房地产行业中假按揭的防控

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一、绪论

I.我国按揭贷款制度的基本情况。按揭制度在我国发展起来已经有将近20年的历史，最早的按揭制度是在20世纪90年代传人中国，按揭之风最早兴起于香港特区，因为香港一直以来作为英国的殖民地，耳濡目染受到了英美法系的很大影响，“按揭”一词是英文“Mortgage’的粤语音译，而按揭就是英美平衡法系的一种法律关系。在香港实行之后，很快传到了深圳，深圳建设银行在当地试行。进而又传人到中国内地，并且很快为大家所接受，成为房地产交易的文本中出现的高频词汇。久而久之，在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。

伴随着按揭制度在我国的兴起，房地产市场的不法行为也逐渐兴盛起来，产生了诸如“假按揭”这样的骗取银行商品房贷款的行为，严重地扰乱了我国的社会主义市场秩序。假按揭的产生在我国有自己深层次的根源，归结起来主要包括两个方面:一是我国社会主义市场经济法律体系不完善。市场经济在中国的正式建立可以推算到上世纪AO年代左右，至今有30年的发展历史，整体看来经验仍旧不足，法律制度的建设远远落后于市场经济发展的步伐，很多领域缺乏足够的监督，计不法行为有机可乘。二是房地产市场自身存在的不可规避的风险。当房地产开发商将大量的钱投人到土地的购买中.往往难以有足够的资金进行房地产的开发建设，这样给房地产开发商就带来了无形的危机，一旦没有新的资金注人，往往面对的是被迫停产的危险，不少开发商便选择了艇而走险，骗取银行商品房贷款。

由上述可见，按揭制度的发展在我国不是一帆风顺的，面临各种各样的风险，如何在现阶段有效地避免假按揭这样的欺诈行为，引起了当今经济学家、法学家的热切思考。

2.相关概念阐述。按揭制度，指以房地产等实物资产或契约、有价证券等作抵押，目的是得到银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭即为按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权①。

假按揭，是开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人，虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款，套取银行信贷资金的行为。目前，各商业银行在办理住房按揭贷款的过程中都面临着日益严重的假按揭问题气

3.假按揭在我国的表现形式。假按揭现象在我国表现形式各异，概括起来主要有如下四种形式:一是虚假提升房价、虚假增加购房面积;二是返租按揭;三是一栋房多次售，重复骗取按揭贷款;四是内部伪造虚假的购房合同，从而骗取银行贷款。

二、森豪公寓骗贷案件分析

目前我国最大的一起虚假贷款欺诈银行案件就是著名的“森豪公寓骗贷案”。这起发生在北京的案件，引起了全国上下极大的反响。

1.“森豪公寓骗贷案”案情介绍。森豪公寓位于北京市朝阳门大街，其地理位置优越，紧邻东二环路市区快速路，同时连接三环、四环.位于外交部办公楼对面，该项目1993年交由北京市住宅开发建设集团总公司承建，在楼盘从动工就开始了自己漫长的盖盖停停的阶段，期间持续了10年的时间。而2002年是最后一次停I.,4年分毫未动。可是这样的一座楼盘当时居然起价2500美元/平方米，而且开盘不久，就对外宣称已经全部销售完毕。这样的情形引来了诸多业内人士的关注.也成为了京城售房的一大热点问题，然而，国家审计署于2005年开具一纸审计报告，揭露了森豪公寓事件的真相、原来森豪公寓开发商利用虚假按揭进行骗贷活动，一共骗取银行6.45亿元贷款。经过调查发现，森豪公寓并未卖出一套房子。这起案件引发了房地产界的巨大震动，假按揭犯罪越来越多地引起了人们的注意。

2.“森豪公寓骗贷案”案情分析。在该起案件中，突出反映了“假按揭”操作成功的深层次原因，不仅仅是表面现象官员贪污腐化，更多的是法律制度建设的不合理，这是值得我们深思的。(I、一些政府官员贪污腐化，甚至沦为骗贷案件的幕后操作者。这些官员对于法律心知肚明，在犯罪时更能懂得如何去钻法律的空子，所以导致森豪诈骗案屡屡难以被发现，如何防止官员与犯罪分子合谋作案，甚至充当幕后主使，这是假按揭防范的重点之一。(2)金融行业的制度不健全，为假按揭行为提供了难得的契机。金融系统、信贷系统、信用系统都是建立在信用的基础_匕即便是担保也是要建立在担保人的信用基础之上。国内的房地产市场本质上来看就是建立在信贷制度的基础上。当个人或是企业失去信用时，整个金融市场难以有效地避免损失。同时，即便是有良好的机制，在该起案件中我们还是可以发现，很多管理条则并未得到真正的执行.这些规则往往被人为地“变通”所取代，制度的不健全以及相关潜规则的运行，使得“假按揭”行为大行其道。(3)开发商违法造成的成本较低，与之相取得利益相比，微不足道。开发商造假所受到的惩罚与造假可能获得的收益相比微不足道，开发商为了逃避惩罚经常选择退出房地产市场。目前看来，在大量的案件中，虽然假按揭行为严重地扰乱了金融市场的秩序，破坏了国家信贷市场的有效运行，但是银行追究责任的方式却往往还是停留在对其民事责任的追究中。通过民事诉讼追究开发商的责任，惩罚力度较小，给了大量不法分子可乘之机，相较所获得的高额利润，所获得的惩罚微不足道。所以，在本案件中，对于刑事法律责任的逃避思想以及侥幸心理，也是促使一些官员走向犯罪道路的思想动因之一。但是骗款7.5亿元，而追缴回收数额过少，使得主要涉案人最终走向了无期徒刑的道路。

三、国外惩治“假按揭”相关经验借鉴

i‘美国惩治假按揭—多管齐下。美国作为世界金融大国，早期也存在着诸多假按揭的现象，后来美国在各方面采取了多种措施，取得了积极有效的结果，其中有相当一部分可以为我们所借鉴。n)扩大对于假按揭的定义，从立法角度坚决杜绝各种违法行为。中国对于假按揭的定义仅仅局限于开发商假借各种关系人的名义或虚拟其他人，虚构购房合同、伪造贷款资料申请银行按揭贷款，套取银行信贷资金的行为，重点在于贷款资金的获取。而美国政府从源头抓起，对于那些在申请按揭贷款时在提供的材料或者陈述中存在虚假的行为即定义为假按揭，这样一来，可以有效地遏制源头的申请材料的作假行为。这是假按揭防范体制的第一关。界定犯罪概念，可以有效地采取措施。(z>金融机构提高自身的风险防范能力。美国全国的大型金融机构目前都相对来说建立了比较完善的风险防范机制，这种机制是全面的，包括培训员工、慎选合作伙伴、进行风险评估和报告、尽职调查以及做好审计等。目前，各信贷机构还加强与相关企业公司的合作，希望通过合作可以遏制高新技术的犯罪行为。比方说，为了应对按揭业务的自动化与规模化的特点，很多银行积极加强与专门的信贷风险控制的软件公司的合作，希望可以为自身的风险防范提供技术支持，最为典型的就是与社会保障部门一级税务部门联网，通过网络加强对于借款人身份和收人的了解。甚至是专业的数据库的运用，自动识别借款人提供的申请资料里面的虚假信息。

2.英国惩治假按揭—猛拳出击。英国的假按揭现象也多出现在二手住房的买卖中，在住房买卖过程中，英国政府为了杜绝假按揭现象的发生，采取了强势政策，不仅多管齐下，而且出手强劲。(1)金融机构强力监管。英国成立金融监管局，专门从事对于金融业务犯罪行为的监管。2a”年间，金融监管局颁布了《按揭经营指引》。这项指引旨在保护借款人的正当权益以及维护市场的公平竞争为目标，规范了按揭机构以及金融贷款机构的经营行为。同时，对于假按揭的犯罪的变化，金融监管局也给予了很大的关注，并且采取了诸多行动来抑制假按揭行为。主要体现在几个方面:一是对引起居民和社会广泛关注的问题进行侦查。二是加大对于假按揭事件的鉴别，同时加强与金融贷款机构的联系。(2)执法部门猛拳出击。英国最早于i9ss年成立了严重欺诈办公室，这一机构组织主要负责对国内大量的金融欺诈案进行侦查并且负责法律起诉，其中包括涉及国际犯罪、社会影响广泛的案件以及诈骗金额超过特定限额的案件。同时国家赋予了严重欺诈办公室强有力的调查权限，它可以向任何人提出疑问，并且要求他们作出回答，同时也可以要求其配合自己的调查。在这样的情况下，严重欺诈办公室办事效率极高。

我国的金融改革势在必行，假按揭现象的抑制有大量的国外经验可以借鉴。当然，针对本国金融市场的若干问题，我国应对假按揭的斗争过程还很漫长。

四、应对我国假按揭犯罪的改进意见

i.银行加强内部管理，对待“假按揭”采取严格的防范措施。目前银行内部缺少对于假按揭的有效防范措施，从国内近些年的案例来看，相关银行审贷不严，对借款人的资格、收人情况、借款用途、抵押情况等等没有严格按照操作章程来执行，这是造成假按揭屡屡无法被识破的主要原因。而造成这一现象的原因有各种各样，包括职业操守意识低、监管力度不严等。银行人员的审查是防范假按揭的第一关，而针对上述情况，我们需要做好如下几个方面的工作:(n对开发商的开发资质进行审查，同时加强对于期房(房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房)按揭项目的管理。(z)对借款人的资信要进行严格审核，对借款人要与其面谈，当面签订合同。目前，根据全国的假按揭案件来看，大部分借款人来源于开发商或是开发商员工的家属，这些人往往一人购买多套，由开发商进行统一组织，组织性很强。所以，加强对借款人的身份以及资金情况等相关资料的审核显得尤为必要。(3)加大处罚力度，对于在相关假按揭案件中负有刑事责任的银行工作人员要秉公处理，对那些触犯刑法的人员要坚决移送到相关部门进行

惩处。一旦处罚懈怠了，往往会造成相关法律一再被触犯。

2.完善我国的立法制度，加大对于假按揭案件的打击力度。目前我国法律对于假按揭的相关规定处罚力度较低，往往开发商对待法律判决“有钱就还，无钱就赖”，法律在一定程度上成为了姑息养奸的工具。因此，从立法角度上严格要求，加大惩治力度是十分有必要的。

总的来看，立法上要扩大犯罪主体的范围，同时将假按揭定义扩大化，使得更多的不法行为可以被法律监管，从而也提高法律的效率与权威。

3.大力发展住房融资中介机构，完善金融市场的中介环节。我国假按揭的现象产生很大程度上是因为我国住房买卖过程中，缺乏诸如律师楼的中介机构的参与。我国香港地区，律师楼中介在住房资金的流通中起到了至关重要的作用。当借款者从银行取得了按揭贷款的款项时，往往不是直接交到开发商手里，一般是委托律师楼对款项进行监督与管理，这样开发商手中的权限就得到了最大限度的规制。当开发商想利用这笔款项时，必须得到相关的建筑监理机构出具的工程进度和用款需求证明，在此基础上才可以向律师楼进行申请，才有可能得到这笔贷款款项。这样的措施举动，可以有效地防治开发商植自娜用贷款，从而维护了资金流通的环节，减少假按揭犯罪的发生。

五、结束语

加入WTO以来，中国以更加积极的姿态迎接经济全球化的挑战，接受市场经济就意味着要努力制定一套完善的机制去应对所带来的种种经济问题，当然也包括按揭制度在中国扎根以后带来的假按揭犯罪。同时，我们有理由相信中国作为社会主义国家可以充分发挥其在制度上的优越性，加强国内金融制度的改革与发展势在必行。

在按揭贷款的制度建设中我们需要加强对于典型案例的学习，比如说森豪住宅骗贷案件，我们看到了一些银行官员是如何逐步腐化的过程。另外，看到了我国的贷款审核机制还有许多漏洞，很多银行竞相上当，却都没有察觉。由此可以看见我们的金融机构对于相关骗贷行为反应迟钝，同时也能看到目前中国金融中介机构的责任缺失，一方面是本身所附权力有限，另一方面是一部分人职业道德丧失，往往沦为犯罪分子的帮凶。这是我们应引以为戒的。

通过本文的系统探讨我们发现中国的假按揭防范还有相当长的一段路要走，这需要我们充分发挥社会主义制度的优越性，加大对房地产市场中假按揭的防范与管理，严格规范金融机构中的货款审核制度，特别是要加大反腐力度，从而保证我国按揭货款健康、和谐地发展。