房地产中介发展论文

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一、房地产中介服务业的含义及业务范围

房地产中介服务业有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务业仅包括房地产经纪业、房地产价格评估业和房地产咨询业。广义的房地产中介服务业则包括为房地产经济活动提供信息咨询服务和事务服务的各类服务性机构，如经纪、估价、咨询、金融服务、研究、培训、软件和网络等。本文所说的房地产中介服务业仅指其狭义部分。

我国房地产中介市场服务的主要业务范围包括:(l)提供房地产法律、法规、政策与业务技术咨询服务；(2)提供房地产开发项目转让、房屋买卖、租赁、房地产市场分析等信息服务；(3)提供房地产价格评估与开发项目可行性研究服务；(4)提供商品房经纪及租赁服务；(5)提供代办房地产过户、备案、登记、抵押、保险等手续与代领房地产权属证书服务。

二、我国房地产中介服务业的发展现状

(一)房地产中介市场发展的规模特征

首先，房地产中介服务业发展不平衡。地区间房地产市场发展的不平衡，直接到房地产中介服务业的发展不平衡。无论是从深度或是广度来看，沿海地中介服务业规模都远远超过了内陆地区。

其次，中介企业绝对数童多，相对规模小。多种原因促使了我国房地产中介服务业的迅速膨胀。然而，就相对规模而言，我国的房地产中介服务业远远不能适应房地产市场发展的需要，这主要表现在：一是奉行市场化经营原则的中介企业受到资金、专业技术的限制，规模普追偏小。一是我国房地产中介服务的质量和层次还处在低水平人力取胜的粗放发展阶段，专业分工不够细致，企业缺乏驾驭市场与组织业务的才能。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房地产中介服务机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。

（二）房地产中介市场的结构特点

首先，体系结构径渭分明。除了由政府管理部门派生或设立的房地产交易中心(市场)基于信息来源、业务争取、专业人才、专门技术等优势，有能力开展多功能和多方位的服务以外，其他中介企业一般只能从事某项单一的服务业务。这种体系结构的缺陷表现为多个服务业各自为战、相互割裂、业务缺乏创新，存在某些服务领域欠缺和一些常规性服务恶性竞争并存的现象。与开放的、充分竞争市场条件下的中介服务业内部专业化再分工截然不同的是，我国这种径渭分明的房地产中介市场体系结构形成于由行业发展、行政管理和技术创新等构成的多重壁垒。从根本上来说，它是中介服务业低水平发展的一种反映。

其次，地域性特征突出。我国的房产中介企业不仅差、小，而且具有很强的地域性。在一个地区同时存在多家同类企业竞争局面，这些房地产中介服务机构对外联络不广，处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段，很少有嘟家可以垄断一个地区或城市市场，并成功地把自己的品牌打入外地市场。

最后，业务结构以生产型和数量型为主。我国房地产投资需求在很长时间内的增长速度一直快于消费需求的增长速度，这直接引起了房地产供求双方对中介服务播求意识上的差别。另一方面，我国房地产中介服务的发展还是以数量为主，质量不高，介入产业的层面还显得非常肤浅和有限。市场上的大多数房地产信息咨询中介操作水平低，资料不全，手段简陋，服务范围窄，业务主要是二手房屋买租赁的中介，没有几家中介机构能够提供市场分析、投资咨询、营销、广告策划等高质量、高层次的服务。

三、入世后房地产中介服务业进一步发展的对策建议

（一）政府要坚持扶持和开放并重，促进行业发展

加入世贸组织后，政府一方面要展行其承诺，开放市场；但是另一方面又要促进本国产业发展尤其是要保护和扶持本国的幼稚产业。房地产中介服务业就是一个应该被政府扶持的产业，政府应该充分利用WTO的规则，促进它的发展。具体来说，政府可以从以下几方面着手:

首先，建立健全行业法规，优化市场竞争环境。使房地产中介规范化，尽快建立和健全房地产中介行业的法律、法规，是房地产市场对其提出的客观要求和中介业本身规范发展的必然要求，同时也是国际市场公平竞争的必须条件。加入WID，意味着我们必须按照国际准则和游戏规则操作，让国外公司进入后有规可据，有章可循。这样才能建立完善、透明的符合国际惯例的市场竞争机制。不过法规的完善过程中应掌握两个准则:一必须强调绝不是削足适履地制定迎合国外中介服务行业进入中国的行业法规，甚至更应强调对等和公平。二充分利用国门互开的条件，学习国外经营，以期以较高起点缩短我国行业法制建设完善的历程。

其次，确立房地产中介合理的开放模式，运用服务贫易壁垒控制开放度。在国际贸易实践中，服务贸易的开放模式可以归纳为三种，即积极型、保守型和限制型。当前我国该行业存在竞争力太弱的限制，我们的开放模式选择保守型较合理。加入世贸组织，各个国家都会采用各种形式的服务贸易壁垒限制外国行业的进入和保护本国行业发展，对于房地产中介行业而言，主要保护方式为选择开业权限制、就业限制。入世后外资中介进入我国基本不存在行业限制，加入WIO后这种直接限定外资进入的规定将更不复存在。但基于房地产中介行业的特殊性，开业权可以通过行业管理条件加以限制。根据我国当前法规，房地产中介机构的成立是需要专门资格要求的，因此，房地产中介机构最佳的壁垒措施主要表现在对个人执业资格许可、机构资质许可和设立条件限制上。

（二）房地产中介企业要借鉴国外先进经验，苦练内功，走创新之路

房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WIO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。笔者认为以下几方面是值得重视的。

首先，要走向国际化和规范化。企业走向国际化，这不单纯是企业主观意愿的问题，更是环境变化所提出客观要求。为了适应环境的国际化，在越来越多的行业，国内企业相继进入外市场。中国房地产中介企业尽管尚处于初级发展阶段，但面临国际和国内的市场竞争，可以利用技术创新上的后发优势，采取灵活的策略联盟，发挥本土优势，根据自身的可控资源条件能力和具体情况，制定出符合企业内外要求和条件的国际化目标。笔者认为，对单个企业而言，应当树立“立足本地、面向全国、走向国际”的发展远景，以应对中国加入WTo之后本行业的机遇与挑战。

其次，房地产中介服务要注重业务创新。中介机构的大量增加必然导致行业之间的激烈竞争，单凭传统的中介业务品种，我国中介机构将很难面向经济全球化的竞争。为此，中介商将不得不以营销为主导，以技术为基础来创新业务品种，寻找市场新的空白点。当前人们提到的楼宇转按揭和房屋超市就是新型的房屋中介模式。其中房屋超市的业务范围包括住宅、写字楼、公寓、商业用房等的买卖、置换、租赁、政策咨询、法律咨询等全方位服务，并统一对外承担法律责任，它既能发挥经纪人灵活机动、热情服务的优势，有利于公平竞争，又能体现大公司规范、诚信的品牌形象。而房地产虚拟经营和“网上中介城”的发展则是对信息技术和经营模式的。

最后，企业要重视人才，合理利用人才。服务是中介企业的生命线，而房地产中介服务人员的素质则决定了中介业的未来发展。而我国房地产中介行业由于发展历史短，人才后备不充足，这个不利的条件迫使各个企业在人力资源方面必须投入更多的资本，因而企业决策者就需要根据自身条件，有效地开发人力资源，实行有效的激励机制，创造具有特色的企业文化环境，形成一套独特的经纪人培训系统，从而精心打造出一支“房地产中介服务人员的精英队伍”。

参考文献：

1、廖俊平、方建国主编:《房地产中介实务》，广州经济出版社，2001年版。

2、张圣翠，赵维加:《国际服务贸易法》，上海三联出版社，2000年版。

3、陈宪:《国际服务贸易—原理、政策、产业》，立信会计出版社，2000年版。

4、顾经仪，侯放:《WTO法律规则与中国服务贸易》，上海财经出版社，2004年版。

摘要：在我国，房地产中介服务业与发展规范化的房地产市场的要求还有一定的距离，在现阶段中国加入WTO的条件下，这种情况对房地产中介服务业的发显得更加不利。因此，本文欲从房地产中介服务业的基木概念出发，具体分其现存的问题并结合WTO的新形势提出自己的对策。

关键字：房地产中介服务业WTO