坡，政府为绝大多数家庭提供了低成本的租住方案。中国是社会主义国家，向住房困难家庭提供完善的住房保障，解决民生问题是责无旁贷的，是构建和谐社会的重要一环。

（二）消化刚性需求以平抑商品房价格

目前对城镇住宅的刚性需求主要来源于以下几方面：大学毕业生和外来务工人员；低收入住房困难家庭；动拆迁；结婚用房；高收入家庭的改善性需求及投资需求等。如果为外省务工人员提供足够的公租房，城镇低收入住房困难家庭提供足够的廉租房，为动拆迁和中等收入家庭提供足够的经济适用房，就能极大地缓解刚性需求导致的商品房市场供需缺口。搜房网就公租房问题进行的网络调查显示，有34.13%的人表示会考虑长期租赁公租房而放弃买房②，表明保障房对消化刚性需求平抑房价效果显著。即使这些保障房不能在短期内全部落实，也能通过规划安抚民心减少恐慌性购房，打消房地产投机者的房价上涨预期，平抑房价和遏制楼市泡沫。

（三）为房地产市场托底，防止楼市过分调整而重蹈日本覆辙

如果发达国家的房价收入比1:5左右为正常，则目前杭宁温地区泡沫已非常严重，其中温州居全国之首已经高达1:27.8③。当投资者逐渐回归理性，房地产价格高位徘徊之时，房地产泡沫将面临爆裂的风险。一旦泡沫爆裂，如果没有一个合适的心理底线，房地产将可能陷入急涨长跌的L型萧条中。日本在经历80年代房地产泡沫之后，土地价格一路下挫直到现在，只有峰值时期的25%左右。保障房批量入市后，通过普通商品房和经济适用房对商品房市场起到政策底的示范效应，能够在楼市泡沫一旦破裂后，提供有效的心理支撑价位，起到稳定房地产市场的作用。采用这种温和挤压的策略，能够保证在不使用利率和信贷等工具主动去刺破房地产泡沫的情况下，使房地产市场软着陆，继续发挥房地产市场的支柱产业作用。

（四）稳定金融市场，为防止中国版次贷危机出力

楼市泡沫严重威胁金融市场的安全与稳定，美国次贷危机实质上是房地产市场泡沫破裂导致的金融危机。1980年以来发生在12个国家和地区的16次比较严重的金融危机中，有12次都与房地产泡沫紧密相关，因此稳定房地产市场实际上就是稳定金融市场。美国在次贷危机中为挽救金融业耗资数万亿美元，而中国只需要完善住房保障体系为房地产市场托底，就能起到稳定金融市场的作用，以较小的投入就能防患于未然，维护金融市场的稳定，这个投入可以说是一本万利。浙江经济经过这么多年的高速发展，已经积累了较强的经济实力，有能力率先构建完善的住房保障体系稳定金融市场，防范金融危机。

（五）抑制房地产市场暴利和资本过分流向房地产，同时保证政府财政收支

无论是经济适用房，还是限价房、普通商品房等产权型保障房，都是政府以开发商的形式介入房地产市场，取消了开发商的暴利，使其只能获得平均利润而回归正常的市场收益，有利于资本流向其它竞争性生产领域，避免其它产业失血而影响浙江经济的可持续发展。在建设产权型保障房中，政府的财政收入完全可以保证。比如杭州的经适房，销售价约3000元/m2，实际建安成本约1500元/m2，差价为财政收入。虽然每平方收入并不算太多，但是由于以建筑面积计算收入，政府收入不会少于土地出让金，由此能在商品房不景气时保证廉租房和公租房的投入资金来源稳定。

（六）以保障房替代商品房，继续发挥房地产支柱作用拉动浙江内需

房地产相关的上下游产业达50多个，其健康发展对拉动内需贡献巨大。通过增加建材、劳动力、装修材料、家电和家具消费等需求，能在人民币升值、外需不振的环境下拉动内需。在拉动内需方面，保障房具有与商品房完全相同的功能。当前商品房市场在挤泡沫的调控下成交量日渐萎缩，就需要尽快以保障房替代商品房，继续发挥房地产支柱作用，通过投资和消费全方位拉动内需，促进浙江经济的可持续发展。

（七）保障城镇化进程顺利进行，促进浙江经济转型升级

2010年人口普查显示，浙江城镇化水平为59%，根据每年约1%的城镇化率，每年将有约50万本省农民进城，而2010年到浙江的外省流入常住人口已达到1182.40万人。城镇化进程将对城镇住房产生巨大需求，过高的房价收入比却使这部分新市民缺乏归属感和安全感。公租房是住房保障体系中能解决目前城镇化问题的最有效政策，也是缺位最严重的政策。大量建设公租房，能够吸引更多外省务工人员持续流入，解决用工荒的问题，促进浙江经济转型升级，保障城镇化进程顺利进行。

（八）保障民生安抚民心，维护社会和政治稳定

我国每年投入巨资维护社会稳定，但一些恶劣事件还是屡屡发生，表明维稳投入是治标不治本。维护社会的和谐稳定，从根本上讲还是要靠不断增长的实际收入，不断完善的保障体系和民主政治制度。稳定房价和金融市场从而稳定经济，保障人人享有适当的住房从而稳定社会，才能维护政治制度的长治久安。从这两个角度讲，住房保障体系肩负着维护经济和政治稳定的双重职责，有着很强的经济社会功能。

三、完善浙江住保体系的几个关键点

由于浙江住房保障体系存在着诸多不足，而目前又面临着保障资金不足、外需不振和用工荒等问题，要调整和完善浙江现有的住保体系应该从以下几方面着手：

（一）重新规划浙江省住房保障体系

大力发展公租房，向非户籍常住人口提供足够的公租房，吸引更多外省务工人员持续流入；将经济适用房回归到面向中等收入家庭，防止对低收入家庭销售经适房严重恶化其生活质量，甚至导致浙江版次贷危机。

（二）规范经济适用房管理

目前社会上对经济适用房的不满情绪非常普遍，实际调研中也发现浙江省一些地区存在着内部交易、暗箱操作等问题，比较典型的是温州地区，不断爆出经适房丑闻④。因此，要实现住房保障的民生计划，各方面还需要进一步努力，对经适房规划、建设和分配中的违规行为加大惩处力度。

（三）采取多种渠道解决保障房的资金问题

完成廉租房建设计划、大量建设公租房和实现住房“应保尽保”，需要大量资金。要通过政府和民间投资并重的方式解决资金不足问题；引进社保等长线资金进入保障房建设；适当放宽公积金沉淀资金的使用范围，有条件地用于援助廉租房和公租房的建设，使住房保障体系形成一个有机整体。

（四）从供需两方面解决当前高房价问题

加强商品房市场的引导，以财税、金融和行政等手段鼓励中小户型中低价位普通商品房建设，增加土地供应，严格控制别墅用房，抑制房地产市场投机。房地产市场沉淀的社会资金超过一定范围越多，对我国尤其是浙江省金融经济和社会其它领域的发展越不利。没有一个国家因房地产业发达而成为世界强国，美国日本却都因为房地产泡沫而引发了金融经济危机。单纯依靠房地产来拉动经济，带动的是附加值不高、国际竞争力不强的产业，破坏的却是社会长期创造力和良好的心态，灌输给全体国民“炒”的观念，导致全民炒房，投机盛行，拜金者众，会严重动摇金融、经济与社会稳定的根基。

作为一个出口导向型的制造业大省，高房价对浙江的冲击更加突出，大量的资金都从利润微薄的制造业流出而涌向来钱快利润高的房地产市场。这一方面对金融市场稳定构成巨大的威胁，另一方面又使实体企业严重失血而导致企业岌岌可危，目前浙江温州已经发生多起由于企业老板炒房地产失败而引发工厂倒闭的事件。只有大力建设和完善浙江省住房保障体系，保障民生才能安抚民心，打消房价上涨预期，抑制投机防范房地产金融危机，引导资金和人才进入浙江省有国际竞争力的实体经济部门，才能夯实经济社会和政治稳定的基础，保障浙江金融、经济和社会的全面可持续发展。