诠释博弈视角的地产调控政策

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摘要：房地产业是目前我国的支柱产业，是关系国计民生的重要行业。房地产业的良性循环必然带动其他行业的发展，因此，国家对房地产业的宏观政策的正确与否，直接决定着整个国民经济能否健康的发展。而这一切都取决于在房地产市场中各利益集团的相互博弈。

关键词：博弈；房地产；调控

从1979年广州市东湖新村6万平方米外销商品房的兴建算起，中国的房地产市场已经过了三十多年的历程。而1998年国务院颁布的《国务院关于进一步深化住房制度加快住房建设的通知》，则将这一历程清晰地分为两个阶段：在此之前，国家主要实行福利分房制度；在此之后，住房分配货币化逐渐走进了人们的视野。中央政府实行这一政策转变的初衷主要是向城市低收入者提供负担得起的经济适用房，并以此为基础建立起以经济适用房为主的房地产市场供应体系。

然而，在实际操作中，银行违规放贷现象突出，致使房地产业成为“空手套白狼”的暴利行业，土地的出让也自然而然成为地方政府重要的财政来源。加之各种房产投机炒作行为得不到有效遏制，房产泡沫愈演愈烈。为了遏制房价高涨，国务院先后于2005年和2006年出台了八条意见、六项措施调控房地产业，并于2007年出台了针对外资投资房地产的“限价令”。不幸的是，这些措施的出台并没有遏制住日益走高的房价，中低收入者依然只能望房兴叹。直至2008年，不期而至的经济寒潮使部分城市的房地产市场进入了低迷时期，房价才有所回落。但是好景不长，出于刺激经济的目的，国家于2008年和2009年相继出台了一系列有利于房地产发展的措施，如降低贷款利率和首付比例、延长贷款期限、公积金贷款额度提高甚至取消、商贷转公贷、降低或减免契税、直接给予消费者购房补贴、二套房政策放宽、取消印花税等等，这在某种程度上又推动了房价的上升。而2010年被称为针对房地产“史上最严调整政策”出台的一年。先是国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国十条”），明确提出暂停第三套及以上住房贷款。随后又出台巩固楼市调控成果措施（简称“新国五条”），再次重申“首付贷款比例不低于30%”、“停发三套房贷”等政策。然而，高强度和高密度的调控措施并没有阻止房地产市场的回暖。据国家统计局的公告显示，从2010年9月开始，全国70个大中城市房屋销售价格已连续四个月呈上涨趋势。截止2010年12月份，同比上涨6.4%，环比上涨0.3%。

房地产市场之所以会出现居高不下的现象，除了调控政策的合理性之外，其中一个重要的方面就是在国家实行调控过程中，各方利益存在着互相博弈的过程。本文接下来就将对房地产调控中博弈的参与方——中央政府、地方政府、开发商、消费者进行分析。

一、中央政府与地方政府之间的博弈

房地产是一种特殊的行业，它具有很强的“多米诺骨牌”效应。房地产市场的发展不仅可以带动建材、装潢、家电、劳动力等市场的发展，同时也可以促进营业税、契税等税收的增长，进而促进整个国民经济的发展。因此，中央政府会从整个国民经济良性发展的角度出发，合理地控制房地产的发展速度：在房地产市场低迷时，中央政府会采取宽松的政策，支持房地产市场的发展；在房地产泡沫比较大的时候，中央政府会通过一系列紧缩政策，限制房地产的发展。从某种程度上来抑制房地产市场的发展会减少财政收入，但是要保证国民经济的可持续发展，避免房产泡沫破灭所带来的经济萧条，这种短暂的牺牲是十分必需的。

虽然各级地方政府与中央政府之间存在着行政隶属关系，是中央政府宏观政策的执行主体，但在控制房地产市场的动机上存在着明显的差异。中央政府的目标是保持国民经济稳定健康发展，可选策略是采取调控措施使房地产正常发展，避免泡沫经济的发生。地方政府在面临支持房地产市场与相应中央调控两条道路选择时，会更多从地方税收、官员业绩等方面去考虑，在房地产泡沫尚未破灭时，非理性地倾向前一个策略，短期推动房地产业发展，最大限度地利用中央政府的鼓励性政策，最低限度遵守限制性政策。由于目标上的差异，使中央政策在贯彻执行过程中遭遇地方政府的阻碍，形成非合作博弈，导致策略行为的不协调性。

二、地方政府与开发商之间的博弈

房地产之所以会出现泡沫，归根结底取决于地方政府和开发商的推动。作为博弈的参与者，地方政府必须履行公共管理的职能，通过不断发展文化、教育、卫生、交通等事业，满足广大民众的福利要求，这就必然会增加政府的财政支出。在税收不能满足基础设施投入，政府融资渠道比较狭窄的情况下，房地产业的发展更合乎政府的利益最大化目标。因此，随着基础设施投入的不断加大，卖地就成为了某些地方政府主要的财政收入来源。以北京为例，2008年北京通过公开出让方式获得土地出让价款约503亿元，当年地方财政收入1837.3亿元，土地收入超过了该市财政收入的27%。由于土地是一种稀缺资源，随着房地产市场的发展，土地的出让价格也在水涨船高，这就无形之中增加了房地产的开发成本。以2010年2月1日土地拍卖为例，上海正大置业以92.2亿元竞得了外滩国际金融服务中心地块，成为上海外滩名副其实的商业用地新地王。如果按照其27万平方米的地上建筑面积估算，该地块的成交楼板价将达到34148元/平方米。不仅如此，新地王的产生也刺激了周边房价的上涨。例如与该地块最近的商品住宅——滨江名人苑，小区均价接近3.5万元/平方米。而房价的上涨又进一步提高了房地产商的利润率，增加了他们的逐利性。据统计，目前房地产开发上的资金负债率大约为75%。也就是说，只有1/4的资金是房地产开发商自己的。只要房价上升1个百分点，开发商的资本回报率就能上升3个百分点。

面对房地产投资过热现象，政府可能采取的策略有三种：鼓励，不作为，控制。投资者也有三种:进入市场，静观其变，退出市场。如果政府采取鼓励的政策，房地产业的成本将减少，利润空间也会加大，投资者会加大投资力度，同时会有很多新的投资者进入该市场。如果政府不作为，出于投资者对于该行业乐观态度，房地产的高收益现状会吸引新的投资者，原有的投资者也会加大投资。只是这种情况下，房地产业的膨胀速度要比政策支持下的速度慢很多，而如果政府出台政策控制其过快的政策必然将导致部分投资者退出该市场。然而，房地产市场是一个正在膨胀的市场，短期内还不会饱和。所以，仍然会有部分新进投资者，原有的大部分的投资者也会监守阵地并利用原投资者减少、新投资者还未成规模的真空期，扩大投资获取更大利益。纵观这三个博弈，可以发现目前无论政府采取何种策略，房地产业都有膨胀的趋势，向着泡沫经济发展。政府虽然不能完全消除房地产泡沫，但通过控制的策略可以控制其膨胀速度，相对于其他的策略这是一个上策。

三、开发商与消费者之间的博弈

开发商和消费者是房地产市场中的两个重要的主体，二者之间的博弈体现了房产供给与需求的关系。为了追求利润最大化，开发商希望通过扩大楼盘、提高价格来满足自身的需求。消费者则从效用出发，更多的是需求物美价廉的房子。而从目前的情况来看，我国正处在城镇化、工业化加速的进程中，人口自然增长、农村劳动力向城市转移和居民消费结构升级等因素，使我国房产市场中的自主性消费和改善型需求比较旺盛。在这种情况下，开发商必然会不断地拿地，加快新楼盘的开发，以满足市场的需求。最初，由于供给小于需求，对于开发商而言，面临的最优选择是不断提高房价。但是随着市场的饱和，需求的减少，开发商为了尽快地回笼资金，必然会考虑采取降价促销的手段。