小议不动产持有税实施条件以及可行性

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1、中国房地产市场介绍

中国房地产市场的过热一定程度上刺激了过激了国民经济,但各种附加费用只是产生在流转环节,实际财富却并未增加。另外作为生活必需品,其价格已经超出了国民收入的平均水平,导致工薪收入阶层住房困难,针对此矛盾,我国政府正逐步完善税费制度,其中不动产持有税就是一种可以考虑实施的税费。

房地产持有税,就是对房地产的所有者,按其持有房产的价值(或面积)以规定的税率征收的一种税。目的是增加国家收入,控制个人手中大量的房产。这种税的税率可以这样理解,每年每人必须上交上千元。如果交不起,那他的房产便会被没收。

在经济繁荣时期,国家为了遏制房地产市场投机,强化了房地产流转环节多项交易税费(如营业税、土地增值税均在交易环节计提)的征收。但高额交易税费的征缴在抑制了房产市场投资和投机性需求的同时,也增加了房地产交易的成本。这样既限制了房地产资源流动,降低了房产资源的配置效率,也形成市场供过于求的预期,加剧房产市场波动。因此,为活跃房地产市场,拉动市场需求,有必要清理房地产交易流转环节税费,多数税费项目可以取消,部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。

加强对持有环节的监管有利于持久遏制垄断和投机行为,同时减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机。房地资源具有稀缺性特征,对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权,防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用,在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上,对房地资源征收持有调节税,有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税,抑制屯地屯房,加速土地资源和开发资金流转,促进房地产开发投资增长;对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免:其一,国家认定的标准以下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求;其二,租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免,鼓励闲置住房资源进入租赁市场,增加租赁市场供给。

2、房地产市场现状

在世界上,很多国家和地区已通过物业税等税收手段调控房地产市场并取得成效,在中国尚没有对居住型不动产课收物业税的情况。因为在中国法律中,作为原始的生产资料——土地,属于公有财产,个人没有所有权,而建立在土地之上的不动产,也因此只有使用权。所以说从法理上讲,物业税并不成立,应该引申为不动产持有税。

当一个人持有房产的数量比较多的时候,可以针对其在基本自供型房产之外,所多余出的房地产予课税。因为过多的房地产,一方面是对稀缺土地的资源过多占用,另外一方面,也可能会基于这种稀缺投机炒作,试图籍此赢利。所以说,对持有过多的房地产采取征税的措施是说得通的。

供不应求,刚性需求旺盛一直以来被认为是某些地区房价上涨的主要原因,但据北京市房地产产业协会调查显示,北京的住房并不短缺,甚至潜在过剩,其显性表现为住房紧张。而北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房,这和北京市统计局公布的北京10%的人拥有两套住房的结果相一致。

房屋没有得到有效的供应,大量闲置房屋又掌握在少数人手中,导致了住房分配不均,客观上造成了北京房屋供给紧张,房价上涨。

就中国房地产市场的情况来看,不仅发展模式问题重重、信贷政策不合理,且税收政策更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税,而不注重不动产的保有环节征税。这样不仅不能调节住房市场的个人收入分配问题,反而通过税收转嫁效应,严重增加住房自住者的购买成本,降低其住房福利水平。

我国政府现某些政策客观上抑制了消费者购买第二套住房,但其作用在于限制了不动产交易市场的扩展,但对于现已拥有多套住房者并未征收持有税,并未造成不动产交易市场萎缩。

而不动产持有税的作用在于,长期占有大量不动产将带来持有成本,使得以买卖为目的交易市场风险加大。而且如果这种税收政策得出台,必将造成大量购房者持币观望,不再急于入市,那么以不动产买卖获利为目的持有者,将会面临极大地风险。

消费者在购买房屋时,其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而不动产持有税的开征,是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段陆续收取,也就是说,把现在买房前一次性缴纳的税费,放到买房后,由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%,因此一旦开征物业税,必然导致房地产价格的大幅下降。

3、不动产持有税的实施方式

首先是税收法定问题,税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定,即必须通过相应的立法才能征税。

其次征收的起点如何确定,家庭的第一套不动产一般用于自住,所以不应对其征税。政府应该从第二套住房开始每年征收房产持有税,第三套住房比第二套住房的房产持有税要更重一些,以此类推,加大那些持有多套住房的成本。

不动产保有税在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中不动产税就占20%以上。

目前国内房地产税税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多,而且,不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。房地产税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。

更为严重的是,由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序,房地产市场炒作严重,从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。

房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张,比如目前国内购房者主要是25-35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的,基本上是租房住;还使得国内城市居民住房持有率严重偏高,每个人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓购买住房一步到位。

房地产市场投机炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此,开征不动产保有税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对炒作较为严重的地方,通过开征不动产保有税,让房地产炒作者损手而出,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场水平上来,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而保证国内房地产市场的持续稳定发展。