房地产行业良性发展的思索

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论文关键词：房地产泡沫，土地财政，物业税，土地银行

论文摘要：本文对我国房地产业发展的总体态势、价格上涨因素及与国民经济的关系等各种观点进行了述评，指出了我国房地产业宏观调控过程中货币政策与土地财政政策运行中的两大困境，分析了土地财政政策怪圈，论述了过渡的房产税、规范的物业税将要实施的国内外背景，提出了制定中、东、西和城乡差异化的宏观调控政策和成立土地银行的构想，实现我国房地产业的快速、均衡、良性发展。

一、我国房地产业的发展及与国民经济的关系研究方面

1998年我国住房货币化改革以来，房地产价格一路攀升，从指数上看，2004年达到高峰（见图1）。即便是面临席卷全球的金融危机，我国房地产价格指数在2008年出现短暂下跌过后，即再次上涨。在积极财政政策和宽松货币政策支持下，2009年房地产价格出现了快速上涨的局面，其涨幅甚至超过2007年高峰期，这一年成为15年来房地产价格涨幅最大的一年。全年新房成交价格涨幅超过了20%，达到24%。房地产销售日渐火爆，乃至向疯狂演变。2010年中央出重拳遏制房地产价格上涨，到目前为止，虽然销售量有所萎缩，但价格依然保持坚挺。

图1：1998-2009年中国房地产价格指数

对于房地产的价格发展趋势，许多学者从不同角度对这一问题进行了论述，大多数学者认为从长期看，我国房地产价格存在不可逆的上涨趋势，元真、徐闯、张晓晶、孙涛（2006）研究了房地产周期与金融稳定的关系，指出“在驱动本轮房地产周期的因素中，增长面因素仍会在今后较长一段时期发挥作用，鉴于增长面因素将对未来房地产业发展起到决定性的作用，经过全面权衡，我们认为：无论是房地产业发展还是房地产价格总水平，在今后较长时期内仍然会处在一个稳中趋升的态势。”刘洪玉（2007）预测房价将继续上涨，增加住房的有效供给是未来几年的重要任务。

1、关于房地产在国民经济中的作用方面。大多数学者都认为房地产行业对于国民经济发展的推动作用十分显著。梁云芳、高铁梅、贺书平（2006）认为“房地产投资的冲击对国民经济有着大约10～20年的同向影响，因此，房地产业作为支柱型产业对经济的发展起着举足轻重的作用。”此外，“房地产业作为主导型产业，除了对经济的直接影响之外，可以通过对其他相关行业的带动作用，对经济起到间接的影响。”房地产支柱地位通过脉冲响应模型分析得出，房地产行业有投资周期长的特征使其不仅具有前向推动、后向拉动的作用，还具有侧向关联作用，可以带动众多产业的发展，从而推动经济增长。

近几年，随着房地产业的飞速发展，在国民经济中的作用愈发重要。唐志军、徐会军、巴曙松（2010）研究了金融危机后我国房地产对于国民经济的影响，“研究表明，房地产投资额的波动对国内生产总值的增长率有正的影响，当房地产投资额的增长率上升1个百分点时，国内生产总值额增长率上涨0.1181个百分点，且1个单位的房地产投资波动的冲击对GDP增长率有正向影响。计量结果表明，当房地产价格的增长速度上升1个百分点时，通货膨胀率则上升0.1118个百分点，且通货膨胀率对房地产价格波动冲击的响应比较小。”

也有一些学者研究认为，房地产行业对于国民经济的促进作用并没有预想的那么大。刘国庆（2009）研究了房地产行业与相关产业的关系。结果表明我国房地产业发展仍处于粗放阶段，对工业、建筑业带动作用显著，对物质型产品的投入需求较大，而与批发零售业、纺织业的关联性微弱。刘维新（2009）提出我们要正确看待房地产行业在国民经济中的作用，房地产在国民经济中应当作为先导产业，而不适宜作为支柱产业。

我们认为，随着我国农村城市化和区域经济的均衡发展，我国的房地产市场存在着长期看平稳发展、短期中波动式发展的各种基础和条件。而且在实体经济产能过剩并亟需调整的背景下，房地产业在国民经济中的地位会更加重要，对国民经济的影响从长期看会随着其他产业的增强而相对减弱，而在目前房地产业收益水平一业独大，而其他产业被挤出的局面不能改变的情况下，房地产业对国民经济的影响会越来越大。

2、房地产发展是否存在泡沫。目前我国房地产市场是否存在泡沫颇多争论，且见仁见智。自从2000年魏杰提出我国房地产市场中存在泡沫之后，许多经济学者对这一观点进行了检验。周小川（2003）第一次公开指出，货币供应量的过度增长转移到房地产、股票及其他投资价格上，形成资产泡沫，会造成很大的危害。袁志刚、樊潇彦（2003）利用经济“泡沫”理论，构造了一个房地产市场的局部均衡模型，给出了地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件，并且认为我国房地产行业已经形成了泡沫。沈悦、刘洪玉（2004）认为“如果房地产价格的上涨只是投机造成，缺乏相应的经济基础支持，这种价格上涨会向市场发出错误的信号，造成房地产市场和经济的虚假繁荣，反而会损害经济的发展。”姜春海（2005）在袁志刚模型的基础上，利用房地产供给函数定义并测算了房地产商品的基本价值、泡沫及泡沫度，结果显示目前房地产市场不但存在泡沫，而且还比较严重。

当然，也有部分学者持有房地产中尚不存在泡沫的看法。萧灼基（2003）认为房屋空置现象只是暂时的，在经济快速增长阶段，商品房出现供求不平衡是市场经济的必然现象，这种比例失调不是泡沫。黄征学（2004）认为我国房地产价格上涨、住房空置率高都只是表象，通过四大指标的分析可以认为我国房地产市场并没有出现泡沫。

价格作为一种动态变量，在不同地区、不同时间经常发生着变化。由于我国房地产市场范围、容量巨大，区域差距巨大，城乡差距巨大，情况纷纭复杂，各种计量分析中样本的采集相比于全国房地产市场，始终是小样本，具有一定的片面性，不能全面客观地反映这种价格变化的真实情况。局部的泡沫不能代表全国，全国的平均数低下也不能说明某个城市就没有泡沫，因此力图从宏观的角度对于全国房地产价格泡沫做出判断，我们认为价值不大。

3.房地产价格上涨主要因素分析。（1）供求失衡说。2000年，一些学者从供求角度出发，运用均衡理论，分析了造成房地产价格高涨的因素。卢安，薛毅然提出了我国住房价格刚性的问题，这种刚性主要在于我国房地产高额利润的转嫁和“供给方面房地产价格中一些不合理要素人为抬高了价格，以及需求方面居民支出结构和扭曲的预算约束机制支持了房价的刚性”。也有学者认为“一方面，我国目前的商品房供应中的住宅与办公商业用房的供需比例不匹配。”“另一方面，商品住房供应中的中高档住房与普通住房比例不匹配。”加之需求方面快速城市化、自主需求、投资需求与供给方面地方政府及开发商利益驱动共同造成了房地产价格的推高效应。

（2）货币宽松说。宽松的货币政策使得市场流动性充足，在一定程度上成为高房价的推手。周京奎（2005）从房地产价格和货币政策之间的关系，通过计量模型的分析，可以看出房地产价格的上涨与宽松的货币政策有紧密联系，“当开发投资和住宅抵押贷款源源不断涌向房地产业时，消费者会产生价格持续上涨的预期，从而推动住宅价格脱离正常轨道，打破住宅价格与经济基础的均衡关系，造成市场虚假繁荣，使社会财富进一步向少数人转移，严重影响社会经济发展。”因此房地产市场的非理性繁荣需要得到足够重视。

但是，也有一些学者对于货币政策的作用持相反看法。王华（2010）研究了金融危机后我国应用货币政策调控房地产市场的作用，结果显示，我国力图通过紧缩货币政策调控房价的效果不显著，主要原因在于我国货币政策的独立性不强，利率没有市场化以及货币政策的传导途径的不完善。

（3）土地财政推高说。土地财政源于我国于1994年开始实施的分税制改革。分税制改革后，我国形成了“财权上移、事权下移”的局面。加之我国上级政府向下级政府的转移支付能力较弱，地方政府单纯依靠财政收入和上级的转移支付难以满足财政支出，因此地方政府积极寻求其他财政来源，以土地财政弥补预算内收入的不足。

表1：土地出让金占地方本级财政收入的比重（单位：亿元）

根据财政部统计，2009年，全国土地出让收入为14239.7亿元，比2008年大幅增长43.2%。2009年地方政府本级收入总额为32581亿，土地出让收入，占比接近43.7%。如表2所示，目前全国主要城市，包括北京、上海在内的地方政府财政在很大程度上仍离不开土地出让金收入。

表2：全国主要城市土地出让金占比（单位：亿元）

土地财政导致土地开发成本上升，最终形成高昂房价，转嫁给消费者。吴航、窦尔翔（2007）具体分析了我国土地的招拍挂制度及地方政府的利益驱动导致土地价格被炒高。垄断市场容易人为造成土地供应量不足，一方面引导开发商竞相提高竞价并囤积土地，另一方面则推动土地价格上涨，进而推动房价上涨，增加了房地产泡沫”。王岳龙、武鹏（2009）通过计量模型分析显示：土地招拍挂制度使得全国房价整体水平提高13.2%，无论长期还是短期，房价对地价的需求拉动作用明显，而长期中存在地价对房价成本的推动作用。

（4）羊群心理说。心理因素在很大程度上影响了消费者的消费行为。陈淼峰、陈龙乾（2005）认为社会经济预期对房地产价格的影响比真实的供求关系大，我国采取的紧缩银根、限制土地审批、提高银行存贷款利率等方式并不能抑制高涨的需求及看涨的社会经济预期，房地产价格会进一步上涨。位志宇、杨忠直、王爱民（2007）从羊群行为的角度探讨了房地产价格与宏观经济的关系，房价的快速上涨推动了羊群行为的出现，同时羊群行为又进一步导致房价的上涨。刘旦（2008）认为购房者的心理因素对于房价有着很大的影响，通过对我国长三角地区购房者进行问卷调查，分析得出结论，房地产市场中需求超过供给，市场中存在着“买房即挣”的信念，造成了群体性的非理性购买行为，推动了房价的上涨。

（5）调控失败说。一些学者研究了宏观调控措施及其他因素对于房价的推动作用。杨玉珍、文林峰（2005）认为2004年实施的调控政策中，金融政策没有发挥作用，土地政策反而拉升了房价。孙力军、孙力彬（2006）考察了货币政策调控房地产价格的效果，研究结果显示货币政策吸纳了金融市场上一部分流动性，起到了抑制房地产价格过快上涨的效果，但不能从根本上消除房地产过热的情况，要防止房地产过热需要综合运用各项政策。刘维新（2006）认为2005年出台的“国八条”的执行效果不佳其主要原因在于税收、金融、土地、房屋管理不到位；加之地方政府出于自身经济利益不愿执行以及开发商刻意炒作使得政策效果大打折扣。

我们认为：我国的房地产业总体发展势头良好，已成为国民经济的支柱产业，价格上涨不均衡，部分中心城市价格上涨过快，已出现泡沫，多数边远城市显得过冷，不足以进行良性开发，区域、城乡和三次产业的不平衡使得政府一刀切的宏观调控措施顾此失彼，要使我国房地产市场良性发展，就要从抑制投资需求、投机需求和增加有效供给两个方面人手，综合运用货币、财政、税收等手段，有针对性、差异化地调控冷热并存的房地产市场，使我国的房地产快车驶向促进国民经济良性发展的轨道。

二、当前我国房地产业的困境与出路

（1）金融危机后世界经济和我国经济都存在二次探底的可能性，刺激经济的政策不敢轻言退出，但是单一的货币刺激政策一旦放开则使部分城市的房价陡涨，泡沫横飞；一旦紧缩则使原本就在寒冬里的地处边远城乡的房地产市场雪上加霜，使这些地区的土地资本化、城乡一体化的目标更加滞后于全国的平均水平，这一切都使政府处在使用货币手段促进房地产业发展和抑制房地产业发展的两难之中。

从土地稀缺和后发展国家的角度来说，中心城区及其辐射周边的房地产价格的渐次上涨是规律性的，从本质上说决定房地产价格的是供求，运用均衡理论，从供求角度研究房地产的价格形成机制，评判现实房价与理论状态下的房价之间的差异是研究问题的基本出发点。均衡理论认为，房地产的供求关系共同决定了房地产的均衡价格，当前房地产价格上涨的主要原因在于供求失衡。影响供给的因素主要有土地供给、资金供给、预期利润、宏观政策等，而需求则受到了收入、心理预期、宏观经济环境等因素的影响。

解决这一问题的出路在于加大财政和税收手段的力度，当前正在热议的物业税的变种－－房产税将在几个城市试点的消息如果得以实施，倒是一种指向性极强的税收手段。短期看会很有效，但将房产税应征范围从经营扩大到保有环节也有其负面效应，一是房产税主要是抑制需求，并不能解决供给问题，二是用房产税取代物业税只是短期的行为，长期看还要使用和国际接轨的规范的物业税才能从根本上解决土地财政的问题。长期而言，加大财政支持力度，增加福利性保障住房供给是治本之策。

（2）土地财政是地方政府的主要收入来源，也是地方政府和开发商合谋推高房地产价格的制度原因。抑制土地财政会减轻房地产价格上涨的压力，但是会使地方财政无以为继，正常运转都会发生困难；鼓励土地财政则会使中央政府遏制部分城市房价上涨过快的各种有效政策到地方执行时失效，这是当前政府促进我国房地产行业良性发展遇到的第二个困境。

上述研究已经表明，地方政府的土地财政政策是形成房地产高昂开发成本的基础原因。地方政府在土地财政的利益驱动下.为了最大化土地升值的收益，一方面利用其在一级土地市场上的绝对垄断地位制造土地市场“非饱和”的供应状态，使得土地始终供不应求，另一方面一味抬高地价，加剧了房地产开发商对土地资源稀缺的预期，对开发商不计成本地拿地及囤地行为形成了推波助澜的作用，使得土地市场运行严重背离了价值规律的作用。

图2：房地产宏观调控与房价上涨恶性循环图

更深层次地思考宏观调控政策失效的原因在于地方政府没有动力真正落实各项调控政策，因为那意味着房价的下跌，随之而来的是地价下跌，由于地方政府财政收入对土地财政的依赖，因此地方政府不愿看到这种局面的出现，土地财政自然也就成了高房价的背后推手。

三、对我国房地产行业长期良性发展的几点思考

1、解决土地财政的根本途径在于实施与国际接轨的规范的物业税。现行的土地财政政策，是把70年的土地出让金一次性收归地方政府，由此推高了房地产当前价格，透支了房地产行业的成长空间，长期看，使地方财政不可持续。开征物业税的作用在于把地方政府目前一次性收取土地开发的出让金收入，转变为纳税人在物业持有期间持续上缴的税收，将土地未来收益一次性折现的行为变为平均分摊到未来各期按期固定额度征收，从而改变房屋购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状：物业税通过将土地出让金分年缴纳，降低了房地产开发成本，加之增加了房地产保有环节的税负水平，有效地抑制房地产买卖中的投机行为，使房地产业回归理性，有效地抑制房地产泡沫的产生。

在国外，物业税作为地方财政的主要税种，其征收已经相对成熟。美国物业税属于地方税，各征税权高度分散，美物业税税率由各地方政府根据各自支出规模及可征税财产估价自行确定，如纽约州的奥尔良县税率最高，达到3.05%，最低的物业税税率则只有0.12%。不仅各地税率不同，在不同年份税率也不相同。如金融危机的袭击，使得美国许多州纷纷采取措施降低税率，鼓励消费者购房。

美国这种税收格局把地方政府的事权和财权有效地结合起来，调动了地方政府征税的积极性，并且推动了地方政府基础设施建设和公共事业的发展。美国这样一种高度灵活、弹性的物业税制度，符合各地区经济发展差异、人民收入水平差异，有利于高收入者多纳税，高收入地区多纳税。这样一种税制安排，充分考虑了当地经济发展水平、居民负担水平，不仅增加了各地的财政收入，促进各个地区经济的均衡发展，而且有利于稳定房价，保证居民生活质量，从而推动经济的良性发展。

我国开征物业税，涉及多个主体的利益，受到法律、经济、社会、技术手段等多个方面的制约，需要通盘考虑，谨慎研究，合理开征。

由于我国当前各地房地产市场发展差异较大，城乡之间、区域之间的不均衡，泡沫严重地区、健康发展地区与不成熟地区并存，同一城市中不同区域泡沫程度差别巨大，因此针对全国统一开征物业税时机并不成熟。另外，由于开征物业税涉及到原有土地税负的合理调整，以及我国目前缺乏权威公正的房屋估价制度，这些问题都制约了我国物业税的开征。依据循序渐进的原则，从房产税开始，部分城市试点，再过渡到规范的有差别的物业税是现实的选择。

2、解决土地供应紧张的根本途径。即改革现有土地资源配置方式，统筹使用城市住宅建设用地和农村宅基地，成立土地银行，平衡现已严重失衡的土地供求市场和区域间的土地级差收益。我国城市用地紧张与农村土地闲置局面并存，城市住房紧张，农村住房空心化，土地资源的空间配置方式不合理。

针对这一问题，我们要运用创造性的思维，制定灵活的政策对这一问题加以解决。制定闲置标准，解除对农村宅基地流转的限制，对于购买农村宅基地并从事商业开发的行为，提高其税负水平，并将税收转移用于城市廉租房建设，从而在保障居民居住权的基础上促进农村城市化、促进城乡一体化。

为了加快农村土地流转速度，可以通过设立土地银行的方式提高农村闲置土地利用效率。在确保农民对于土地具有长期使用权并且出于农民自主自愿的基础上，允许土地银行收购农民的闲置宅基地、承包地，但不能将耕地移作他用，开发商通过购买土地银行的土地进行商业开发，并允许农民将土地收益置换为城市住宅。通过这一手段，实现农村闲置宅基地的直接流转，将农民收益与房地产市场挂钩，农民可以分享土地资源升值带来的收益。但要防止农民将承包地作为宅基地使用。遵循这样的逻辑，我们认为房地产市场价格适度上涨所造成的泡沫有利于农民土地资产的升值，有利于农民收入的增加，从而在房地产业总体价格上涨过程中，使农民受益。

具有政府背景的土地银行，在国家宏观规划下，可以超时空预收预储，并规定该银行的土地级差收益主要用于补偿边远落后地区，使全国房地产市场的区域差距缩小。通过农村土地置换，城市小块土地可以实现集约式立体化开发，提高城市吸纳人口能力，解决低收入人群住房问题。而对于置换出来的农村土地，允许开发商进行平面式发展，开发高档商业住宅、别墅，满足高收人人群的住房需求，并且实现城市人流、资金流、信息流向农村的转移。通过这样的制度安排降低城市的负担，加快推进城乡一体化进程，增强城市辐射力和区域竞争力。

成立土地银行的作用可概括为，一是平衡土地供求市场，二是平衡土地的级差收益。通过跨区域、跨城乡收储和贷出、售出和置换，从宏观角度在全国范围内，保住18亿亩土地红线，调节东、西部、城乡间土地供求的不平衡；同时通过其部分政府职能，转移支付，从而起到“损有余以奉不足”的作用。另外，土地银行与政府土地行政管理部门一个偏重市场调节，一个偏重政府调节，形同政府手中的一对“鸳鸯剑”，便于灵活地调控土地供求市场。

3、充分认识我国住宅的商品属性和社会福利品的双重属性，制定东、中、西部和城乡间差异化的宏观调控政策，实现我国房地产业快速、均衡、良性发展。所谓快速发展，是因为我国处在城市化快速发展期，加快住宅的建设及房地产业的发展，是政府的民生工程和最基本的职责所在。居住权作为公民人权的基本内容，理应得到国家的保障。

所谓均衡发展，就是实现中、东、西部房地产业的均衡发展；实现房地产业与其他产业的均衡发展。目前我国房地产行业东中西部发展极不均衡，既存在如：京、沪、深等房地产价格高不可攀的地区、城市，也存在着大量房地产相对稳定发展的中东部地区，同时在西部、边远地区还存在着房地产发展缓慢的地区。如地处西部的西宁，在全国所有省会城市中，其房价最低，不及外省区二三线城市。即使和同处西部的周边城市兰州、银川相比，在人口相差无几、收入水平也相同的条件下，房地产的价格却大大低于这些城市。

表3：全国主要城市房价涨幅与GDP变化图

与西宁类似，西部许多城市的房地产业发展还处于较低水平，如图3所示，西宁、呼和浩特的房价与全国平均水平相比，始终处于偏低状态。

图3：西宁、呼和浩特与全国房价对比图

近年来我国房地产业的火爆吸引了众多资本的进入，同时出现了产业挤出效应。由于房地产业高额利润的诱惑，许多非房地产业的民营资本纷纷进入，试图在丰厚的利润蛋糕中分一杯羹。如我国传统产业发达的宁波地区，形成了全民房地产热。雅戈尔、罗蒙、杉杉、太平鸟这些服装企业均投资于房地产业，而且大部分的制造业几乎都开始涉足地产开发了，比如做文具的广博、做模具的海天、做外贸的布利杰以及做铜的金田铜业等。不仅民营资本进入，而且许多国企携天量资本涌入这一领域，形成了房地产业资本过度而其他行业资金匮乏的局面。