中国房产市场平稳发展分析

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摘要:如何保持我国房地产市场平稳健康发展,这是一个需要慎重研究的课题。文章概述了我国房地产市场的现状,并提出了促进房地产市场平稳健康发展的建议措施。

关键词:房地产市场对策措施平稳健康

随着人们生活水平的提高,我国人均居住条件将不断得到改善。我国房地产业的潜力相当巨大,发展空间十分广阔,在我国经济建设中起着不可忽视的作用。然而,随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争必将日趋激烈。因此,如何保持我国房地产市场平稳健康发展,是一个需要认真研究的重要课题。

一、我国房地产市场发展的现状

2008年,对于我国房地产而言是不平静的一年,经历了2007年房价快速上涨后,2008年房价又创历史新高。所以,总理在2008年3月18日的“两会”记者招待会上指出:2008年是中国经济最困难的一年。这实际上也是中国房地产业较为困难的一年。在国际原材料价格一路上涨的国际大背景下,国内的材料价格涨幅也居高不下,再加上几次巨大的自然灾害的袭击,中国经济正经受着改革开放以来少有的考验。纵观房地产市场,在房价已经经过几十年稳步上涨行情之后,房价问题已经是大多数购房者不堪重负的话题。近几年来,尽管政府已经采取了多种措施来抑制过热的房地产市场,但效果总是不太理想。

当房地产市场进入调整期后,一些此前被人为炒作较高的城市房价开始下降,房地产市场的泡沫已经开始收缩。不仅仅是开发商,一些炒房客为了避免进一步的损失,也进行降价抛售楼盘的行为。与此同时,市场买房的观望情绪严重,房屋成交量不断萎缩,房地产空置率大幅上涨。如北京、上海、广州等一线城市的成交量仅仅是上年同期的三、四成左右,更为严重的是,这种观望情绪已经蔓延到天津、南京、长沙等二线城市。与之相关的大量的房产中介公司纷纷倒闭歇业。房地产市场交易环境也进一步恶化。但是,在2009年有关引导住房消费的经济政策的支持下,住房需求重新启动,导致房价上升。例如:北京、上海、浙江、广东等地区住房成交量持续回升。随着市场“量价齐升”,基于购房者“买涨不买跌”心理,进一步推动了住房价格上升。因此,如何使我国房地产市场平稳健康地发展,政府将采取什么样的对策措施,这是要慎重研究的问题。

二、保持房地产市场平稳健康发展的对策措施

1.实行住房制度的双轨制。党的十七大提出居民“住有所居”,即使每个人都能有房子住,而不是“居者其所”,这就是说并非强调每个人都要有自己所有权的住房。就连经济发达的美国,在这场金融危机爆发之前,美国拥有所有权住房者才达到68%。而我国当前人均国民经济收入只有美国的1/14,要实现“居者有其屋”或“居者其所”还为时尚早。为此,必须审慎反思我国解决居民住房问题究竟应走什么样的路。在住房改革之前,城市居民从普通百姓到高级干部都不买房,是实行计划经济的公房配给制度,即廉价的公租制。房改以后逐步形成了几乎100%的商品房制度。这对改革居民居住条件、推动房地产业的发展以及拉动整个国民经济的发展都作出了巨大贡献。但实践证明,完全依靠市场调节的商品房制度是走不下去了。因为总有相当一部分中低收入群体、年轻人是买不起商品房的,租住私人房租金又太贵难以承受。故先住公租房对相当一部分居民特别是年轻人是不可避免的一个过渡阶段。所以,实行商品房和公租房两种制度共存,用两条腿走路,是必然的选择。这也就是说,应当实行住房制度的双轨制,即发展商品房与公租房相结合。当前关键问题是公租房资源太少,因此,应建造更多的公租房,满足人们的需求。公租房包括为低保户提供的廉租房和为买不起房或暂时不想买房的居民,其中有中低收入群体、刚参加工作的年轻人、符合条件的农民工提供租住的公房。等到有了经济实力,他们可以随时退租,去买商品房。为加快公租房的建设,可以考虑建立公租房基金。公租房的产权归政府,由基金会聘请业内行家经营管理,承诺给基金的投资者一个合理稳定的回报。目前国际国内都有很多钱在找出路,公租房基金的来源不成问题,政府只要出土地,可以不出一分钱就能盖起广厦千万间,实现“住有所居”的目标。同时,也可使商品房的价格保持在比较合理的水平上。

2.采取切实可行的宏观调控措施。实施宏观调控,目的是通过调节房地产市场的供给和需求促使供求平衡,实现房地产市场的综合平衡和内部问题结构的合理化。

房地产市场宏观调控的基本目标就是保持房地产业健康稳定发展。房地产业的持续发展,是改善和提高居民居住条件和水平的前提。这也是全面建设小康社会的重要保障。房地产业的快速发展,不仅有效改善和提高了居民居住条件和居住水平,而且在国民经济增长中发挥着重要作用。因为房地产是一种特殊商品,既可作为投资品,又可作为消费品,这一特殊性决定了房地产对经济增长的双重贡献。同时,房地产在国民经济中又具有很强的关联效应。它能通过前向效应,带动建材业、冶金业、机械制造业、金融业等的发展;又能通过后效应带动装修业、家电业、金融保险业、仪表业等相关产业的发展。这说明房地产业的兴旺繁荣可以带动十几个产业的兴旺繁荣。正是基于房地产业联动强和产业辐射面宽的特点,房地产市场的宏观调控的目的,并非抑制房地产业的发展,而是通过调控,挤压泡沫,避免房地产业的大起大落,促使房地产业进入新一轮的健康持续发展。因此,关于2010~2011年房地产调控政策的思路是:首先,保持政策的稳定性和连续性。这主要体现在继续支持居民自住和改善型住房消费,增加普通商品住房的有效供给,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场。其次,针对性强,坚持有保有压。当前全国房地产市场消费不足和消费过度并存。所谓消费不足是指广大中低收入者住房需求没有得到根本性的解决,而消费过度是指相当比例的高收入阶层拥有多套住房。因此,应根据我国房地产市场消费不足和消费过度并存的现状,对未来我国房地产调控政策应在满足自住和改善性需求同时,抑制投资性和投机性需求。以促进房地产市场健康稳定发展。再次,应因地制宜,适时调整。发展不平衡是我国的基本国情,因此,未来应根据各个城市的具体情况,适时采取调控措施,解决我国部分城市房价总体偏高和价格涨幅过快问题。总之,2010~2011年我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房,让房地产回归消费和民生,这对保证房地产市场持续平衡健康发展具有重要的意义。

3.实行严格的差别化税收政策。要认真落实国务院出台的各项政策措施。当前,各有关部门和各级政府要落实好《关于促进房地产市场平衡健康发展的通知》,根据各地区的实际,制定出一系列具体、可操作的配套措施。

同时,应针对投资投机性购房,实行更加严格的差别化税收政策。尤其要区别自住性购房与投资投机性购房的税率。2009年底国务院对投资投机性购房的税收政策进行了调整,如对营业税、个人所得税政策的免征期限从2年恢复到5年等,但税率并没有区别,营业税税率仍为5.55%。建议对投资投机性购房出台更加有针对性的税收政策,大幅提高以炒房为目的的投资投机性购房的税率。此类做法已有先例,日前我国香港政府宣布,对于价格超过2000万港元的房地产销售要提高印花税率,以消除潜在的房地产泡沫。

为此,必须进一步细化对投资投机购房行为的界定。目前,国家主要是通过交易间隔时间以及是否普通住房实行差别的税收政策,而对已经拥有了多套住房的仍继续购房进行投资投机性的行为没有实施差别化的税收政策。建议根据购房套数对投资投机购房行为进行界定,对已经拥有了三套住房以上的,继续购买住房应认定为投资投机性购房,适用前述较高的税率,以降低楼市泡沫风险。

与此同时,还要建立全国联网的房地产信息系统。当前,跨地区、跨区域的投资投机性购房行为比较普遍,如前段出现的海南房地产热以及温州炒房团、山西购房团等。为此,必须建立全国性的房地产信息进行联网,这样可以及时地监测和控制跨区域的房地产投资投机性行为。此外,还可以在信贷政策、土地政策、住房政策保障等,采取调控手段。

以上促进房地产市场健康发展的政策措施,对于降低房地产市场的泡沫风险,保障绝大多数民众的住房权,都具有极其重要的意义。

4.加强舆论宣传,树立正确的住房消费理念。应用宣传教育手段,培育广大居民树立正确的住房消费观是十分必要的。为居民提供基本的住房保障是国家履行其公共服务职能的重要组成部分,但必须摒弃对“居者有其屋”的误解。出售公房和鼓励居民购买住房的住房分配制度改革,过于强调住房的“购买”,而住房商品化是买房还是租房主要是由市场决定,因而住房商品化的实现形式并非只有“购买”,“承租”也是实现的重要途径。单一购房实现住房商品化的导向,不利于倡导形成合理的住房“梯级消费观念”。据统计,发达的市场经济国家个人住房拥有率德国仅为30%至40%,美国为68%,而我国72%的城镇居民已拥有自己的住房。因此,居民过度依赖从市场上购买住宅实现“居者有其屋”的消费理念,必然推动房价的上升。事实上,中国作一个人口大国,面对人地关系日益紧张的严峻态势,要实现人人有其屋的理念,还任重而道远,但人人有房住却是落实科学发展观,建设社会主义和谐社会的客观要求。因此,应发挥舆论的正面引导作用,引导消费者正常、理性消费,形成正确的梯级消费观念,以维护房地产市场健康稳定的发展。

参考文献:

1.李德水.努力实现我国房地产市场平衡健康发展.中国金融,2010(T)

2.赵宇.综合措施促进房地产市场健康发展.中国金融,2010(T)

3.吴超.房地产市场调控的目标选择与政策取向.经济师,2009(11)