房地产项目经济评论策略及应用

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房地产项目经济评价，是房地产项目可行性研究的重要组成部分，是房地产项目决策科学化的重要手段。具体而言，房地产项目经济评价是指利用特定经济参数和分析方法，从房地产开发企业财务和国民经济两方面来考察投资项目在技术上是否先进、经济上是否可行、预计的经济收益如何，并进行多方案比较和风险分析的一项工作。房地产项目经济评价因项目自身特性、环境状况等具体情况不同而有所差异，本文以南京市黄家圩项目为例，对项目的经济性进行分析评价。

一、项目概况

黄家圩项目位于南京市下关区，玄武湖以北，东眺紫金山，西依南京火车站。项目基地占地面积19602m2，总建筑面积48590m2;地上建筑面积36959m2，其中住宅24600m2，商业10000m2，公建配套2359m2。项目于2010年10月取得土地，计划于2011年2月开工，2011年9月主体结构封顶，2011年10月开始预售，2013年第三季度交付。

二、市场分析

1、南京市经济环境分析

(1)GDP运行状况。根据统计数据，2010年前三季南京生产总值3714．23亿元，增长13．3%。自2006年以来，南京市整体经济共历经了三个发展阶段，此轮经济周期受外围因素影响明显，呈现出时间短、波动明显的特征。

(2)固定资产投资。根据南京市统计局数据，南京市固定资产投资中近四分之一是由房地产投资带动的，且这一比重保持相对稳定。截至2010年11月份，南京市全社会固定资产投资3012．41亿元，其中房地产投资703．86亿元，占比23．37%，比2009年上升了1个百分点。

(3)人均可支配收入。截至2010年9月，南京市人均可支配收入21667元/人，同比增幅10．7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅约为6．8%。

2、南京市房地产市场概况

(1)房地产投资。截至2010年11月，2010年南京市房地产投资累计达703．86亿元，同比增长18．16%。其中，住宅类物业投资仍占房地产投资的绝对比重。据统计，截至11月份，南京市住宅投资额累计达到529．17亿元，同比增长29．4%，高出房地产投资增幅11．24个百分点。

(2)房地产开发规模。历经2008年金融风暴洗礼，2010年高压政策调控，开发企业开发心态趋于谨慎。商品房施工面积增幅已明显放缓，竣工面积在2010年出现较大幅度回落。截至2010年11月，南京市商品房施工面积累计达到4380．09万m2，同比增涨4．6%;竣工面积累计达到672．46万m2，同比下降19．5%。

(3)商品住宅市场走势。2010年商品住宅市场交易低迷，新增供应萎缩，成交量大幅下降，存量增加，但房价依旧快速上扬。由于市场供应缩量，交易量出现低迷，市场供大于求显著。截至2010年12月底，全市市场总可售量为193．9万m2，已达到年内高点。2010年1－12月全市商品住宅成交均价10864元/m2，同比上涨48．84%。

3、城北板块住宅市场概况

城北板块住宅市场走势。本项目位于南京市城北板块，具体为城北西片下关区。统计资料显示，2010年1－12月，城北板块新增商品住宅45．85万m2，同比下降22%。受“新国十条”等政策影响板块交易量呈现出明显的下降趋势，2010年城北板块商品住宅成交量为39．31万m2，同比下降57．3%。从成交均价来看，2010年成交均价为12945元/m2，同比上涨6．85%。

三、项目定位

本项目周边交通便利、配套成熟，区位价值高;紧邻红山森林动物园，用地深入红山腹地，两面环山，自然景观极佳。从环境资源和私密性角度，具备高端项目开发潜质。

1、产品定位

项目具备高端住宅所要求的“拥有高价值的，不可复制的土地资源”，适合营造高端城市景观公寓。南京房产开发水平相对不高，缺乏高档次楼盘，高档住宅的市场供应量小;购房人群以改善居住条件为目标，购买能力较强。

2、客源定位

项目目标客户群主要共分为二类:一类为改善居住型客户，这部分客户中大多数是二次置业或三次置业。客户来自于城北板块及周边地区，具有一定的经济实力，追求居住的舒适度，可以为居住环境支付较高的溢价，需求户型面积较大。也有少量来自于南京市核心区比较喜欢自然环境的客户。另一类主要为城市效应挤出型客户，这部分客户来自于南京市内，他们在承受一定总价的范围内，追求产品的性价比。另外还有部分城北板块中等收入人群。

3、价格定位

在参考目前南京城北区在售楼盘价格及周边二手房成交价格基础上，建议本项目精装公寓19800元/m2，车位180000元/个。

四、经济评价

1、投资估算

根据经济测算，项目总投入为66953．96万元，按照项目建设方案地上销售面积34600m2，成本单价按比例分摊为19350．85元/m2。项目所需资金主要来自于股东借款和银行贷款。

2、财务评价

(1)销售计划安排。项目精装高层住宅拟2011年10月开盘，销售均价19800元/m2，车位18万元/个;商铺计划2013年2季度开盘，销售均价28000元/m2。所有项目产品计划于2012年4季度完成销售。

(2)项目利润与盈利分析。其一，静态盈利能力分析:根据经济分析，项目预计总收入为80902万元，总成本为66953．96万元，项目可预期总利润13948．04万元，税后净利总额为10461．03万元;按照地上可售面积，单位税后净利为3023．42元/m2。综上所述，本项目投资利润率为20．8%，投资净利润率15．6%。其二，现金流动与动态盈利分析:根据项目现金流入与流出情况，可以进行动态盈利分析。计算分析结果显示，本项目季度内部报酬率为3．90%，远高于项目资金成本，项目净现值为6731万元。总体而言，项目经济上具备可行性。

3、不确定性分析

(1)盈亏平衡分析。假设本项工程成本不变，销售价格变动后，销售节奏和资金回笼速度不变，期间费用与税费随销售收入相应变动。项目盈亏平衡分析结果:当商铺与车位销售价格不变时，高层住宅销售价格达到13203元/m2时，项目达到盈亏平衡;当住宅与车位销售价格不变时，商铺价格达到9981元/m2时，项目达到盈亏平衡;当商铺、住宅、车位销售价格同比率变动时，商铺价格达到22178元/m2，精装修高层住宅达到15683元/m2，车位销售价格达到14万元/个时，项目达到盈亏平衡。

(2)敏感性分析。其一，开发成本变动敏感性分析:分析结果显示，项目总体盈利性与开发成本呈显著的负相关关系。其中，投资利润率、投资净利润率所受影响最明显，当成本增长达到20%时，项目利润率已低于3%。其二，销售价格变动敏感性分析:从分析结果显示，项目总体盈利性与销售价格呈显著的正相关关系。其中，内部报酬率、净现值所受影响最明显，当售价跌幅超过预计的10%时，项目已基本无利润。

综上所述，本项目的土地地块资源条件较好，山体景观环境秀丽，交通便利，具有较高的收益率和抗风险能力。在项目实施过程中，应加强对项目的整体控制，通过对行情和政府政策的研究分析，加强对项目的过程监控，加强推广和品牌效应以及强化与股东及当地金融部门的沟通等手段实现项目经济效益最大化。