小议房贷新政对房地产的影响

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2010年4月15日，国务院常务会议推出房产新政。新政要求：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%，对购买别墅等高档住宅的首付款比例不得低于40%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；在监管部门的实施细则出台之前，暂不受理三套（含）以上房贷申请。这一房贷新政的出台将会给房地产市场带来一系列的影响。

一、推动房贷新政的原因。

第一，2009年我国GDP增长保“八”

目标完成。2009年我国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比2008年增长8.7%，实现年初制定的“保八”的经济增长目标。为了实现这一目标，中央政府制定了扩张性的财政政策和适度宽松的货币政策，人民银行取消了商业银行对新增贷款的限制，还推出了一系列房地产救市政策。但现在政府对2010年的宏观经济又持比较乐观的态度，国际经济形势也在向好的方向发展，所以调整我国的经济产业结构又成了比较迫切的任务。

第二，房地产泡沫严重。近年来我国的房价不断地大幅度上涨，导致了房价与收入的比重增高。在上海这一个比重高达16%，远远高于日本和韩国的房价收入比，这一数据说明房地产泡沫存在的可能性。但是房价的上涨并没有带来房租的大幅上涨，购房的平均资金和月供甚至高于每个月的房租，这个房价和房租的不平衡发展是经济出现泡沫的信号。无论是作为投资品还是消费品，当前的房价与其基本价值都大相径庭，所以近年来房地产存在泡沫的说法越演越烈，甚至把我国的房地产泡沫与1990年日本的房地产泡沫、1997年香港的房地产泡沫、2007年美国的房地产次贷危机、2009年迪拜的房地产泡沫。

第三，投机性和投资性购房者居多。

国际上投资性需求占购房目标比重的警戒线为20%，而在我国这一指标高达30%，在大中城市则更加明显。2009年房价的大涨，让大家都觉得投资房地产有利可图，商业银行对房贷的宽松政策则变相支持了这一行为。投机性行为又会导致房价的进一步上涨，这就使我国的房地产市场走向了一个恶性循环。

第四，商业银行经营风险增大。大部分的商业银行在盈利、指标和竞争的压力之下，形成了较宽松的放贷政策。这一门槛低、竞争大的政策导致了各商业银行的放贷的不良率上升。不良资产的存在，可能会危害商业银行的利益，危害金融市场的稳定，危害消费者的信心，给存款者带来巨大的损失。一旦房价和利率出现波动，就会导致居民还贷困难，银行的流动性就会受到影响，银行发放贷款的资金主要来自存款，贷款不能收回或不能按期收回都会导致无法支付到期存款，发生存款支付危机的可能，进而导致银行经营的高风险。

二、房贷新政推出后的影响。

（一）对购房者的影响。

1、导致购房者心态的变化。一般的购房者都有一种买涨不买跌的心理，看到推出了房贷新政，都觉得楼市进入了调整期，下半年的房价肯定会下降，都想在房价降到最低的时候再进行购买，但是什么时候房价低，大家都在观望，个别的楼盘甚至出现客户退房的现象。转售为租和转租为买的趋势趋于明显，新政实行后租赁的成交量节节攀升，同时，租赁的房源也有所增加，其中主要的原因就是随着这次新政政府调控的力度增大，很多人都推迟了购房计划，导致租房需求量增大。

2、投机及投资购房者减少。新政推出的主要目的就是减少投机及投资购房者，面对前所未有严厉的房地产新政后，对首付及贷款利率都有所上调。各商业银行对贷款的检查力度也有所加大，住房贷款的收紧导致炒房者面对投资成本的增加，炒房利润大幅压缩，甚至出现资金困难。资金是炒房者的生命，高首付及高贷款利率导致炒房者的流动资金的减少，大部分的炒房者都是利用租房的租金来偿还房贷，现在租金与房价不平衡的发展导致投机及投资购房者的进一步减少。

3、需求结构发生改变。新政前，由于投机和投资购房者居多，其主要目标是别墅等高档住房，住房的价格越高，得到的利润也就越大，所以新政前更多的是对别墅等高档社区的需求。新政实行后，投机和投资购房者受到打压，普通的消费者对别墅等高档社区的需求量不大，反而是对低总价的商品房需求量增大，而且大部分的购买者都是年轻人，这是由于大部分的年轻人都是首次置业，还没有能力购买过于高档的房子，总价低的住房则成为其首选。

（二）对开发商的影响。

1、开发商持观望的态度。在这次前所未有严厉的房产新政后，虽然成交量出现大幅下降，但房价并没有出现大幅地下降，房价依然坚挺。每次房产新政的出现都是一场开发商与购房者博弈的过程，开发商在政策实施细则尚未明朗之前不会盲目降价抛售，而购房者却对高房价的下滑抱以希望，双方都持一种观望的态度。一面是“持楼待售”，一面是“持币待购”，供需双方博弈使得房产交易量自然降温。

2、成交量大幅下降，违约率大幅上涨。2010年5月的第一周，15个主要城市的住房成交量下降了将近40%，成交面积和套数都有所缩减，这种情况引起了部分房地产开发商的恐慌。通过对数据的分析笔者认为，2010年的房价会大幅下滑，购房者受到各种媒体报道的影响，觉得房价肯定会大降，现在买房一点都不划算，宁愿支付违约金也不愿意在这个时候买房，所以造成违约率的大幅上涨，甚至达到了新政前的5倍之多。

3、部分开发商选择提前开盘。这次新政的严厉程度前所未有，为了避免受到房产新政的细则的冲击，导致住房的销量和价格大幅下降，所以部分开发商想抢在细则出台之前开盘。

三、新政推出后对房价的看法。

（一）房价不会出现大幅下降。

1、住房价格存在粘性和政策的时滞。

由于住房价格存在粘性，价格在短期会粘住不动。房价对新出现的政策反应并不灵敏，所以新政出现后并不会使房价马上大幅下降，而是要经过一段时间的调整适应，才会出现下降的趋势。再加上新政的出台也会有一个时滞效应，由此看来房价还是会在高位震荡一段时间。

2、世界经济走势出现反弹。2010年世界经济从急跌到稳定回升，开始由衰退走向复苏，其中以我国、印度为首的亚洲的步伐明显快于欧美发达经济体，成为推动世界经济复苏的主要动力。世界经济的复苏必然会导致居民收入的增长，从而导致居民享受高质量生活的需求增大，包括了改善自身的居住条件。

3、住房的需求仍然很大。虽然现在的商品房价格处在高位，但人们的自住型购房需求仍然很大，即住房的刚性需求，很多人还是没有从没有住房变成有住房，受我国传统观念的影响还是希望能够拥有自己的住房，所以住房的刚性需求还是很大。

4、商品房的供应量增长不多。房价主要是由供求关系决定的。2010年房地产的需求稳中有升，房地产销售的面积也有所增长，房地产的销售额增长较快，现在还有很多人需要买房，住房的刚性需求还是比较大。虽然房地产供给也出现较快的增长，但是大部分都是处于新开工状态，受到金融危机的影响，竣工的面积增长较慢。供求关系对房价仍有较强的支撑，甚至房价还可能会出现小幅上涨。

5、政府保障性住房的供应量和完成情况。虽然政府要加大保障性住房的供应量，为低收入家庭早日实现住房梦，但是保障性住房的进展却很缓慢。一些地方由于资金配套不到位、征地和拆迁等前期工作准备不足等情况，导致这些计划都很难完成。而且就算前期的工作完成得很顺利，住房的建造还是需要时间，让低收入家庭实现住房梦也还需要一定的时间。

（二）房价不会出现大幅上涨。

1、中央高度重视。房价大幅的快速上涨引起了中央的高度重视，2009年12月14日，国务院常务会议指出，要综合运用土地、税收、金融等手段来加强和改善对房地产市场进行调控，抑制部分城市房价上涨过快的势头。这些对楼市的调控说明中央对房价上涨过快的问题已经高度重视，表达了决策层调控房地产市场、打击过高房价的决心。

2、银行上调贷款利率与存款利率。2010年10月19日，央行在时隔36个月后首次加息，一年期的存贷款利率上调0.25个百分点，一年期贷款利率上调至5.56%，一年期存款基准利率上调至2.50%。五年期存款基准利率上调0.6个百分点至4.2%；五年期贷款基准利率上调0.2个百分点至6.14%。银行出现加息必然会使有些准备投入股市或是房地产来投资的人把钱存到银行来。贷款利率的上升也会使投资房地产的成本加大，利润缩水。对房地产投资的人减少了，房价自然会受到影响，在加息和房产新政的夹击下房价自然不会出现大涨。

3、对地价的控制。某些地方财政依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，开发商就囤积这些土地，来使土地的供求关系出现不平衡，导致土地价格上涨。土地价格的大幅上涨是房价不断上涨的一大推手，各个地方“地王”

的出现拉高了开发商和购房者对房价的预期，增加商品房的成本，这一部分增加的成本必然会转嫁到消费者（购房者）的身上，就导致房价大幅的上涨。这次新政严厉打击了土地囤积等行为，土地的价格会出现下降，商品房的成本也会随之下降，价格也就不会出现大幅度的上涨。

4、对投机投资性购房者的抑制。房贷新政及相关细则的陆续出台，会对投机和投资购房者出现一定的打击，投机和投资购房者的减少会对抑制房价上涨起到一定的作用。

5、房贷政策的威力。现在很多人都觉得房贷新政是治标不治本的政策，但是还是不要低估这一政策的威力。二套房政策出台于2007年9月27日，这一新政导致2008年的全国房价出现大跌，只是为了刺激2009年楼市的回暖，这一政策才在全国适度放缓，有的地区甚至私下废除了这一政策，才造成了2009年房价的回暖。

总体来看，2010年的房价不会像2008年那么惨，也不会像2009年那么火。从现在阶段来看，我国社会主义市场经济的发展，已经由供给导向型经济转化成需求导向型经济。消费需求成为经济增长的根本性、持久性的拉动力量。促进消费需求的增长，是拉动我国经济增长的一项重大措施。商品房的消费又是市场消费的主导产品，为我国的GDP的增长贡献了大部分，所以即使政府出台了有史以来最严厉房地产新政，但房价不会真正出现大幅度的下降。只有等到实体经济真正走向复苏了，GDP的增长对房地产市场的依赖没有那么大了，房价才会真正出现下降。