房地产市场经济的探究

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一、杭州市房地产市场的基本状况

1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参与住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供应体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《关于外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺

近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质

截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供应结构逐步改善，市场供求关系日趋合理

嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控措施，引导嘉兴市房地产市场供应结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供应体系，市场供求关系日趋合理。

二、房地产市场存在的主要问题

嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。

2、房地产的投诉是信访的热点问题之一

随着房地产市场的发展，有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量问题。质量问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供应商等多部门，解决问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展与房地产的发展存在一定的差距。

三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究

房地产业的发展与城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的研究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门研究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现问题，研究问题，提出系统解决问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供应、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判断能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查研究房地产管理体系和政策创新的新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题

近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供应的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供应量，确保商品住宅土地年供应量，同时逐步建立土地梯度供应体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化

推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。

四、结论

房地产业作为嘉兴市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥其积极作用，因此保持房地产业市场持续健康的发展十分重要。政府在房地产市场发展中担负着保障住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。相信通过市政府进一步完善行业管理体制和产业管理体制，完善各职能部门的协调机制，依法行政、妥善调控、积极引导、精心培育，嘉兴市的房地产市场将继续持续、健康、稳定地发展。