房地产新政影响楼市综述

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随着我国的经济改革，房地产业有了迅猛的发展。一方面房地产业的发展，拉动了我国经济的增长，在此方面发挥了很大的作用。同时，我们也要看到，各种不利因素影响、制约，我国的房地产业在其发展的过程中因为增长速度过快，也存在着一些比较突出的和难以解决的问题。对此，我国曾几次出台了一系列的调控政策进行调控，虽然这些政策起到了很好的作用，但也有不少问题没有解决好。下面，我想从几方面去分析下中国的房地产市场现状及未来发展趋势和应该采取的防范措施。

一、我国现阶段的楼市状况

房产的新政实施之后老百姓的购房者心理有所变化。新政出台的1个月后，市场中购房的数目受到影响较大。投资性需求和首次置业比例首次减少了，改善性住房的需求有所增加。春节后房地产政策调控的重点是抑制部分人的投资性购房，并不是针对钢需的。当然就目前的新政调控措施来看，在一线城市已经起到了比较积极的效果。在我国一线城市的居民，在政府密集出台房地产调控政策的背景之下，他们的购房趋于谨慎也趋于理性。大多数一线的城市楼市成交量出现了不同程度的下滑，楼市买卖的双方开始“拉锯战”。购房者一方面坚定了本身的持观望态度，并且期盼地产新政后的楼房降价。房地产开发商这边则是非常高调的坚持自己不降价的原则。据调查，房产新政出台以后的，首次添置住房的比例为49.1%，改善性住房的需求为38.2%，而投资性需求则下降到了9.2%。这次的新政调控对于购房者的购房周期有着比较大的影响。新政实施以后开发商们又是怎么样的策略和态度呢？在部分有资金链的压力的房产大鳄带头下调房价的基础之上，已经有多家知名的大型地产商在抢占市场的压力下耐不住“高处不胜寒”，加入到降价的队伍中。参与降价的众多楼盘，大部分都采用全款9折、特价房8.3折、或者是定金1万元抵用10万元等变相降价的方式，实质性打折扣来降价的项目并不多见。房产市场变化风云莫测，作为开发商更应该认清市场的形势，放弃侥幸心理。要顺势而为，在结合市场需求的情况之下来合理定价。积极拓展土地储备量，做好拓展多元化融资渠道。同时做好自己的品牌建设。为了今后能够有跨越式发展打下坚实基础。

二、政府出台的政策探讨（金融、财政、土地出让中）

新政之后土地市场发生了什么样的变化呢？2010年国土部将供应18.5万公顷住宅用地，是2009年的2.4倍。保障性住房用地和棚户区改造用地有着显著的增长，占比分别为13%和20%。中小套型商品房和大户型高端商品房用地分别为8万公顷和4.3万公顷占比分别为44%和23%。中小套型商品房用地供应规模将会超过2009年各类住房用地总和为7.65万公顷。“新国十条”此次的提出完善土地的拍卖、出让制度，探索“综合评标”、“双向竞价”、“一次竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。北京、上海等一线城市已尝试完善招拍挂制度并多次采用招标方式出让地块。地价水平明显低于先前水平。预计在未来的一段时间内，部分房价、地价较高的城市将会采用更多的招标方式出让它们的地块。

新政出台，大部分实力雄厚的品牌公司和广告公司都很有信心。他们及时调整自己公司营销思路。同时，不忘拓展业务领域。当然，在市场的胶着期，逆市拓展的案例也布少见。可以这么说，房产新政出台，对房地产市场给予较大的撼动，房产市场会有所反应。此次房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响;也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心;将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体在心理上产生影响。开发商加快了楼盘的销售速度。投机者也都纷纷的放盘撤离。钢需消费者们则持币观望。这些市场主体发生变化的同时，房价也会在新的环境下，均衡中求稳定。但是，房产新政的主要目标是针对房产市场当前的形势的中短期政策，见效虽然快，但不能够在根本上解决房地产市场的持续稳定发展。同时，还需要政府尽快推进土地制度、调整财政体制、加强管理房地产税收制度。对于制度性的改革，建立房产市场平稳发展的长效机制才是治本之策。

三、微观楼市——新政下的房地产走势

2010年一开始，国家就提出了要抑制部分城市房价上涨过快的要求，但是随着春节的过去，房价在一线城市又开始疯涨。二手房市场竟然也出现了“众人哄抢”局面。当所有人都认为楼市是泡沫的时候，人们也在乐此不疲的把这个泡沫吹大，但是我们要注意，当这个泡沫大到极限的时候，就会破裂，产生的危害是惊人的。已经开始逐步收紧的信贷也使地产商感觉到了寒意。于是，我们看到二手房成交出现锐减，楼盘打折促销“重出江湖”，难道楼市又会重现2008年下半年的场景。可以肯定的是，如果这次政策执行的到位，投机性需会被大量挤出，观望气氛下，开发商会面临严峻的资金链危机。如果期间政策不会出现大的松动，房价在半年甚至一年内都很难有上从长期来看，房价上涨的趋势是不变的。随着2009年宽松货币政策滞后效应的显现，通货膨胀将会更加明显，房价还会继续上涨，当然，我们希望这种上涨是温和的，这样于国于民都有利。因此，新政之后，如果执行到位、大势不变，楼盘市场大抵会经历一场小小的波折，“小幅回调—回暖—重拾涨势”。