小议房地产企业融资困境与策略

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2003年8月31日，“国务院18号文件”《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出房地产业是国民经济支柱产业，对房地产业今后的发展作出了明确的定位。但是，对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。

一、央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限

2003年6月13日央行“121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。《通知》明确规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

121号文件出台一年了，房地产商普遍感到原有的占开发资金70%的银行融资力度大大降低，新的信贷资金审批越来越严格；即使原有已经审批过的信贷资金规模，也存在实际到手的信贷资金比审批的结果少，时间晚，甚至暂停发放原有审批过的资金等问题。

但是，从宏观面看，由于自2002年下半年以来,部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题；为了保持国家金融的持续稳定，促进房地产业的持续稳定发展,防范银行的信贷风险的调控政策近期内难以改变。房地产商应该清醒国家的大环境要求，尽快作出积极的应对，主要是拓宽融资渠道，实现多元化融资。

二、特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小

房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。

首先，在法律上，由于房地产公司地域性较强，而各大城市在诸如土地出让、税费缴纳、资质认定等重要环节上没有一个统一标准，因此在法律和政策的把握上有一定的不确定性。

其次，房地产企业的财务较为特殊，一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的时间，按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润，房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企业利润的；而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录，虽然发行审查委员会（简称“发审委”）对盈利标准没有明确的硬性指标，但发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而绝大多数房地产公司很难达标。

2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国证券市场中通过IPO上市的公司接近250家，而房地产行业IPO公司却仅仅只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设、珠海华发五家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。这种情况也说明了在实际操作中房地产企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的，计划通过发行股票解决资金问题的房地产商应对此有充分的心理准备。

三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。

1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略

过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想----要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。

2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径

同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IPO上市计划预计最快也要耗3－5年。

买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使房地产企业获得宝贵的发展资金，积极开拓市场，迅速发展壮大自身实力。

经过不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40多家，并且还有继续增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市的方式大举进军国内资本市场，在证券市场上已经成为一道亮丽的风景线。

在买壳上市过程中，要注意把握好以下几点：（1）谨慎选好“壳资源”公司；（2）探明“壳资源”公司里的隐藏“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司的诉讼、贷款、担保等隐性风险；（3）合理的转让壳价；（4）制定好良好的资产重组方案，保证经营业绩；（5）从买壳到实现融资，有一个过程，不可急于求成，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。

3、房地产信托----以资金成本降低时间成本的新型融资方式

所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。

从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：

（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其优点是操作简便，管理简单，收益比较稳定；其主要问题，一是由于信托公司对信用贷款本身有较大的风险，而总体上看信托公司对房地产项目的评估能力还不如银行，因此，使信托公司面临着较大的风险，将严格对项目的基本素质的要求；二是这种模式受到总额不超过二百份、每份不低于五万元的限制，资金的募集范围与数量均受到了制约，规模比较小。

（2）股权式房地产信托计划。这种方式是信托公司在集合资金后，以增资的方式，向房地产企业注资，持有房地产企业部分股权，房地产企业承诺两年后以溢价方式将股权回购，这种方式实质是阶段性股权融资的方式。这种方式发挥了信托的特色，是银行所不能做的（因为银行不能进行实业投资）。这种模式的优点是能够增加房地产企业的资本金，促使房地产企业达到银行融资的条件。121号文件规定，房地产企业自有资金（所有者权益）必须达到30%，银行才能给予贷款。一般来说房地产企业的所有者权益都非常小4，很难达到30%的要求。信托公司的信托计划募集的资金进行股权融资类似于优先股的概念，只要求在阶段时间内取得一个合理回报，并不要求与开发商分享最终利润的成果，这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际控制权。

总体而言，从未来的发展看，中国的房地产信托融资将有很大的发展空间。但是，由于房地产信托融资是一种新的方式，需要改进和创新的地方也比较多，在设计信托产品时要充分衡量几个风险因素后谨慎确定：（1）债权式融资还是股权式融资方式的选取；（2）融资对象、规模与金额的确定；（3）信托公司平台的选择；（4）风险控制，融资对象如果是信托投资机构和分散的投资者，开发商不可能得到象银行信贷一样，可以申请追加融资，一旦陷入困境，很容易产生恶性循环。

4、其他的融资方式

除了上述的买壳上市、房地产信托的融资方式外，解决融资困境可以使用的办法还包括：发行企业债券、合作开发、回租融资、回买融资、租赁融资等多种方式；还有一种叫“前沿货币合约”的，是一种非常美国化的高比率房地产融资方式，即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式，与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。

总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，对比融资成本和可能，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。