房地产经营模式论文

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首先，假定房地产真的出现了问题，政府一定要救房地产，那么先来看下房地产真出了什么问题。从最近国家统计局公布的数据来看，9月份居住价格上涨7.0%；70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.5%(9月份上涨3.5%)，涨幅比上年同期高1.8个百分点。而房价的上涨，一定会让房地产开发投资快速增长及各类资金以不同的方式大量地流入。1~8月份，全国房地产开发投资完成额为18430亿元，同比增长29.1%(2005~2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%)。今年上半年进入房地产的资金达25102亿，同比增长14.1%，资金流入多增3000多亿。1~8月份，房屋施工面积达231607万平方米，同比增长21.7%，同比多开工40000多万平方米。房屋竣工面积23371万平方米，同比增长12.2%，同比增加2000多万平方米。房屋销售面积34592万平方米，同比下降14.7%，同比少销售6000多万平方米。商品房销售金额13813亿元，同比下降12.7%。

这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。

如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。

其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。

在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？

从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的刘志华案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。

有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。

一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。

二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。

还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？

如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。

2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。

目前想通过一些所谓“救市政策”形成2007年房地产那种火暴的场面已经不可能了。反之，地方政府越是这样救，广大没有支付能力的居民越是对房地产没有信心。因为，一则地方政府推高房价，民众不接受；二则本来过高的房价绝大多数居民没有支付能力购买，房价一推高更是把这些居民推出到房地产市场之外。除非政府希望用一个新泡沫来掩盖旧的泡沫。

总之，在房价维持高水平的情况下，房地产市场的根本问题只是房地产开发商把房价顶到天花板上，让80%以上的绝大多数居民没有能力进入房地产市场，因此目前不在于政府如何救市房地产，而且在于房地产开发商把价格下降到一定水平上。只要房价下降到一定水平上，房地产的需求就自动地释放出来，而且房地产价格下降越多，这种需求释放越是大。