房地产企业应对房地产周期对策

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1影响房地产周期波动的因素

1.1内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

1.2外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素：指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。有间接影响的社会经济与技术因素：房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。

1.3随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。

2企业应对房地产市场周期波动的经营策略

2.1资本动作策略。首先，并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时，并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本，从而保持企业的收益基本稳定，降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次，并购与重组实现多元化经营，有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营，可以减少企业对现有业务范围的依赖，降低经营的风险成本，通过不同业务组合稳定企业的现金流，而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次，财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。

财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流；有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势，实现优势互补，扬长避短。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。

2.2土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下，房地产公司应该如何进行土地储备，有三点值得思考。第一，选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中，除了主要的区域以外，还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域，如政府将要搬迁地区等。

第二，制定短期、中期和长期的土地储备计划，坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小，不仅取决于绝对量的大小，更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三，多渠道增加土地储备，保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化，积极参与招标、拍卖工作，对有潜质的土地，争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会，以获得低成本的土地和较好的支持条件。

2.3业务组合策略。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略，既可以通过产品组合经营达到，也可以通过资本运作实现。房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑，灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则：一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用，无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上，否则轻重不分，会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时，可以突破这一原则，但为了稳定过渡也必须谨慎从事。

二是辅助主营业务原则。主营业务以外的业务是一种辅助业务，辅助业务所产生的经营价值必须围绕主营业务的推广与销售而设，如果与主营业务没有任何经营上的关系，那么这就不属于业务组合的范畴，而应该站在多产品经营或者多元化经营的角度来考虑问题。三是辅助业务易于经营原则。正因为是辅助业务，所以在经营辅助业务过程中，包括采购、产品的推广以及资金和其他资源的占用等各个方面都必须保证易于经营，不得影响主营业务的经营精力。四是量力而行原则。对某些主营业务而言，可以经营多个辅助业务或者多项辅助服务，但一定要根据企业的实力量力而行，不要盲目贪多造成主营业务经营困难。

总之，当前阶段房地产行业的发展，总体上还处于初级阶段，房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上，表现为有"起"有"伏"的周期性波动发展。