诠释经济苏醒对房产市场的冲击

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进入2009年．受到多项经济刺激政策的影响及大量信贷资金的推动，衡阳市房地产市场在投资、价格和供需等方面发生着深刻的变革．次贷危机的影响正在渐行渐远，房地产市场正逐步走向复苏，并表现出“量大增，价小涨，供需双方信心增强”的良好态势。

一、衡阳市房地产发展现状及特征

(一)投资稳步增长

1—9月，房地产完成开发投资26．65亿元，同比增长17．04％。其中商品住宅完成投资18．77亿元，同比增长10．5％，占整个房地产开发投资额的70．43％；商业营业用房完成投资4．73亿元，同比增长116．97％，占整个房地产开发投资额的17．75％。

(二)市场供需两旺

1—9月．商品房施工面积1005．05万平方米，同比增长34．78％。商品房竣工面积l87．95万平方米，同比增长81．73％。累计销售商品房1．14万套，面积148．29万平方米，同比分别增长104．62％、123．84％，1—9月份供销比(期间商品房批准预售面积：期间商品房销售面积)为0．66：l。

(三)价格涨幅平稳

1—9月份．商品房均价为2525元／平方米，同比增长6．00％，商品住宅均价为2208元／平方米，同比增长8．02％。9月份，商品住宅均价同比增长19．28％，环比增长4．15％。资金回笼加速。1—9月，房地产开发资金来源小计44．03亿元，其中银行贷款4．09亿元，同比减少26．31％，自筹资金15．00亿元。同比增长l6．82％。其他资金来源中，定金和预收款14．39亿元，同比增长194．88％．旺盛的市场需求直接加速了开发商的资金回笼．困扰开发商多时的“资金链断裂问题”得到转变。

基于以上所述．在经济复苏背景下，衡阳市房地产市场不景气状况已经得到较大的改善。但是一方面这种建立在国家政策和信贷推动基础上，而不是建立在居民收入形成的购买力提高基础上的房地产市场复苏，其可持续性还有待于时间的验证，另一方面影响房地产市场的基本因素还没有完全消失．国内经济发展还有可能出现波动．衡阳市房地产业的真正复兴还有待时日。

二、衡阳市房地产存在问题的经济学分析

(一)居民“理性预期”与房地产市场投机行为

西方经济学中理性“经济人”假设认为，在利己主义的推动下。具备“完全理性”的人能够自觉地实现利益最大化。房地产市场消费者的市场行为符合“经济人”假设。消费者在房价上涨时由于预期房价还会继续上涨．而且出于货币增值的需要，在房价上涨的预期下不可避免产生投机冲动。今年以来，市面上出现的排队购房的现象已经屡见不鲜了，甚至出现了单纯的“卖房号”现象．一些楼盘开盘不到几／J,n,-t，就告售罄，而目前衡阳居民还没有能支撑房地产这样“疯狂”的收入水平房地产市场的投机行为一方面不利于反映居民真实住房需求：另一方面也扰乱了房地产市场价格，不利于其正常发展。从目前衡阳房价来看，泡沫成分应该不大．而且又经历了一轮调整，衡阳市目前房价收入比大约为6左右，房价还在居民收入可以承受的范围内，但是如果对市场投机行为不加以抑制，面对逐步推高的房价．本身就比较脆弱的房地产经济必然会受到损害，给区域经济金融体系带来难以估量的损失。

(二)结构性供需不平衡妨碍衡阳市房地产经济健康发展

根据萨伊定律，供给能创造需求，也能抑制需求，能创造需求适应需求的供给是有效供给，背离需求的供给是无效供给。衡阳商品房供给结构性过剩问题依然存在。一是户型结构不合理。为迎合一部分人“贪大求全”的住房需求．近年来衡阳市开发大户型住宅已成为一种趋势，90平方米以下，总价较少的中小户型住房占比微不足道。二是保障性住房占比不合理，经济适用房建设滞后(见表1)，一部分经济困难家庭的住房需求没有得到改善。

(三)金融机构“非理性”行为孕育着房地产市场风险

金融机构作为集体“经济人”有寻求自身利益最大化的冲动，但是由于其经理人是股东(或国家和政府)的委托人，不可避免在经济活动中出现“拿别人的钱替别人办事”，因而效率低下，甚至因为房地产商的“寻租”行为损害委托人的利益。在房地产行业中，金融机构因为利益冲动而对房地产支持过度，不利于房地产业健康发展。如果开发商资金不足，开发项目进行不下去，房地产金融风险就会凸现出来，2008年的房地产市场不景气导致商业银行不良贷款显著增加就是非常明显的例证2008年9月．在房地产开发贷款总量减少1．51％(2009年l0月农业银行不良资产剥离)的条件下，衡阳市房地产开发贷款损失类不良贷款数量同比增长84．48％，关注类贷款同比增长50．54％(见表2)，而关注类房地产贷款可能向不良贷款转化。据已公布的房地产数据显示，2009年1—9月份，衡阳市空置商品房38．53万平方米，同比增长132．52％，按9月份市场平均价格2382元／平方米计算。已经沉淀了开发企业9．17亿资金，在衡阳市房地产大量开发建设，居民实际收入没有上升的情况下，购买力的释放还能持续多久?(四)房地产民间融资潜藏的风险值得关注民间融资作为正规金融的补充．因为资金的稀缺性也会产生信贷配给现象。由于信息不完全对称，在融资市场上会出现逆向选择和道德风险。逆向选择的结果是付出利息高的借款人获得贷款，但是高利息必然要求高回报，在房地产行情看好时，这种回报可能会得到满足，但是在目前房地产市场主要靠政府政策推动，而居民收入水平提高形成的购买力并没有得到很大改变的条件下，一旦出现政府优惠政策不再延续，信贷政策收紧．就会出现商品房销售不畅的情况．房地产市场将不可避免出现道德风险。尤其是一些房地产项目存在的非法集资现象．更容易出现融资纠纷．这种情况在2008年的湘西集资案中已经有例可循。

三、经济复苏背景下金融机构如何促进区域房地产经济健康发展

面对经济复苏的大环境，衡阳金融机构在推动房地产市场健康发展上应有所作为．在支持房地产发展上应更加注重科学性和灵活性

(一)把握好房地产金融支持的方向

房地产金融支持应放在以下几个方面。一是把握好民生性需求的解决。一方面要求金融机构在加强商业性信贷风险管理的同时，要加快调整房地产信贷结构．优先支持普通商品住房和经济适用住房的建设．优先满足具有偿还能力的家庭购买自住房的贷款需求：

另一方面，还要求金融机构积极配合国家住房保障体系建设，在风险可控的前提下．切实改进对经济适用住房、廉租住房建设的金融服务。二是把握好增量控制。

在对存量土地开发和在建工程项目实施金融调控的同时，更要加强对新增土地开发和新开工项目的调控。防止房地产企业不顾市场需求盲目开发，造成大量空置房积压。在房地产贷款存量和增量方面也要突出信贷增量调控，严防形成的新不良贷款。三是把握好房地产稳健经营。根据房地产金融风险防控状况．对金融支持的重点应放在关注投资规模适度、现金流较充裕、项目适销对路、企业资质较好、还贷较及时的房地产企业四是把握好市场失灵问题的解决。市场失灵理论告诉我们，房地产开发商的逐利性促使其热衷于开发大面积、豪华型别墅和公寓，因此房地产市场本身不可能实现居民的“买不起大的，买小的，买不起贵的，买便宜的”愿望，政府的调控必不可少。对房地产信贷投向实行指导，增加开发小户型、普通商品房的信贷投放量，政府这只有形的手应该发挥作用。

(二)把握住房地产金融支持的力度

房地产业是区域经济的支柱产业．因此为了防止区域经济大幅波动，对于区域房地产业的金融支持力度应把握“平衡”的原则。

一是把握住金融支持与居民住房需求的平衡。房地产金融支持应在三方面把握好力度：首先是重点支持个人自住性消费需求。对于个人改善住房条件的消费需求，要在衡量个人偿债能力的基础上尽可能满足；其次是有条件支持投资性需求．在严格执行信贷政策，详细了解贷款申请人的资料真实性的基础上，对于具有投资价值的项目积极参与；第三是严格抑制炒作性房地产投机需求。这样既能加大市场的有效需求，又能防止市场产生房地产泡沫的风险。

二是把握住金融支持与经济发展水平的平衡。在全国经济增长放缓的大趋势下，经济基础相对薄弱的区域金融机构应采取更加灵活的利率政策，如解决民生性住房的供需问题可以采取低于基准利率的政策。而对开发大面积、超豪华型公寓则采取高于基准利率一定比例的政策。这样既可以解决供求结构性问题，解决了一部分低收入家庭的住房问题，又促进了区域经济平稳发展。新晨

(三)加强房地产金融监管体系建设

一是建立房地产金融长效监测机制。首先要建立适应区域房地产金融调控的一系列风险指标体系，根据这些指标进行长期跟踪监测并及时向金融主管部门和银行反馈，各金融机构要协调共同行动，对房地产民间融资活动、房地产贷款使用、企业资金链状况、企业资金异常情况、房地产投资规模和销售状况等要重点监测．发现问题及时报告和解决。

二是切实加强房地产金融监管。房地产金融监管要与金融调控相互配合，同步进行。重点监管房地产项目是否符合贷款条件、是否降低首付款比例、是否是假按揭贷款、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款以及以个人名义贷款变相开发等。对房地产企业和金融机构工作人员违规操作必须严惩不怠，减少房地产金融领域的“寻租”行为，确保房地产金融安全运行。

三是建立房地产金融调控政策效应评价制度。对于政府金融调控政策产生的效应，及时给予分析和评价．为实施房地产金融宏观调控提供科学的指导依据．并根据政策效应状况适时做出政策调整。