简述住宅区停车位产权思考

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【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

【关键词】:停车位产权归属业主人防工程

一、停车位的含义

所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。

二、停车位的分类

从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。

三、产权归属、众说纷纭

(一)产权归开发商。

依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。

(二)产权归人防部门。

人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》,认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有,具体由人防办管理。

人防工程是“人民防空工程”的简称,它是指“国家为了应对战争,提高城市整体防护能力,保护人民的生命和财产的需要,修建的地下防护建筑及其设施、设备。”人防工程包括为保障战时人员与物资装备、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。在我国,对人防工程实行多元投资,即不仅仅由国家兴建,而且在城市商品房开发中也要求开发商为了国防利益和国家安全应修建一定的地下防空工程。因此,随着城市商品房的发展,我国的人防工程建设发展迅速,人防工程建设主体已由国家作为单一投资建设主体发展成为多元的投资建设主体。同时,人防工程的建造利用要坚持“平战结合”的原则。

我国《人民防空法》第20条规定:“建设人民防空工程,应当在保证战时使用效能的前提下,有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。”具体而言,人防工程的建造目的是防范和减轻空袭的危害,从而服务于国防的需要。但是,在和平时期,可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,从而实现物尽其用。因此,实践中很多房地产开发商在获得有关行政部门的审核同意后,在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下,往往将这种人防工程改建为地下停车位使用,这也就是我们所演的利用人防工程改造的地下停车位。利用人防工程改造的地下停车位的所有权比较难以认定。我国法律要求。城市新建民用建筑,必须修建人防工程。

(三)产权归全体业主。

目前对地下停车场产权诉求最强烈的就是小区业主。其基本的理由是将地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施,认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中,因而,其产权当然属于业主。

地下停车场作为公共配套设施,是建筑物的辅助设施,按照相关法律规定,应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定:“土地使用权转让时,其地上建筑物。其他附着物所有权随之转让”,第二十四条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人,享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转移,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权,及相应获得土地使用权,则作为同一土地地下公用建筑的停车场,应一并取得共有产权。《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定中“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的,停车场、广告权益随房地产同时转移”,即为此意。

上述不同利益的诉求主体观点与利益明显冲突,虽然各自都有一定的法律依据,但是都是似是而非,并不能完全令人信服。随着我国社会管理社区化的日益推进,尽快厘清小区地下停车场的产权归属及其法理依据是我们法律研究者与法律工作者义不容辞的责任。

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