地价和房价

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内容提要关于房价和地价的关系，一直是理论和实业界争论不清的问题。本文运用1998年以来我国房屋价格和土地交易价格指数的季度数据，根据格兰杰因果检验的方法，表明近年来房价是推动土地价格上涨的原因，而土地价格则始终不是房价上涨的原因。故此，当前流行于业界的地价推动房价的观点是站不住脚的。当前，政府应当继续稳定有关房地产的各项宏观调控政策，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。

关键词房价地价格兰杰因果检验

一、引言

2005年8月5日，中国人民银行了房地产金融分析小组《2004年中国房地产金融报告》，意在表明中央银行的分析人员对当前我国房地产市场的一些认识和看法。由于这是中国人民银行发表的首份关于房地产市场的专题报告，引起了社会上的广泛关注。作为宏观金融管理部门，中央银行的研究人员对房地产的分析最善长的地方也只能是从金融(信贷)入手，而之所以要出这份房地产金融报告，则主要是想表明当前中央银行对整个房地产市场的一些认识，以有利于今后房地产金融方面的研究更为广泛全面。应该说，由于部门业务的不同和专业人员知识背景不一，这份报告中对我国当前房地产市场的一些认识肯定会有不全面的地方。事实上，对问题的广泛讨论是我们实现认识真理的一条重要的途径。若不是在十一届三中全会之前的关于真理标准的全社会的大讨论，那么我们也许就没有今天思想解放和改革开放的大好局面了。华远集团总裁任志强先生就是这方面的典范。在中央银行的报告不到一个星期，就在各大门户网站上公开了其题为《地产报告逻辑混乱-央行报告中的疑问》一文，洋洋数万言，处处直指央行报告的不足。

这真是一件大好事！任先生身处我国房地产开发一线，中央银行可能没有人比他更了解房地产市场具体的实际运作，因而任先生的批评对于进一步促进包括中国人民银行在内的有关政府部门对房地产市场的认识，做好下一步宏观调控，都是善莫大焉的！不过，看过任先生的《疑问》一文后，虽然笔者对房地产市场的了解远没有任先生认识的那样直接与深入，由于个人水平也有限，对很多问题也只能不置可否，但确实有一个新的疑问，而这也是前一阵子社会上早就争论过的，那就是，在任先生文中题为“关于价格的误导”的第五部分，在承认房价一级市场连年上涨事实之后，语锋一转，指出“央行的报告则带有明显的误导性作用，与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素”。也就是说，这些年来房价的上涨一个重要的原因是地价太高了，成本上升嘛，房价跟着涨也就很自然了。

表面上看，这样的分析确实有道理，谁都知道这几年政府规范土地管理，将原来的协议出让方式全部改为招拍挂，这样那些原来与政府素有关系的企业用地也必须通过市场，其成本自然上升。但是，这个观点一直就不被国土资源部等部门认可，因为“开发商是根据市场供求决定的房价来倒推取得土地的成本，然后到市场上举牌竞价。开发商竞拍土地时并不是毫无章法，而是根据当时当地的房价来‘出牌’，多高的土地价格能维持多高的利润他们心里清清楚楚”，也就是说过高的房价反而推动了土地价格的高涨。应该说，这两种看法都有道理，而且似乎任先生的成本增加说更符合人们一般的常识。但是，我们从数据上看地价与房价之间的密切关系和一般的常识推理，就能够有十分充足的理由说确是地价推动了房价了吗？那岂不是说有关政府部门要为此轮房价的大涨负有更大的责任了吗？对此，我们还需要进一步的探究，并与任先生商榷。

二、近年来我国的土地价格与房地产销售价格走势

自1998年我国房地产市场进入全面市场化运作以来，土地价格与房价的关系确实非常密切。从近年来商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数来看，两者关系非常紧密，而且从2002年下半年开始，商品房屋和土地价格的上升非常明显，最高分别达到110.3(2004年第4季度)和111.6(2004年第3季度)，而且土地价格指数的上涨似乎总是高于且先于商品房屋销售价格指数，而土地价格恰恰为商品房屋成本的一个重要组成部分，因此看起来确实是地价过高导致房价过高了。

图11998年1季度—2005年2季度我国商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数

任先生对于央行报告的一个批评是没有弄清“完整的房地产市场概念”，其中举了很多例子。不过幸好任先生提醒，一个基本的原则就是我们在进行事物比较的研究时，必须一件事对一件事的研究。由于前面我们用到的商品房屋销售价格指数和土地交易价格指数都是对各子市场价格指数的一个综合反映，故此我们这里仅以与我国老百姓生活密切相关的我国房地产市场“普通住宅销售价格”和“居民普通住宅用地交易价格”(简称“房价”与“地价”)这两个同是反映普通住宅的价格指数进行分析。根据中国经济信息网中国经济统计数据库1998年至2005年2季度的季度统计，我们由下图发现，居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数近年来确实是呈现出上升的走势，而且两者关系非常密切，其相关系数高达0.856。

图2居民普通住宅用地价格指数与普通住宅销售价格指数

但是，我们的数据是采用的季节指数，而房地产市场的运行不可避免地受到季节因素的影响，因此我们运用X11加法模型对数据进行处理，得到了消除季节因素的居民普通住宅用地交易价格和普通住宅销售价格指数情况，如图2。由该图可以看到，在剔除了季节因素后，地价与房价的关系依然是十分密切的，两者的相关系数甚至上升到了0.879。

图3剔除季节因素影响后的地价指数与房价指数

进一步，考虑到周期变化的影响，我们用H-P滤波的方法，得到了土地价格与房价的长期趋势线，如图3，可以进一步看到，地价与房价的拟合程度更高了，二者的相关系数甚至高达0.997。如此之高的相关系数，甚至可以直接说地价与房价是同步变化的了。

图4地价与房价的长期趋势

我们对房价和地价的长期趋势数据进行最小二乘回归，还可以得到如下方程：

房价=-39.83176+1.399740×地价

(-18.03392)(65.83221)R2=0.994，调整R2=0.993在1%水平下显著

不仅从严格的计量模型上可以看到房价确实与地价关系密切，而且从各个图中都可以看到，近些年来土地价指数显然高于房价指数，因而，地价推动房价似乎就更有充分的理由了，任先生的观点看来是正确无误的了！

三、相关性与因果性

但是，房价与地价的关系十分密切，就可以认为这二者存在着必然的因果关系吗？究竟是地价引起了房价的上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？从逻辑推理上看，这两种情况都是有可能发生的。似乎这就是一个“先有鸡，还是先有蛋”的问题。从实践和理论两个方面来回答这个问题，似乎是一件非常繁琐的事情，而且往往会陷入“公说公有理，婆说婆有理”的纠缠不清的窘境当中。这里，我们采用2003年诺贝尔奖得主格兰杰对于两个变量间存在先后关系时，运用统计方法检验因果性的“格兰杰因果检验”的方法，来检验我国究竟是由“地价带动了房价，还是房价推动了地价”这个鸡和蛋的问题。

一般来说，我们在进行计量经济学建模时所采用的回归分析工具，实质上只是分析了变量之间的依存性，但这并不能表明变量之间的必然存在着因果关系，而这方面就需要根据理论或经验来事先判断。例如，我们之所以在回归方程中以降雨量为解释变量，而以农作物产量作为被解释变量，而不是相反，并不是出于统计上的原因，而是常识告诉我们农作物产量无论如何也不能影响降雨量，而只能是降雨影响农作物的产量。但不幸的是，并不是所以经济变量之间的因果关系都能够由理论或经验让人显然明了，即使是某一经济理论宣称了一种因果的关系，也需要给以经验上的支持。格兰杰从预测的角度给出了因果关系的这种定义，并将其称为格兰杰因果关系。

格兰杰因果性检验假定了有关y和x每一变量的预测的信息全部包含在这些变量的时间序列之中。检验要求估计以下的回归：

(1)

(2)

其中，白噪声和假定为不相关的。

(1)式是假定当前y与y自身以及x的过去值有关，而(2)式则是假定当前的x与x自身以及y的过去值有关。对于(1)而言，其零假设，对于(2)式而言，其零假设。这样，就可以分为四种情况进行讨论：

1、x是引起y变化的原因，即存在由x到y的单向因果关系。当(1)式中滞后的x的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(2)式中滞后的y的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称x是引起y变化的原因。

2、y是引起x变化的原因，即存在由y到x的单向因果关系。当(2)式中滞后的y的系数估计值在统计上整体的显著不为零，同时(1)式中滞后的x的系数的估计值在统计上整体的显著为零，则称y是引起x变化的原因。

3、x和y互为因果关系，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著不为零，则称x和y存在反馈关系，或者双向因果关系。

4、x和y是独立的，即(1)式和(2)式滞后的x和y的系数都显著为零，则称x和y不存在任何的因果关系。

一般来说，如果变量x是变量y的(格兰杰)原因，则x的变化应该先于y的变化，因此，在做y对其他变量(包括自身的过去值)的回归时，如果把x的过去或滞后值包括进来能显著地改进对y的预测，那么我们就可以说x是y的(格兰杰)原因。

四、地价与房价的因果关系

根据上述格兰杰因果检验的原理，我们对我国1998年1季度至2005年2季度的“普通住宅销售价格指数”和“居民普通住宅用地交易价格指数”这两列分别代表“房价”和“地价”的变量，进行格兰杰因果检验。在进行时间序列检验时，我们必须对其平稳性进行检验。我们发现，“地价”和“房价”的原始时间序列都存在很强的单位根现象，都没有通过10%显著性水平下的ADF平稳性检验，而其一阶差分数据则在1%显著水平下表现出了良好的平稳性，这样我们用其一阶差分的平稳数据进行格兰杰因果检验，得到如下结果：

房价与地价的格兰杰因果检验

滞后长度(q=s)格兰杰因果性F值P值结论

1地价→房价0.542650.46819拒绝

房价→地价0.855170.36393拒绝

2地价→房价0.414000.66604拒绝

房价→地价1.827480.18440拒绝

3地价→房价0.941800.44004拒绝

房价→地价2.923410.06043接受

4地价→房价0.958510.45667拒绝

房价→地价6.426320.00278接受

5地价→房价0.622790.68536拒绝

房价→地价3.862540.02296接受

6地价→房价0.829430.57305拒绝

房价→地价2.817030.07141接受

通过格兰杰因果检验我们可以发现，地价始终不是房价的(格兰杰)原因，而在滞后3期以后一直到滞后第6期，却是房价是地价的原因。由此我们可以得到比较有把握的结论是，原来所认为的，在我国地价过高是引起了房地产价格过高的原因不同，恰恰是相反，房价反而是地价的原因，任先生的观念看来是经不住统计的检验的，这个观念是需要修正的。

五、结论

由于土地成本是房地产开发中最为重要的一个成本项目，而随着国家土地出让管理的规范，土地一级市场价格确实有所上升。故此，在最近有关房价过高的讨论中，很多人将地价归为其中的一个重要原因。我们的分析表明，与这种传统的认识恰恰相反，在我国地价始终不成为房价的原因，而房价却是地价的原因，将房价过高归咎于地价过高，并进而反对近年来国家规范土地管理等相关政策措施的观点，显然是站不住脚的。当前我国房地产价格之所以居高不下，很大程度上是我国房地产市场发育不足造成的，政府应当进一步稳定现行房地产宏观调控的各项政策的同时，进一步做好规范土地管理、加强市场竞争等深层次市场化改革，而不能由于现有利益集团的各种寻租行为而干扰了决策的制定与执行，也只有这样，才能够从根本上确保我国房地产市场取得长远、健康的发展。

参考文献

1、Greene,W(1993):EconometricAnalysis,Prentice-HallInc.

2、Granger,C(1969):“InvestigatingCausalRelationsbyEconometricModelsandCross-SpectralMethods”,Econometrica,Vol.37.