小议如何大力发展廉租房模式

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摘要：经济实用房在必定程度上解决了低收入群体的住房艰苦问题，但因履行政策的偏差和固有的局限性没能完整施展其社会保障功效，并孕育了潜在的风险、繁殖了一些社会问题。相比而言，廉租房可以最大限度地实现住房保障功效，增长社会效益、增进社会公平。逐步取消经济实用房大力发展廉租房是实现低收入人群住房保障，改良民生增进社会和谐发展的重要手段。

关键词：住房保障商品房经济实用房廉租房

为了满足低收入者的住房请求，我国建立了以经济实用房供给量为主、廉租房供给量为辅的住房保障制度。但分析创造经济实用房的政策履行效果并没有达到预期目标，而且裸露出太多问题。同经济实用房相比，廉租房存在种种优势，并且能避免经济实用房中涌现的种种问题。以廉租房代替经济实用房，可以达到增长民生增进社会和谐发展的目标。

一、经济实用房存在的问题

就经济实用房的发展现状而言，存在着诸多需要解决的问题，这些问题不但制约其社会保障功效的施展，还影响着房地产市场的健康发展，并繁殖出腐烂和社会抵触，重要问题如下。

1、经济实用房户型标准超标

2005《经济实用房价格管理措施》规定：“经济实用房严格把持在中小套型，中套住房面积把持在80平方米左右，小套住房面积把持在60平方米左右，市县国民政府根据本地区居民的收入和居住程度等因素，合理断定经济实用房的户型面积和各种户型比例，并严格进行管理。”然而在实际操作中，开发商为了争取更多利润建设一些面积超标的经济实用房，甚至有些地区涌现了200平米复式豪宅的经济实用房。低收入者收入有限，即使小面积的住房也常超出其购房能力，何况严重超标的建筑面积，更不是一般低收入者所能遭遇的。

2、监控缺位导致销售对象失控

经济实用房销售对象定位于“低收入群体”，但在实际销售过程中，由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合低收入群体条件的人购走了经济实用房；同时，由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富饶群体相互勾结，使得部分经济房落入高收入群体之手，这显然违背了经济实用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺点。从政策上看，虽然对经济实用房申请人审核合格后有数天的公示期，但是将这种监管责任转嫁于没有调查权利也没有执法权利的普通群众的做法本身就缺乏可行性，弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看，争得经济实用房是一种稳赚不赔的投资，高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争取这份蛋糕，低收入者是社会的弱势群体，在竞争中自然处于劣势，经济实用房落入自然会落入中高收入群体之手。

3、经济实用房干扰正常的房地产市场

在市场经济中，市场具有自调节作用，生产者和消费者根据市场价格变更来调剂供给量和需求量，最终达到优化经济结构进步资源利用效益的目标。政府如果过度干涉市场，必定使得一部分资源的利用效益遭遇丧失。目前的房地产市场中，同种商品存在着两种价格系统：一种是政府有把持功效的经济实用房，另一种是纯粹市场化的商品房。基础同质的两种商品同时涌现在同一个市场上，两种价格系统在必定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言，市场套利的存在，必定促使他们去争取低价的经济实用房，从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言，经济实用房在土地价格和开发政策上都存在优惠，争得经济实用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时，一部离开发商遭遇经营艰巨的景遇，而另一部离开发商则可以享受政策带来的无风险利润，这不但有悖公平竞争的市场原则，还侵害了资源的应用效益。

4、政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直吸收益

在经济实用房建设上，国家给予开发商土地价格优惠，包含降低批租土地价格、履行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商，然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利，倒是开发商得到了更多利益。政府本来寄望于经济实用房来大力改良民生，但是实行成果是开发商得到稳固利润，中高收入者购走部分低价房子，低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目标，另外，在社会管理上，经适房繁殖了部分政府官员的寻租行动、引起部分民怨。

5、经济实用房有产生次贷危机的风险

经济实用房的销售对象是低收入群体，低收入群体本来收入有限，其有限的收入重要用于满足基础生活需要，而没有能力节余大批资金。虽然经济实用房销售价格比商品房低，并且有国家的贷款优惠，但是对于低收入人群而言仍然是奢侈品消费，其总价格一般超出低收入者的支付能力。从掩护金融秩序角度看，低首付的贷款方法将底本没有购房能力的人拉入购房者行列，客观上为发放贷款的商业银行孕育了风险，因为这种支付方法是以房屋的持续上涨或微跌为基础的。美国住房市场2007年10月开端涌现的次级抵押贷款(简称“次贷”)危机证明了这一点。次贷危机的根源在于，政府为了刺激房地产市场的发展，容许低收入者通过抵押贷款方法拥有自己的住房，这些人群底本达不到正常的信用贷款标准。经济高涨时代，一般不会涌现偿付能力不足的风险，但是在经济低迷期或者涌现住房去泡沫化时，会造成大批的失业或者收入减少从而不足以支付贷款，并且抵押住房的市场价值不能够偿付剩余债务，这些次级贷款就会形成商业银行的坏帐，从而造成金融机构资产的丧失，金融风险就产生了。

二、取消经济实用房大力发展廉租房的必要性

1、切实实现低收入群体的住房保障

房屋存在二方面的价值，一是居住的价值，二是投资的价值。不同收入群体对经济实用房的价值需求是不同的，高收入群体的需求重要在于投资，购置后多数利用与商品房之间存在套利转手牟利；低收入群体的需求重要在于自己居住。保障性住房的保障功效就是满足低收入群体的住房需要，改良其居住环境，而不必拥有房屋所有权。经济实用房可以改良低收入者的居住环境，但未必改良其生活质量，因为在其低收入仅能保障基础生活需要的情况下，购房会增长生活累赘，有时甚至就义了其他如教导、医疗、休闲等方面的消费，而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格，不需要压缩低收入群体其他方面的消费，也就不会降低其生活质量，可以实现无损质量情况下的住房保障。

2、进步政府资源配置效益

从政府资源的配置效益看，廉租房所带来的社会效益要远远大于经济实用房。同廉租房相比，经济实用房至少存在三个方面的效益丧失：一是大批经济实用房落入高收入群体带来的社会保障丧失，他们占用了本应掩护低收入群体利益的资源，挤压了保障领域；二是财政投入的长期保障效益丧失，因为经济实用房一旦购置就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限)，从而彻底退出保障领域，就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功效；三是政府权威在群众中的丧失，经济实用房带来大批的负面问题，官员、高收入群体争取经济实用房繁殖了腐烂，也加剧了高收入群体和低收入群体的对峙，目前的实行现状体现了这一点。

廉租房可以打消上述问题。廉租房的面积一般较小，只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争取，从而扩大了房源，增长了保障领域；采用退出机制的廉租房可以施展其持续的社会保障功效，因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列，其退出的房屋可以持续租赁给其它低收入者，打消了经济实用房的一次保障性；廉租房还会带来存量优势，由于所有权的流转限制，不断投入增量资金建设新的廉租房，加上已建成的廉租房资源，廉租房总量将会越来越多，我们就可以扩大廉租房的保障领域，不但实现城市低收入居民的住房保障，而且有可能实现进城农民工的住房保障。

3、增进房地产市场价格正常化

目前市场上存在着同一商品的两种价格系统，完整市场化的商品房和政府干涉定价的经济实用房。在两种价格系统下，消费者首先购置经济实用房，必定影响商品房的价格。这种现象在经济处于高涨期，对房地产的影响不是那么明显，因为经济实用房的供量有限。但是在房地产去泡沫化时代，价格和销售量双下跌，经济实用房受到的冲击就浮现得十分明显，目前冷清的商品房市场和火热的经济实用房销售场面反响了这一点。政府的经济功效着重于宏观调控，商品的定价应当交给市场。经济实用房具有商品的特征，但是其定价权受到政府的制约，而商品房由市场定价，同质商品的两种价格必定相互影响，经济实用房价格将干扰商品房的正常定价。商品房是基于经济资源的利用效益，经济实用房的出发点是保障社会公平，寻求社会公平不能以侵害效益为代价，要遵守效益优先的原则。经济实用房在某种程度上侵害了商品房的效益，取消经济实用房发展廉租房则打消了这个问题。市场上存在纯粹的商品房和纯粹的保障房，中高收入者可以购置商品房增进房地产市场正常价格运行，廉租房实现了保障社会公平的需要，这样就在效益与公平之间找到一个最佳的契入点。

4、杜绝次贷危机产生的根源

取消经济实用房发展廉租房可以在必定程度上杜绝房地产市场涌现次贷危机，因为廉租房并不需要低收入人群进行大批贷款，客观上铲除了危机的潜在根源。低廉的租金也是低收入人群可以遭遇的，而且在租赁价格上，政府可以对低收入人群履行租赁补贴。取消经济实用房发展廉租赁房并不有损社会公平，我们无需让每个家庭拥有属于自己的住房，只要人人有房住即可。正如轿车市场一样，无须让每个家庭都拥有属于自己的小轿车，通过发展出租车市场和公交车市场一样实现了低收入群体享用方便交通工具的需求。

三、取消经济实用房发展廉租房的对策分析

为了加强经济资源的应用效率，提升公共资源的保障效益，增进社会公平，目前应取消经济实用房将其纳入商品房的领域，并把发展经济实用房的资金纳入廉租房的领域，大力发展廉租房，做到穷者有屋住、富者有其房，具体对策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在要害于增长廉租房的资金投入规模，重要内容包含两个方面：一是新建更多的廉租房，二是通过购置二手房进行改革以增长廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的重要因素，可以把打算建设经济实用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的供给对象一般为中央政府和处所政府，处所政府可能因为寻求政绩和财力限制的关系缺乏供给廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增长事迹考核指标等方法调动处所政府供给廉租房的积极性。资金起源应当寻求多元化，处所政府的资金除了既定的财政安排外，还应包含政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。

2、扩大廉租房笼罩领域

根据2007年新颁布的《廉租房保障措施》，廉租房的笼罩领域已经有所扩大，由城市最低收入家庭扩大到低收入住房艰苦家庭。按照2007年的标准，有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%，这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体，这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%，相比而言我国廉租房的笼罩领域相对有限。我国正处于城市化过程之中，必定要产生更多的城市无房群体，廉租房笼罩领域应当考虑这个过程。本着以人为本、增进社会公平、构建和谐社会的原则出发，我们应当扩大廉租房的笼罩领域，在目前的廉租房财力支撑力度有限的情况下，住房保障的秩序应当是：城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。

3、转变补贴对象

取消经济实用房后国家和处所政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴措施可以按照家庭人头补贴；补贴标准应当考虑地区差别、处所财力差别和家庭收入差别，一般是发达地区补贴金额大，财力雄厚处所补贴力度大，低保人群补贴力度大。

4、实举动态管理

廉租房是一种公共资源，为了施展这种公共资源的最大保障效益，必须实举动态管理。要监控廉租房居民的动态收入程度，建立“个人收入档案制度”并定期审核资格，增进廉租房的流动性。当低收入者的收入程度有所改良或步入中高收入行列时，不能持续享受廉租房的政策优势，要么减少或取消住房补贴，要么增长其住房租金甚至按照市场价格收取，或者二者并用，促使他们让出廉租房的应用权，这样可以把退出的廉租房租赁给其他低收入者，提升其保障功效。

参考文献：

[1]张愈：经济实用房纵横谈[M].陕西国民出版社，2002.

[2]唐果、吴双燕、贺翔：我国经济实用房政策实效探析[J].浙江统计，2008(2).

[3]尚宇梅：用博弈论分析取消经济实用房政策的必要性[J].商业研究，2008(2).