房地产经济管理考虑以及意见

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自1998年我国住房货币化改革以来，房地产价格一路攀升，从指数上看，2004年达到高峰。即便是面临席卷全球的金融危机，我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。

一、当前房地产业非理性发展的政策性因素分析

1．某些地方政府的房地产业调控行为失当

目前，我国房地产市场基本上还是垄断性市场，主要表现为土地所有权垄断、土地经营权垄断和房地产经营形式垄断。出于最大限度掠取垄断利润的考虑，房地产商通过各种手段压缩住房供给数量，人为拉大供求差距，导致房价持续飙升。

构成房价的无非就是土地成本、开发税费、建安成本、开发商利润、财务成本这几个主要方面。另一方面，政府从土地拍卖中也取得巨大收益，同时还有一系列的各类税费，仅土地及税费就占据房价的30％－50％。经过多年的改革开放和现代化建设，人们的收入水平得到很大的提高。企业规模和市场规模越来越大，各行业也都争相利用大城市的优势地位来壮大自己，这些都对住房产生强大的需求，城市土地的巨大商业价值开始显现。于是城市本身成了政府最大的投资资源。

2．宏观金融政策调控失当

许多分析表明。目前我国房地产业的直接融资比例很小，大多数资金来源于银行的贷款，房地产开发贷款和按揭住房贷款的风险大部分都转嫁给了银行。多年来，我国实际利率经常在低位或负位运行。实际负利率将产生“通货膨胀加速机制”，刺激货币需求，从而使固定资产投资尤其是房地产投资加快。

低利率或负利率会使社会大量闲置资本存到银行的机会成本加大，加之我国目前的资本市场尚不完善，风险性较大，再加上近年来我国实体经济发展速度得到缓慢，实体经济经营利润远远低于房地产投资，于是这部分资本纷纷进人具有巨大利润空间的房地产行业从事投资与投机，与真实消费群体抢夺房产资源，哄抬房价，原本属于民生用品的商品房开始深化为资本品，成为许多大资本和中小资本投机的乐园。由于房地产真实供给和虚假需求的矛盾愈演愈烈，必然会使房价脱离真实价值，所谓的房地产泡沫开始逐渐膨胀，这又进一步恶化了供需矛盾。

3．国家住房保障政策

“国家住房保障政策”攸关国计民生，然而，在以往的尝试中，由于政策操作执行层面自由度过大，缺乏硬性措施的约束，因而出现了一系列问题。又如保障性住房多选建在偏远的城乡结合部及郊区，虽价格相对便宜，但因基础设施不到位，类似交通费用等生活成本的上升却加重了中低收入群体的负担。

二、房地产经济发展的未来应然走向

城市房地产业的健康发展对国民经济的振兴和发展有着十分重要的作用。为此，要克服房地产经济中存在的非理性行为，用科学发展观引领房地产业的发展是我国房地产经济发展的未来应然走向，下面主要谈四点。

1．合理规划建设用地，搞好“城市经营”

很多人认为“城市经营”就是“炒地皮”，地方政府单纯通过土地出让增加财政收入。房地产开发项目有的是短获利，比如商品住宅、小商铺等；有的是长期出租或经营获利，比如期通过出售直接大型商场、写字楼等；在城市什么位置?建什么样的房子?达到什么样的规模?能否成为城市的记忆?能否复制和再生?这些问题都要求我们一切从实际出发。以科学发展观看待城市建设。

2．强化政府经济职能，市场将逐渐走向成熟化

综合当前房地产投资的增长速度及房市表现，从房市周期论的角度分析，我国房地产投资目前还处于繁荣期，整个房市还处在有利的上升阶段。但从市场表现看。近期、国家在科学发展观的指引下加强了对房地产的调整，这种调整并不是指楼市崩溃，而是引导房地产业进人一个成熟理性的稳定发展期，将涌现越来越多的性价比优越的产品，市场将逐渐走向成熟化。

3．加强政府宏观调控，地价将趋于合理水平

如前所述，房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。这是因为房地产业是一个土地与金融两种要素紧密结合的特殊产业，土地是一种极度缺乏供给弹性的要素，而金融资源则是理论上可以无限供给且极具流动性的要素。一旦房地产业深人投机要素，将会在短期内形成经济泡沫，如果房地产市场资金链突然中断，泡沫经济将会立刻崩溃。自然将会给关联产业及整个城市发展带来致命破坏。

三、对国内房地产经济管理具体项目的思考和建议

1．要核算并确定公司的投资总额

项目可行性研究报告完成并获得批复后，由公司选择适宜的项目经理部去实施落实，以获得批复的可行性研究报告为基本依据，并结合公司资金实力情况综台确定对该项目的投资总额。通过工程人员的初步估算后，提出项目资金流量表，取得公司认可，与其它测算确定后定下的指标一并以文字的形式确定下来，作为实施项目经济管理的依据性文件执行。

2．要控制开发成本，确定费用支出

控制开发成本是房地产企业经济管理的关键。某一项目的投资总额一经确定，开发成本的控制就是实现效益的主要途径。正常的必要支出比较便于控制，而业务费用的开销弹性较大，报帐标准难掌握，控制起来难度较大。解决的方法首先要增强经办人的主人翁感，自主的最大限度节约开支；其次是通过制度严控一切漏洞，查缺补漏；再次要采取费用合理包干的办法，费用节约归己。

3．在项目定性前先行核算预完成利润

实现利润是经济管理的最终目标。实现利润的多少是检验企业业绩的根本标志，获取利润也是企业赖以生存和发展的基础。因此，利润指标的确定是一项硬指标，直接影响到各方面的利益，涉及到多部门的关系，如果实现合理预算并分配利润，将会激发各部门的情绪和积极性，对企业项目的建设有建设性意义。