减少银行贷款降低房价论文

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编者按：本文主要从近几年房地产金融支持程度的指标分析；近几年房地产金融支持与房地产价格关系的实证分析进行论述。其中，主要包括：不仅是银行运行的基础，也是融资的主要来源、如果没有金融部门信贷扩张所产生的货币创造，投资和经济增长是不可能的、房地产金融支持额年增长额占信贷总额年增长额的比重作为衡量金融支持过度的指标、与固定资产投资仍保持了比较稳定的比例关系、房地产金融支持力度大幅度上升、地产贷款总量应适当控制，尤其是个人购房贷款、预售款中的大部分也是来自于银行对个人的住房消费贷款、金融系统尤其是银行贷款的资金支持是导致高房价的重要原因等，具体请详见。

在凯恩斯主义理论中货币创造有着非常重要的作用，它不仅是银行运行的基础，也是融资的主要来源。从目前金融制度来看，银行具有通过信贷扩张使金融支持力度提高的能力，从而增加信贷货币供给。凯恩斯主义者认为，如果没有金融部门信贷扩张所产生的货币创造，投资和经济增长是不可能的。然而，在金融支持力度提高时，又会对整体经济造成冲击，促使形成资产泡沫，房地产泡沫的产生就与金融支持过度有密切的关系。三木古良一(1998)认为"泡沫经济就是资产(股票与房地产)严重偏离实体经济暴涨，然后暴跌的过程"，"泡沫经济的膨胀必须有大量的资金供给做支持。"房地产价格的大幅度波动会严重损害金融体系的稳定性，从而对国民经济造成巨大破坏，因此房地产市场是否健康稳定地发展是关系国计民生的大事。近几年我国政府为控制房地产市场过热，我国政府也已将房地产市场纳入了宏观调控政策的视线。所以，我们有必要对我国近年房地产金融支持程度的现状进行分析。

一近几年房地产金融支持程度的指标分析

我们把房地产金融支持年增长率、房地产金融支持额占信贷总额的比重、房地产金融支持额年增长额占信贷总额年增长额的比重作为衡量金融支持过度的指标。下面就利用这三个指标进行分析。

从表1可以看出，随着2003年起的一系列房地产金融调控政策的实行，05年房地产贷款年增长速度明显下降，不过近几年增长较快，2006年和2007年间均高于30%，说明这两年我国房地产业正处于快速发展时期；房地产贷款总额占银行贷款总额的比重从2002年开始不断上升，但每年增幅不是很大，平均增长速度为10%左右，说明从全国来看房地产业没有出现大的波动；在2005-2007年间房地产贷款总额年增长额占银行贷款总额年增长额的比重平均值为0.28。

从表1还可以看出，2003-2007年间房地产投资年增长率基本在30%左右，说明这几年房地产投资增长较快，但与固定资产投资仍保持了比较稳定的比例关系，并没有出现严重的房地产投资饥渴现象。

注：A代表房地产贷款总额占银行贷款总额的比重；B代表房地产贷款总额年增长额占银行贷款总额年增长额的比重。数据来源:Wind资讯

在表1中房地产贷款包括房地产开发贷款和置业者购房贷款，如下图所示房地产开发贷款的增长比较平稳，房地产贷款的增加主要来自于购房贷款。所以，我国的房地产金融调控政策应该多侧重于对需求方面的调整和限制。

周京奎（2004）认为日本和泰国在房地产泡沫期间一个突出的特点是，房地产金融支持力度大幅度上升，这种资金获得的便利性使社会群体投机行为迅速蔓延，导致了房地产价格偏离市场基础而持续上升。他在分析了日本和泰国房地产金融支持过度现象之后，得出了一个衡量金融支持过度的指标体系。下面我们就借助于这一指标体系评价一下我国的金融支持程度。结合表1我们可以看出，房地产金融支持评价指标中房地产贷款额占银行贷款总额的比重和房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重仍处于正常区间，说明房地产金融支持还没有达到过度的程度，但06年和07年房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重已经非常接近临界值。这与我国适时地采取了紧缩的货币政策是相符合的，并且政策也取得了不错的效果。同时我们也可以看到2004年，2006年和2007年的房地产贷款年增长率均高于临界值0.24，因此，房地产贷款总量应适当控制，尤其是个人购房贷款。

二、近几年房地产金融支持与房地产价格关系的实证分析

根据上表3商品房销售价格和资金来源中的数据(单位:元/平方米，其中资金来源为每平方米所占用的资金量，计算方式是:用当年的投资额除以施工面积)，其中由于其它资金来源包括建筑企业垫资和预售款部分，而建筑企业垫资大部分是来自银行贷款，预售款中的大部分也是来自于银行对个人的住房消费贷款，因此实际上由表3中银行贷款项加上其它资金来源的1/2所得的新的数据才是真实的银行贷款，建立模型:

为0.003，反映变量间有很强的线性关系，回归方程显著。结论是:银行增加一个单位资金，则房价上涨6.11个单位。可见，金融系统尤其是银行贷款的资金支持是导致高房价的重要原因，因此减少银行贷款可以导致房地产价格下降，这与我国的房地产投资贷款从紧的政策是相符合的。

【参考文献】

［1］谢经荣：《房地产经济学》[M].中国人民大学出版社，2002年版

［2］周京奎：《金融支持过度与房地产泡沫研究》，[M].北京大学出版社，2005年