房地产市场价格上涨与通货膨胀论文

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一、房地产价格上涨引发通货膨胀的原因

（一）房地产业的发展需要金融业的支持

正如货币天然需要金银一样，房地产业天然需要金融。表现在以下两方面：-

1、房地产的开发和销售需要金融支持。房地产业不同于其他产业，房地产开发需要大量的资金投入，少则数百万元，多则数十亿。在我国，房地产开发项目的平均投资额约为1000万元左右。并且，房地产投资周期长，资金回收慢，一个房地产项目的开发过程从申请立项、购买土地使用权、平整土地、设计、施工到竣工验收要经历一个比较长的时间。另一方面，销售还需要一定的时间，如果市场不景气，则可能销售比开发的时间还要长。因此占用资金和支付利息都比较多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。从目前国内国外的情况来看，银行贷款是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投资总额的1/4-1/3，我国房地产开发企业资金来源中银行贷款越占10%-30%。

2、住房消费需要金融支持。国际上房价收入比约为3：1至6：1(在我国这个比例要更高一些，可能会达到7：1至10：1)。这意味着国际上一个家庭买一套住房要在禁绝一切消费的情况下积累3-6年，而在我国则要7-10年，实际时间要远远大于这个理论时间。金融机构的住房消费信贷可以解决这个问题，它使家庭积累过程大大缩短，提前实现住房消费。并且对房地产企业来说，无异于缩短了销售时间，加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了房地产企业的利润。

（二）房地产信贷是金融业的一项重要内容

房地产价格取决于地产价格和房产价格，前面论述过建筑物数劳动产品，因此房地产的价格主要应该取决于地产价格。由于地产稀缺性和土地供给的完全无弹性的特性，决定了地产具有稳定的升值性，在加上土地的永续利用性，从而也就决定了房地产具有较为稳定的升值性。这样，房地产就成为一种优良的抵押品，银行遭受抵押物灭失或者抵押物价值下降的可能性非常小。如果借款人到期不能偿还贷款或者中途违约，银行可按合同约定将抵押物拍卖变现用以偿还借款人所欠贷款本息余额。在一些发达国家，住房抵押贷款一向是银行的一项重要资产，美国银行贷款中有30%以上是住房抵押贷款，英国为20%-25%，在我国香港，这个比例超过40%。

（三）房地产价格上涨引发通货膨胀机理

导致通货膨胀的因素是复杂的，无论是国际收支、财政收支、货币供求的严重失衡，还是资本市场、借贷市场的严重失衡都可能会导致通货膨胀。房地产价格上涨引发金融危机主要是由于借贷市场的失衡引起的。因为房产业与金融业共生共荣的密切联系，一旦房地产价格上涨破灭，则首先殃及的就是金融业，引发通货膨胀。房地产价格上涨主要来自于地产价格上涨，所以房地产价格上涨一旦破灭直接表现为土地价格急剧缩水，房地产价格随之大降，金融机构的资产负债率被改变，巨大的不良资产企业无力还贷而产生。金融机构的呆帐、坏帐将大量增加。数量庞大的不良资产因其资金滞留而危机到金融业的资产流动性及安全性，极大的破坏了银行信用制度，通货膨胀不可避免。价格上涨经济破裂，金融系统中存在的“债务链”逐级放大，作为金融机构债权人的社会存款人对金融机构信心不足而就可能发生银行挤兑，并进一步引起金融业的“多米诺骨牌效应”而使金融机构由点到面，逐个破产。随着价格上涨经济破灭，破产所占比重越来越达，破坏力逐级升高，最终危及整个金融体系的安全性，导致全面的彻底的通货膨胀。

二、我国房地产良性发展思路和建议

通过前文的分析我们可以知道，房地产价格上涨的出现有一定的必然性，尤其是在经

济快速发展的国家或地区，房地产价格上涨出现的可能性就更大。房地产价格上涨的任意膨胀会引发通货膨胀或经济危机。若要在房地产的过快发展中避免通货膨胀，则一方面要降低房地产企业的资产负债率(目前房地产融资渠道单一的情况下主要是房地产企业的贷款比例)另一方面就要控制房地产价格上涨，而实际上房地产价格上涨又主要由地价价格上涨决定。因此防范房地产价格上涨引发通货膨胀可以从两大方面入手，其一是房地产企业的资产负债率，其二是土地。同时一定要作好房地产价格上涨的监测和预警工作。因此，我国的房地产发展中要避免房产过快发展引发通货膨胀或经济危机，我们重点应该从以下几方面努力：

（一）建立通货膨胀角度的房地产价格上涨预警体系

因为我国的房地产业发展时间短，相应的房地产评价指标体系尚不健全，所以笔者认为我国更应该建立多方面的全方位的房地产价格上涨预警体系，从多个角度对房地产价格上涨进行预警。房地产价格上涨预警可以分为两个层次，一是大众层次的房地产预警；二是政府或决策层房地产预警(也就是通货膨胀角度的房地产预警体系)。

1．大众层房地产预警

房地产价格上涨虽然无法确切地进行定量的判断，但可以从一些现象观察出房地产市场出现过热或出现过度投机，从而有可能会产生房地产价格上涨。这些现象有：

（1）房地产投资收益率。房地产投资收益率指广义收益率，即持有期房地产租金加上卖出房地产后的价差利润再除以房地产购入价。如果收益率过高，将会吸引更多投资(机)者加入，推波助澜，哄抬地价。

（2）房地产转手率或成交额。房地产转手率可以通过房地产交易所监测，短期内转手率高，说明炒卖严重，存在过度投机。房地产交易额不正常地显著增大，说明房地产交易过于活跃，其中肯定存在不以房地产利用为目的的投资转手交易。

（3）房地产投资情况。房地产价格产生价格上涨时，开发商收益将提高，这样会诱使开发资过度，容易引发房地产价格上涨。

（4）房地产开发商的施工进度。在房地产投机热中，投机者持有房地产并不是想真正使用，也不会投资开发，而是想待价而沽，因此如果有许多开发商持有土地后，迟迟不肯投资或施工进度特别缓慢，则可判定开发商有投机炒地炒楼花的动机。

2．政府或决策层的房地产预警

此处的政府或决策层的房地产预警，即根据上文我们分析过的用房地产价格上涨引发

通货膨胀的价格上涨率临界值与现实中用利率调整的PER测算出的现实价格上涨率进行比较的方法来判定现实的经济生活中房地产价格上涨是否存在以及其程度如何。

若引发通货膨胀的临界价格上涨率>>现实中用利率调整的PER测算的现实价格上涨率，则证明现实中的房地产价格上涨不大，或者说根本不存在房地产价格上涨，这时只需要对房地产发展中存在的局部性问题进行微调即可;

若引发通货膨胀的临界价格上涨率>(或=)现实中用利率调整的PER测算的现实价格上涨率，则说明现实中的房地产价格上涨很严重，有可能引发通货膨胀，需要马上采取措施对

房地产价格上涨进行控制。

（二）建立因地制宜的、动态的房地产预警体系

由于中国房地产发展的地区差异性和不平衡性，预警预报指标的设置和区间不可

能相同，需要所在城市自己努力找出规律性，确定指标数目和量化区间。

同时，房地产市场既然称之为市场，市场本身就是动态的，所以房地产市场也就是一个动态的市场。对动态的房地产市场进行监测，则这种监测也就要求具有动态性，能够反映最新的市场动态和金融动态。数据、指标的周期要尽可能的短，随着市场的完善，指标体系可以从最初的半年更换一次，缩短至一个季度、一个月进而至一个周，周期越短，预警效果越佳。

（三）完善房地产金融，增加房地产融资渠道

由于我国房地产融资渠道单一，房地产金融风险集中在商业银行体系是一个不争的事实，从促进房地产业长期稳定发展、持续促进国民经济增长的角度出发，必须认真探讨降低和分散房地产金融风险的制度、手段和措施。改进的办法就是加速房地产金融创新的进程。

大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权和股权融资两种基本形式，而且在债权和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的投资者。

参考文献：

1．曹振良：《房地产经济通论》，北京大学出版社，2003年版

2．曹振良、高晓慧：《中国房地产发展与管理研究》，北京大学出版社2002年版

3．曹振良：《土地经济学概论》，南开大学出版社1999年版

4．谢经荣、朱勇：《地价泡沫和金融危机》，经济管理出版社，2002年版

5．曾康霖：《必须关注房地产经济的特殊性及其对金融的影响》，《金融研究》，2003年第9期

摘要：近年来随着我国经济的迅速发展，我国房地产的价格迅速上涨，我国房地产业是否出现泡沫，房地产价格是否会引起通货膨胀，进而引发金融危机越来越受到人们的关注。但目前研究多是从房地产业出现的一些问题出发，从而得出房地产市场价格上涨是否与通货膨胀的结论，多数缺乏理论深度。本文首先分析了房地产价格上涨引发通货膨胀的原因，认为，房地产业的发展需要金融业的支持，因而容易出现房地产价格上涨与通货膨胀并发的现象，然后再集中系统论述了如何避免房地产价格过快上涨，从而保证房地产市场的稳定发展与整个经济体系的稳定。