剖析房地产经济对宏观经济影响

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房地产业经过十几年的快速发展，已成为一个重要的产业，在许多地方还是支柱产业。房地产经济是宏观经济的重要组成部分，房地产经济对宏观经济的影响是多方面的，房地产经济的健康平稳发展影响着宏观经济的发展。我国房地产在近几年的快速发展中，每年拉动了GDP约1.5个百分点。在现实的经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成，并在国民经济周期波动和房地产市场周期波动过程中实现的。

因此，那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产市场波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产市场前景最主要的几个关键因素，其中又以经济增长率最为重要。美国经济学家西蒙•库兹涅茨曾经说，国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系。一系列的研究和实证分析也表明，房地产业发展的水平与国民经济增长呈高度的正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展的速度也越快。房地产业关联性分析由于房地产业本身的特性决定了其产业链长，关联度大，能够直接或间接地拉动和影响相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求，带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个生产部门的发展。据统计，每100元的房地产销售能够带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显。

根据一些经济发达国家的统计，房地产业的产值每增加1就能使相关产业的产值增加1.52。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。除此之外，房地产业的发展还能极大的推动金融业的发展。由于房地产投资额大，资金周转期长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。一些发达国家和地区的银行用于房地产的贷款和投资，一般要占到投资贷款总额的三分之一强，高的可达70%。随着我国城市化的快速推进及人均可支配收入的提高，居民对房地产的需求有上升趋势，在未来很多年内房地产业都将是我国经济发展的重要组成部分，其原因主要体现在二个方面：其一、我国城市化进程的快速推进。

根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，房地产业将进入加速发展阶段。从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%只需21年左右。若暂按15亿人口作为基数，那么也即每年有115万农村人口进入城镇生活。若按2007年《中国房地产年鉴》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年则需要新增住宅5.5亿平方米。

这些数据说明，城市化造成的房地产需求量非常大。而这也仅仅只是城市化对住宅市场的影响，还有对其他建筑物及设施，如商业用房、办公楼、酒店、工业用房等的需求。所有这些，都构成了房地产经济发展的巨大潜力。其二、国民经济和人均收入快速增长。2010年我国GDP超过5万亿美元，GDP总量超过德国和日本，成为世界第二大经济体；但我国人均GDP只有2000多美元，世界排名仍显落后。以经济基本面来看，总量巨大、发展速度快，这就为我国房地产业的发展创造了良好的条件。发达国家的发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。近几年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨，需求仍十分旺盛，除了供应结构失调、投机成份等因素外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。

在一线城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，住房改善的过程，这一过程也将产生相当规模的市场需求。由此，房地产业在较长的一个时期仍有较大的发展潜力。尽管由于房价虚高，在目前阶段，房地产业受到国家相关政策的限制与约束，但房地产本身所具有的产业链长，关联度大等特点，使其对宏观经济的影响具有持续性和长期性的特征。房地产业经济对国民经济的影响因素分析房地产业对国民经济的影响可以用房地产业经济变量来衡量，所谓房地产业经济变量是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的产业而对其运行的状态进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。具体而言，可以通过房地产业的规模增长率、房地产业效率增长率、房地产业信用规模，以及房地产需求和供给水平等指标来衡量房地产经济对宏观国民经济的影响。

房地产业增长率对国民经济的影响。房地产业增长率一般按当年的市场价格计算，公式为:F=G/H×100%。其中，F指的是房地产业增长率，G是计算期年房地产业的生产总值，H指上一年房地产业的生产总值。该指标是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而言，其产业增长率快于在一定时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地位和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。房地产业效率增长率对国民经济的影响。产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产业效率是我国房地产业在数量、规模不断扩张的同时，必须注重的关键方面。房地产业信用规模对国民经济的影响。

产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重，从中可以反映房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中获得金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产业信用绝对规模扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长;反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。房地产需求和供给水平对国民经济的影响。房地产需求指标既与其他产业部门固定资产投资规模成正相关关系，又与人均国民收入增加、社会收入水平的提高成正相关关系。由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业发展。

房地产业对经济结构调整的影响有一种观点认为：房地产业只是一个资金投入和连接政策规划的一个产业，其实质是一个资金推动型的经济，技术含量很低，要耗费大量的人力、物力、财力，大量的资金投入，其中包括产业投入和按揭投入，将如黑洞一般吸入国家货币投入的相当一部分。如在金融危机爆发后，国家为应对危机，投入了4万亿规模的资金，但其中至少有三分之一的资金进入了楼市。从另一个角度看，这实际上是减少了对其他产业的投入，因而制约了经济结构的调整。这是因为，经济结构调整所需资金和技术升级都将被房地产作为支柱产业的狂热所影响，进而影响到投入资金提高整体技术水平，以及投入资金培育未来经济发展的龙头产业。

因此，房地产由于其资金的黑洞效应，将耽误中国经济结构调整的绝好机会，使中国经济结构调整无限期延后，这将会使中国经济在相当长时间内仍然是一个对主导经济体的一种依附，难以成为世界经济的引擎，引导世界经济走出低谷。这种观点，揭示了房地产业在短期内高速发展所带来的种种弊端，是客观事实，但也存在片面性。在房地产与宏观经济的二者关系中，不能忽略前者对后者的积极作用。

实际上，房地产不仅具有消费品和投资品的双重属性，而且具有资源和资产的双重属性。因此，房地产与宏观经济紧密相关。房地产与宏观经济的关系主要体现在三个方面：一是房地产周期与经济周期紧密相关；二是房地产泡沫与经济泡沫紧密相关；三是房地产与宏观经济政策紧密相关。这就说明，房地产与宏观经济的二者关系不是相互排斥的，而是相互依赖、相互促进的。

从另一个角度看，也是如此。经济增长对房地产投资的影响大于房地产投资对经济增长的影响。因此，一旦经济增长出现波动，将导致房地产投资剧烈波动，但房地产投资波动将引起经济增长较小波动。需要注意的是，房地产购买与经济增长的关系比房地产开发投资更密切，信贷对开发商比对购房者重要。经济增长对房地产信贷的影响大于房地产信贷对经济增长的影响。此外，房地产投资对经济增长的影响大于房地产信贷，但经济增长对房地产信贷的影响大于房地产投资。因此，一旦经济下滑，将严重压缩房地产信贷规模，但对房地产投资影响较小。当然，房价是衡量房地产业繁荣与否的一个重要指标，房价的波动对投资和消费都具有极大的影响，房价对房地产信贷的影响大于经济增长和利率。一旦房价下跌，房地产信贷将严重萎缩，从而可能引发违约风险和房地产金融危机。

为此，政府更应控制房价的过快增长。房地产价格过高对宏观经济的影响就现阶段而言，房地产业存在着价格过高或价格虚高的现象。这一现象对宏观经济的影响是多方面的：

第一，房地产价格过高会导致总需求结构失衡。高房价对经济的影响之一是造成了消费需求的下降和投资需求的上升，从而导致总需求结构失衡。从历年来的数据可以看出，我国的最终消费率和居民消费率呈现逐年下滑的态势。以支出法计算，在过去的20多年中，最终消费占GDP比重已经从64.9％下降到50.0％，降低了约15个百分点。其中居民消费占GDP比重从50.5％下降到了36.4％，降低了约14个百分点。最近几年来，最终消费率的下降尤为明显，最终消费比重和居民消费比重分别下降了11个百分点和9个百分点。由此可以看到，我国的总需求结构已经处于失衡的状态，而其中重要的一个原因就是，过高的房价使消费减少并使投资增加。

第二，房地产价格过高会导致通货膨胀。房地产价格上涨会从两个方面导致物价水平上升。一方面，房地产价格上升和房地产市场繁荣会带动与房地产行业相关的钢铁、建筑材料等物资价格的上升，而这些物资价格的上涨又会带动其它产业产品和服务价格的上涨，从而形成连锁效应，导致大量商品和服务价格升高，造成通货膨胀。另一方面，居民居住需要住房，工厂生产需要厂房。房地产价格的上涨会导致居住成本和企业生产成本提高，并导致企业的用工成本随之上涨。企业必然将成本上涨的压力通过提高产品价格的方式向最终消费者转嫁，造成社会商品价格的普遍上涨并形成通货膨胀。

第三，房地产价格过高会导致金融风险的产生。过高的房价会产生房地产泡沫，这种泡沫经济将带来极大的金融风险。房地产泡沫是指由房地产投机等因素所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，也就是房地产价格达到了极高的程度，与其使用价值不符，虽然账面上价值增长很快，但实际很难得到实现，形成一种表面上的虚假繁荣。当泡沫破灭的时候，随之而来的是金融系统的严重灾难和经济的萧条。总之，房地产的产业链条非常长,是许多国家的主导产业。房地产的波动通过多种途径影响一国的宏观经济状况。当房地产市场繁荣,会对相关的产业，诸如钢铁、建材、家具、家电、机械等多种商品的需求产生很大的拉动。但也必须看到，房地产过热,尤其是房价高企，会形成泡沫,又会使经济积聚很大风险,使银行的房地产信贷面临极高的违约率和信用风险。当房地产泡沫破灭,风险就会从房地产领域传导至金融领域,从而产生金融危机。金融危机的爆发,又会使房地产价格进一步下降,导致房地产业萧条,并进一步传导到实体经济,使得消费和投资萎缩,从而导致经济衰退。从近期的全球金融危机和我国的经济困境中我们可以清楚地看到,房地产市场波动对于宏观经济具有的巨大影响。

因此，客观地分析房地产经济与宏观经济的相互关系,把握房地产经济对宏观经济的影响，制定科学、合理的政策措施，具有重要的现实意义。