经济衰退带给房产经济影响

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转移支付对房地产的影响研究，目前国内外都处于起步和不成熟阶段。在经济衰退期，人们面临着失业和收入下降，买房压力更加加剧，为维护社会稳定，体现社会公平，政府通过财政转移支付来帮助和保护弱势群体。

一、经济衰退期转移支付对房地产的影响

转移支付包括政府的转移支付、政府间的转移支付和企业的转移支付。政府或企业无偿地支付给个人或下级政府，以增加其收入和购买力的费用。政府或企业的一种不以取得商品或劳务作补偿的支出，是一种收入再分配的形式。

（一）我国房地产转移支付政策例举

1、住房补贴政策住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。2、对购房人的优惠政策经济衰退期，人们的收入和购买力下降，为了保证房地产市场能够健康稳定地发展，各地政府可在房地产契税、营业税、个人所得税等方面给予购房人优惠政策。3、对开发企业的优惠政策企业上交的各项税费和其他规费，是房地产开发成本的重要组成部分，最终反应在房价上，由购房人承担。经济衰退期，政府可对税费和规费适当减免，从而降低开发成本，以达到抑制房价的目的。

（二）政府间的横向转移支付

我国地方政府之间虽然没有一个法治化、规范化的房地产领域横向转移支付制度，但是，具有横向转移支付性质的“对口支援”的“希望工程”等早已存在，它是在中央政府的鼓励下，各省和地区之间出现的一种非公式化、非法制化的转移支付。事实证明地区政府间的横向转移支付，对平衡地区经济发展、减小贫富差距、增加房地产的建设和购买能力发挥了重要作用。

（三）中央对地方在房地产领域的转移支付，特别是在廉租住房、经济适用住房建设领域

我国必须由以住房市场化为主向加强住房保障制度建设方面调整，要继续加大中央和地方财政保障性住房的资金投入，使最低收入家庭通过廉租住房制度解决，低收入家庭通过经济适用房解决，中等收入家庭通过限价房解决，只有高收入家庭通过市场解决。中央政府要着力支持在保障性住房建设上财政支出较困难的西部地区，缩小住房保障差距。

（四）土地收入转移支付

土地出让制度的建立和土地出让收入的取得与分配是人们赖以生存和发展的基本保证。在房地产市场上，房价和地价既相互联系，又有所不同。土地开发会使地价上升，地价通过房价实现土地价值，房价包含地价，土地成本变动相对缓慢，土地价格随着房价的增值而上涨。在市场经济条件下，土地的开发过程实际上是土地流转与增值过程，是土地实现资源配置权利分配的过程。土地使用权的变迁和土地用途的变化，体现了以交易为起点、以社会环境变化为终点的全过程。土地收入共享是最大的民生。要实现这种共享，土地价格必然随着地区的成熟而上涨，趋于成熟的地区的地价只有上升而呈现增值的趋势。通过获得土地收入增加公共财政收入，通过转移支付改善落后地区的民生；通过公共设施和基础设施的投入以及土地的开发，使落后地区土地的价值不断提高，使地价相对低区域的地价随着环境的建设而不断上升，从而使更多区域享受社会发展和社会进步所带来的成果。

（五）企业的转移支付

在政府的引导下，鼓励房地产企业对非赢利组织捐款，客观上缩小收入差距，对保持总需求水平稳定，减轻总需求摆动的幅度和强度，稳定社会经济有积极的作用。这样，可以增强房地产购买力，提高有效需求水平，从而可以抑制或缓解萧条。另外，可通过企业捐赠和其他方式的筹集资金，解决保障性住房建设资金不足问题。

二、对房地产转移支付制度的思考

房地产是我国的支柱产业，具有很强的“公共物品性质”。在市场经济条件下的房地产市场具有很强的逐利性，这种逐利性会使社会矛盾激化，使房地产结构不合理，从而影响社会和谐。一方面，从公共物品的角度看，市场缺失部分的房地产产品供应需要政府来出面解决。自2008年7月以来，中央政府采取的主要政策是通过公共支出来扩大以下三方面住房内需：首先是进行廉租房建设，扩大廉租房供应对象；其次是进行经济适用房建设，让中低收入家庭购买成本价住房；最后是进行棚户区改造，通过旧城区、厂矿区等棚户区改造，满足中低收入家庭的住房需求。

对此，主要实施了以下三方面的政策：一来中央扩大投资规模和公共性支出，在全国的扩大投资规模中专门安排了住房建设投资，并且安排了主要以包括财政投资在内的公共性投资；二来中央放宽了土地供应和资金供应，在土地供应上，以划拨用地为主，在资金配套上，银行贷款资金优先供应；三来国家对低价位住房的市场交易进行政策优惠，降低了总价百万元以下的房地产交易税，刺激中低价住房的出售和转让。

另一方面，近几年以中产阶级为主的中国房地产市场消费主流群体的收入增长已经远远落后于房价的增长，房地产市场消费的主流群体逐渐成为精英阶层。在我国当前的政策条件下，中产阶级群体比较无助，因为其收入无法支付高昂的房价，同时，也不能享受廉租房和经济适用房。对于这部分有很大潜在购房需求的群体，一是将他们纳入政府保障范围，政府支持解决住房问题，经济发达地区可以先行尝试；二是政府给予优惠政策，通过企业转移支付，由其所在企业帮助他们解决住房问题，但是其受惠的范围较小，政府机关、事业单位、国有垄断企业和部分业绩特别好且资本积累多的企业可以为他们的员工提供帮助；三是在政府的引导和政策的支持下，提高他们的收入水平，让他们通过商品房市场解决住房问题，这就要求稳定房价、快速提高收入、加强按揭贷款支持。这三种观点难以统一，可能在不同的城市形成不同主流模式。

本人以为，在宏观上，任何一个国家都不可能靠住房政策解决全部住房问题。美国的次贷是为解决中低收入家庭的住房问题，其结果却引发了世界金融危机。所以，我国应该制定和实施更多的房地产转移支付政策，同时，大力提高中产阶级的收入水平，通过这些以住房需求为主的主流消费需求来拉动和创造市场内需应该是长期国策。