房地产行业操作风险与建议

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一、房地产行业操作风险概述及特征

由于房地产经营性质的特殊性，在现代复杂的信息社会中，房地产业面临着更多的风险。房地产信用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点，但操作风险却很少引起关注，房地产行业操作风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一。房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商、银行、政府、房地产中介、购房者等，他们的操作由不完善或有问题的内部程序、员工和信息科技系统，以及外部事件所造成损失的风险，包括法律风险，但不包括策略风险和声誉风险。所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。

国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在较大的欠缺。首先对房地产操作风险认识不足，很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商、银行、政府、房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险，或者误解为操作性风险，更有甚者称为房地产犯罪。其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商、银行、政府、房地产中介职责分散，缺乏专门的管理部门，不同的操作风险由不同的部门负责，缺少协调统一，致使各部门高层管理者无法清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况，有些操作风险处于无人管理的真空状态。

房地产行业操作风险大多内生于商业银行、开发商、政府、地产中介的业务活动，覆盖面大，不宜区分和界定，除具有地产风险的多源性、唯一性、隐蔽性、滞后性、风险控制牺牲性等特征之外，还具有以下特有特征：一是风险内生性。根据操作风险定义，由于程序、人员和系统都是重要组成部分，大多数操作风险存在于商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的管理活动中，可以说是一种内生于内部各层次范围内的系统性风险。二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断。房地产操作风险与商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者的整个体系有关，只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生，有时随着环境的变化而改变，管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏，增加了管理的难度。三是损失无限性。操作风险涉及商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者各个层面，有时可能导致他们整体严重受损。四是损失数据不完整。操作风险的发生不会立即呈现，商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者都具有回避已发生风险的动机，有时记录不及时或根本没有相关记录。五是计量的困难性。操作风险的评估除考虑直接损失，还需考虑经营中断、法律成本等间接的损失，有时还有无法计量的损失。六是风险不易分散。操作风险难于通过商业银行、开发商、政府、中介组织、购房者自身内部机构对冲和分散风险，因为它与不同的区域文化、素质不同的员工、特定的经营机构，甚至是信件收发人员都有关系，具有很强的隐蔽性。

二、海南省房地产行业操作风险历史回顾

1988年4月，国务院批准海南建省办特区。在新设省级经济特区优惠政策的吸引下，各地投资商都看好海南省。1992年我国改革开放的力度进一步加强，海南省在一夜之间成为投资者的乐园，各级部门甚至一些高校、研究所都在海南省设有办事处，投资商、投机者云集海南，房地产需求有了惊人的增长，从而形成了房地产的集中开发热潮。由于包括银行在内的机构参与，多方炒作。许多盲目的投资决策与非理性投资行为相互作用使海南省经济陷入恶性循环。1993年我国针对投资膨胀采取了紧缩银根的金融政策，金融机构的资金迅速退出海南省房地产，房地产市场的虚假繁荣急转直下，房地产泡沫开始破裂，严重影响了海南省资源利用和经济发展[1].

2010年1月4日国务院办公厅《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，计划至2020年初步将海南建成世界一流的海岛休闲度假旅游胜地。2010年新年伊始，随“国际旅游岛”登场，海南房地产市场迅速“井喷”，商品房成交量成倍放大、价格飙升。透过快速攀升的数据，可以看出海南省房地产市场出现的一些乱象苗头：开发商违规操作，职业炒家操控市场，购房者浮躁、恐慌、盲目跟风，部分媒体大肆炒作、片面报道，导致市场短期内出现供求失衡、房价大幅上涨的现象。面对形势，海南省政府及时干预市场，做出暂停审批新的房地产开发项目，新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动的决定，并宣布2010年将动工建设10.09万套保障性住房。一系列调控措施取得了立竿见影成效，民众恐慌性购房逐步消停，开发商采取暗中打折促销，炒家开始抛售囤积房源，引发房价下调，商品住房成交量开始下降，市场逐步回归理性。目前海南省商品房入住率过低，这既是对资源的浪费，最终还是需要当地居民、企业或政府来承接、管理，从这个角度分析，也说明海南房地产的供给在目前的消费水平上已足够多，并且房价与当地的收入水平相比显然较高。加上第一批炒房者已经获利撤出，一部分年轻的购买者可能因为房价陡升利益空间变小处于观望状态，从而抵消了一部分有意愿来海南省购房者的需求量。因此，海南省房地产的需求量增加最快的阶段已过去，此后增长速度将减缓，房地产需求逐渐减少。同时海南省房地产开发企业还面临两个方面的压力：一是世界经济未来的走势还不明朗，对我国经济发展的不利影响在短期内还难以有大的改观；二是开发商房价追涨会影响今后的市场成交量，进而影响到企业资金的回笼。由于房地产规模较大，投资期长，具有投资品和消费品双重属性，其风险变化就变得更加复杂，房地产市场营运主体即房地产开发商、银行、政府、房地产中介等的运营运作导致的操作风险以及带来的系统性风险问题将逐渐暴露出来。

三、海南省房地产行业主要操作风险问题及原因

从海南省房地产历史可看出，海南省主要存在以下操作风险问题。

（一）房地产开发商操作风险问题

由于缺乏房地产发展的总体规划，一直以来对城市性质、功能等方面的定位比较模糊，功能分区不清楚，开发商对城市的未来发展缺乏有效想象空间，难以根据城市规划把握开发热点。在海南省房产商中，许多发展中的中小房地产商更多的是纯机会选择，而不是战略性的谋篇布局。同时在房地产热过程中的房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少，甚至开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式套取银行贷款；盲目圈地，占地为牢，土地闲置严重；捂盘惜售、炒地炒房，房价死扛、明降、暗降，高房价低成交乃至零成交已逐渐成为了一个常态；私自加建楼层、抢建、改建的现象十分严重，更有甚者把违章建筑当商品房对外销售；肆意占用公共空间，压缩休闲空间；豆腐渣工程，各种偷工减料、破墙漏水的质量问题，建筑质量存在问题违章建筑现象严重；沿海公共海域布满海景别墅和星级酒店，“私属化”现象严重，毫无节制的圈地破坏；优质海岸线基本被抢占一空，在一线海景填海造地，对海底环境及海底生物造成巨大破坏。总之城市土地开发具有随意性和低水平性，各种违规操作现象严重，既给海南省长远发展带来了严重的不利影响，又给开发企业带来其自身难以控制的操作风险。

（二）商业银行的操作风险问题

这种操作风险主要表现在：第一，贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实[2]；第二，抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效；第三，个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施；最后就是内外勾结，一起金融舞弊。近几年海南省银行房地产金融大案要案的接连发生，从某一层面说明海南省银行对操作风险防范的重视程度还远远不够，内部控制存在漏洞和不完善的地方[3].金融案件正在朝着高职务、高科技、高案值，发案数量基层多、内外勾结作案多、作案手法多的“三高三多”趋势发展，并呈现出“同类案件屡次发生”的特点。因此，银行加强操作风险防范仍是重中之重。

（三）海南省房产中介操作风险问题

海南省房地产中介机构存在很多问题。首先，房地产中介行业法律法规不健全，中介准入门槛低。其次，行业监管存在漏洞。中介公司新老替换快，还有不少是无资格的“黑”中介，所以中介行业的直接主管部门难以掌握所有公司的资料，监管容易出现漏洞。再次，服务不到位，品牌意识较弱。中介公司规模总体偏小，多数是靠差价赚钱。那些规模和实力较强，能够引导市场发展的中介公司的品牌意识比较弱，经营缺乏长期发展的考虑。最后，人员素质及信誉偏低，从业人员多是没有房地产评估师和经纪人资格的，并不懂得房产的专业知识。小中介公司在相当程度上没有按照行业管理的法律法规操作，这些问题从不同程度上影响房地产市场。

（四）海南省政府管理方面存在的问题

目前房地产已成为海南省的支柱性产业。一方面海南省各级政府高度重视并促进房地产的可持续发展；另一方面还存在相关的政府部门和人员出现以下主要违法违规行为：第一，公权私用。主要在土地增值环节，税收环节，开发资金的获取环节，存在着官本位、情本位、钱本位甚至性本位的现象。第二，行政权越位。行政体制改革后，地方政府在再分配方面的权力减小了，但在财政的支配权、经济审批权、建设项目的决定权等方面仍没有完全隐退，这意味着地方政府对市场推进的程度、地方资源的控制、地方市场规则的制定以及政府工程项目的招投标等是具有实际的决定权的，因此会发生为了保护和扶持与自己有共同利益的产业而滥用权力的情况。第三，征地补偿。以前各地利用《海南经济特区基础投资综合补偿条例》的规定，投资公路网等基础设施建设的投资者可以从土地、税收等方面给予优惠补偿政策，出现补偿政策过滥、补偿土地过多、地价过低、土地闲置过大等问题，同时关于补偿款的纷争也显得十分混乱，因补偿款发生暴利事件的事情时有发生。第四，税费不合理。海南现实行许多税费收取标准过于严格和不合理，如房地产企业要缴交的营业税、预征所得税、土地增值税达到总销售额的11%，其中预征土地增值税2%.预征土地增值税，迫使房地产开发企业要增加预算成本和流动资金，导致房价升高。第五，规划不合理。由于缺乏全省房地产发展的总体规划或因为城市规划经常变化，导致一些地产商以破坏式的方式乱开发或囤地不开发，从而导致土地浪费闲置现象严重。第六，监督管理不到位。海南省九十年代建设的商品房不能保值增值的原因，除了规划设计落后外，房屋质量差、管理不严是最大的缺陷。海南近年来建设的房屋规划、质量有很大提高，但还不完美，由于管理上不够严格，建筑设计部门设计降低标准，开发商有使用劣质材料，建筑商有偷工减料等行为，政府部门运作缺陷导致了一系列房地产操作风险，阻碍了海南省房地产和经济的发展。

（五）买房人操作风险问题

买房人容易犯的错误主要有：不关注国家政策，买涨不买跌，盲目跟风炒房；迷信权威专家；迷信媒体；有些人甚至不惜一切代价买房囤房，如此等等容易陷入操作风险。引起购房者疯狂的原因有很多，其中最主要有如下几条：首先就目前而言，我国正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。其次随着中国入世带动经济发展，居民就业机会增多，收入增加，购房支付能力相应提高。但是商品房供应量却跟不上居民需求的脚步，导致出现好多人抢一套房子的局面。再次在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂的重要原因之一。最后中国社会保障制度在摸索和“修理”中，养老面临太多问题。中国股市投资风险太大，因此人们更偏好“买房储值”，当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利，现在已变成“买房养老”的时代。

四、海南省房地产行业操作风险控制策略分析

面对房地产业操作风险发展的现状，海南省应根据自身的特点，对开发商、银行、中介机构、相关政府部门进行风险管理控制，以促进海南省房地产业持续、稳健、高效发展。

（一）加强政府部门操作风险规避

为了避免相关政府部门和人员的操作风险，笔者认为应从以下几方面入手：第一，政府管理部门必须加强监管力度，严把质量关，杜绝劣质材料进入市场、进入工地。第二，要通过税收、信贷、融资等渠道控制和稳定普通商品房的价格，改变房价猛涨的局面，增加中低位商品房的供给，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资并尽力改变目前价格泡沫，推动房地产业平稳有序发展。第三，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。大力发展廉租房，制定政策鼓励扩大廉租房的供应范围，保障低收入人群的住房要求，形成售租结合的住房保障体系。帮助进城农民工解决住房困难问题。扩大农村危房改造试点范围。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现居者有其屋的目标。第四，政府要起到主导作用最重要的就是通过完善危机管理相关政策法规，规范市场秩序，建立房地产预警预报体系和有效的信息系统，加强房价控制，完善住房保障体系等措施预防危机的发生，使危机的各种影响减至最小，为房地产企业发展提供良好的外部环境。第五，结合国际旅游岛建设，对海南省主要城市进行重点规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性，没有控制性详细规划不得建设，详细规划一经形成不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设。第六，政府要给予旅游房地产发展的大力支持，组建与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构以分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的可信度、信誉度，同时保障消费者的权益，营造一个公平公正的旅游房地产发展的法治环境。第七，海南省应建立市场信息披露制度，及时向社会公布土地供应、房地产开发及市场交易信息，成立建设管理服务中心，土地、建设、规划等部门集中办公，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的“制度交易成本”。第八，应尽快建立房地产信用体系，以维护市场秩序、提高监管和调控效率、防范金融风险。第九，在房地产开发建设方面，使项目建设与生态环境保护相适应、相协调，体现绿色发展、和谐发展、科学发展新理念[4].

（二）开发商需要理清发展思路，明确发展定位

根据海南城市规划把握开发热点，从机会主义导向转向战略驱动导向开发，对海南省房地产发展进行战略性谋篇布局，开发商必须自觉地进行战略管理，寻找并发现新的需求和新的市场领域。在房地产开发上，结合国际旅游岛建设合理布局，准确定位；对旅游房地产开发项目要进行必要的可行性分析，进行相关市场调研和市场分析；将旅游房地产产品与自然景观、人文景观、民俗、文化、历史等因素相融合，运用到旅游房地产开发项目上，注重“借势”去发展旅游房地产，达到最大经济效益；不搞掠夺式开发，要注意合理利用土地，保护耕地和生态环境，注重旅游景点开发与环境保护的协调发展，处理好旅游开发与经济利益、生态利益、社会利益之间的关系；旅游房地产项目要科学设计，精心策划，突出文化品位，注重旅游房地产产品的文化含金量。同时要突出旅游房地产的主题形象，努力挖掘内涵，避免项目雷同，强化品牌形象，运用商业和市场的运作方式将旅游房地产产品推向市场。在旅游房地产营销方面，要满足旅游房地产消费者的多样化需求，广开营销渠道，加大营销宣传力度，促进销售，努力赢得回笼资金；不盲目圈地，不闲置土地，杜绝假按揭，提高建筑质量，不搞违规建筑和豆腐渣工程，同时配合国家房地产调控政策，适度降低房价，不搞虚假炒作。要想主导海南未来的楼市，海南省房地产商们还需加快自我升级的速度，制定防止出现积压商品房政策，极力培育高端市场、“精品”市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，转变及其商品房供给严重大于需求的状况，实现房地产业健康发展，防止房地产操作风险。

（三）加强银行的操作风险控制

由于银行业操作风险是由不完善的内部程序、人员失误、系统故障或外部事件造成损失的风险，因而具有较强的内生性，难以在事前充分预期。实践表明，相对信用风险和市场风险，操作风险更加难以事先计量和预测，这即通常意义上所说的管理滞后性特征，也说明了建立良好的监管机制尤为重要。风险不可完全消除，但可以降低。笔者认为贷前审查经办人员对资料真实性、合法性严格审核，对明显存在疑点的资料深入调查核实；办理抵押的相关职能部门协调配合、按程序操作，规范管理抵押物；建立相关的风险预警措施，防止内外勾结、一起金融舞弊；海南省银行业监督管理委员会、保险监督管理委员会和证券监督管理委员会等监管部门应各司其职，应对各种房地产金融创新手段和由此衍生出来的投资产品加强监管，重视各种金融机构可能会对市场造成的潜在风险，建立信息共享和协调合作机制，提高监管效率；海南省各家银行应及早建立房地产金融数据库，对发生的每一次风险事件进行监控和记录，并分析导致每次风险的因素和产生风险的环节点，度量这些因素对风险的具体影响，同时对风险的程度进行数量化的度量记录；按照不同的风险事件和其所发生的业务部门不断积累风险识别经验，进而提高对操作风险的防范和控制。

（四）避免中介服务所带来的操作风险

健全房地产中介行业法律法规，让海南省房地产中介机构走组织市场化、正规化、规模化、品牌化、信息化、资源共享化的现代管理模式，学习国内外一些先进管理模式，加强对中介服务的管理，扩大对从业人员的培训，规范房地产中介服务行为，遏制中介盲目追求规模扩张、忽视操作风险管理的短视行为，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，避免操作风险。海南省房产行政主管部门负责对本市房地产中介服务活动的监督和管理；土地、工商、税务、公安、人事劳动保障、价格等管理部门应当按照各自职责，协同做好城市房地产中介服务管理的有关工作，让房地产中介适应时展，向国际管理靠拢，创一流品牌和建设更高的产业平台。同时加强房地产中介信用道德建设，教育是基础。广泛深入地开展信用道德教育，不断加大舆论宣传力度，营造诚信氛围，引导中介企业加强信用管理，强化信用观念，形成一种诚信为本的良好气氛，使他们懂得“君子爱财，取之有道”不断提高信用道德观念，将信用风险管理作为房地产中介企业管理的重要内容。在中介企业内部形成诚信为本的文化氛围，在企业外部树立诚信经营的企业形象，提高房地产中介经营管理的透明度，逐步取得全社会信赖[5].

（五）买房人规避操作风险之道

对于许多手头宽裕、有理财需要的人而言，房产投资是实现个人财产保值增值，获得良好收益的一个重要手段。作为一种花费大的投资行为，在进行房产投资之前必须认真研究，考虑多种因素，规避风险。首先研究宏观政策变化走向，积极关注国家宏观政策的变化，研究政策走向，适当收缩投资战线，集中资金于少量优质房产，这样虽说收益减少，但风险可有效降低。其次防范城市规划带来风险，注意媒体上有关城市建设方面的信息，登录当地政府城市规划部门的网站，了解城市规划动态，小心决策。同时，如果能多注意城市规划的方向，嗅出潜在的机会，不仅可以规避风险，还有可能大赚一笔。再次警惕房产商圈套，购买房产时尽量找那些诚实守信、有良好品牌形象的房产商。对于购买过程中的陷阱，房产投资者不妨借外脑，多咨询房产法律专业人士，必要时聘请专业法律人士陪同购买，识别合同和交易过程中的风险，避免中了房产商的圈套。最后评估自身远期支付能力，不少房产投资者希望“以小博大”、“以房养房”。天有不测风云，如果还贷额占资产比重较大，将来一旦出现没有预料到的事情而发生还贷困难，房子则有被银行收走的风险。买房人必须慎重决策，把预期收入的估计建立在较切合实际的基础上，有偿付能力，以便从容还贷，规避房贷风险。最后就是买房人不要盲目跟风炒房，小心炒成房东；学会投资理财，敢于贷款买房；租房不如买房，但是在当前楼价非理性上涨情况下还是租房更划算；买房时自己审慎，不要迷信权威专家和迷信媒体等等，从而规避操作风险。

（六）未来房地产操作风险应对之策

在国际资本市场信用形象遭受重创、各国经济面临大衰退的非常时期，作为海南省经济的支柱产业、龙头行业，海南省房地产业面临着市场与资金的双重煎熬。房地产业在海南省是一个与民生密切相关的行业，需要实体经济特别是全社会实际购买力作支撑，“暴利”不是其应有的特征，它是一个与海南省资源利用和城市品质、人民生活质量息息相关的行业，区域经济价值决定房产价值。针对海南省未来可能面临的房地产市场风险，海南省房地产应适度降价，加快资金回笼，避免资金链断裂，回避毁灭性打击[6].同时海南省应结合建设国际旅游岛，抓住历史机遇，站在更高的层面，以战略的眼光来谋划适合海南省经济社会发展的房地产业，走高端路线和品牌路线，大力发展高端旅游房地产、度假地产和休闲地产，实现住宅建设节能、节地、节水、节材，提高住宅低碳化水平，逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，充分利用太阳能优势，推广太阳能与建筑一体化技术，发展生态、节能建筑，提高房地产产品的附加值；逐步建立低碳生态社区、低碳生态集镇、低碳生态城市等多层次低碳生态节能框架；逐步推进全装修房建设，减少二次装修造成的资源浪费和环境污染，以保护良好的生态环境，使低碳房地产产业成为战略性新兴产业和新的经济增长点。