商品房销售广告研究论文

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最高法院《解释》第三条对商品房的销售广告和宣传资料的行为性质作了明确的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

宣传广告作为商品销售行之有效的一种手段，广泛存在于商品房交易市场，目前，大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对商品房销售宣传广告缺乏有效的规范管理，特别是相应的民事责任制度的缺失，给开发商在销售房产时作出虚假、夸大不实的广告宣传留下了可乘之机，损害了消费者的利益。最高法院这一解释将使一些房地产开发商利用不实广告吸引顾客、兜售商品房的行径得到有效遏止，有利于保护购房人的利益，最终将有利于房地产市场健康有序的发展。

审判实践中，商品房销售广告中说明和允诺通常有以下几种情形：1.对商品房环境性质量的陈述；2.对商品房使用功能质量的陈述；3.对商品房美观性质量的陈述；4.向购房人提供某些优惠或附带赠送礼品的说明；5.承诺“还本销售”、“售后返租”等；6.承诺为外地购房者办理本地城市的户口；7.在广告中允诺开发出售的商品房将配备管道煤气、有线电视、远传水表、进口电梯等，但实际交房时并未配备这些设施或要求购房者另支付上述费用等。司法解释出台之前的审判实践中，商品房广告中的许诺往往被认定为要约邀请，不会进入合同而成为合同条款的一部分，当然开发商也不必为其“承诺”承担任何法律责任。实际上，购买人常常就是对商品房的广告、宣传的信任才决定进行交易的，而开发商提供的这个不实信息，对交易有重大的影响，理应担责。司法解释明确了开发商的广告宣传作为要约来处理之情势，即使它们未纳入合同，也仍然构成合同的内容，若开发商违背了承诺与说明，将承担违约责任。审判实践中，作为原告的购房者，只要能证明商品房销售广告是由开发商为该商品房销售而作出的，并与所购商品房的实际不符，开发商就可能为此承担违约责任。

案例一：某开发商一条广告，称其在某市近郊开发的房产-××广场，不仅有1000多平米的停车场，还有数千平米的绿化带。之后，由于该房产远离闹市区，价格低廉，同时购房者看中了商品房周围的停车场和绿化带，房子出售情况出奇的好。但是，一年以后，停车场被停止使用，开发商在这一地块上盖起一栋新的商品房。又过一年，两块绿化带也先后被改建为商品房。众多购房者群起抗议，指责开发商恶意欺诈，起诉要求开发商退房并赔偿损失。法院经审理查明，开发商在房产开发前已经对该房产及停车场、绿化带拥有土地使用权。

案例二：某开发商一条广告，称其开发的××花园商品房拥有3000平米的中心花园及网球场，24小时保安等多功能配套服务设施。当购房者入住后发现，广告中的3000平米的中心花园变成了现实的几百平米，而广告平面图中的网球场，现实中却是个臭水潭，所谓的“24小时的保安”其实仅仅是一个在传达室看门的老人。众购房者群起提起诉讼。经法院查明，开发商实际的征地面积为3400平方米，基建商品房用地2900平方米，实际剩余用地几百平米。

以上两案例是典型的对商品房环境性质量的不实陈述引发的纠纷。××广场商品房开发商在广告时已经拥有停车场和绿化带的用地使用权，其在购房者入住后将停车场和绿化带的用地改建为商品房，应认定是一种违约行为，其应当承担违约责任。而××花园商品房开发商在开发房产时仅征地3400平米，其承诺3000平米的中心花园及网球场明显具有欺诈的故意，构成购买人可撤销之理由。买受人没有选择撤销合同，则可起诉要求开发商承担违约责任。

实践中，还有一种特殊的不实广告，即违反房屋买卖合同所含房屋适应性条款。适用性是指商品房应适应于购房者居住或者购房者约定的特殊用途。开发商若事先知道商品房不具有适用性，但却隐瞒真相或告知虚假事实，则可认定开发商构成违约。但若商品房缺陷在短期内能够消除，则可由开发商消除瑕疵，并承担相应的费用及迟延履行的损失赔偿责任。如某一开发商开发的商品房底层原计划用于店面出售，后认为该地段商业性不强，遂改为“楼中楼”住宅出售，出售后报有关部门批准补办相关手续。在合同中，买卖双方没有明确该户型系店面改建。房屋交付后，购房者认为开发商作了不实宣传，以该户型本非住宅，将店面改为“楼中楼”不适合居住使用且存在安全隐患为由提起解除合同之诉。审理中，经该商品房设计单位论证，夹层的改建不会对主体结构产生安全隐患。笔者认为，虽然双方在合同中没有明确该户型系店面改建的事实，但这对购买人的交易决定没有产生任何的影响，并且该楼层挑高6米，符合一般“楼中楼”挑高标准，设计单位论证了夹层的改建不会对主体结构产生安全隐患，因此开发商的行为不存在不实广告宣传，不构成违约。如果开发商不仅隐瞒该户型系店面改建事实，同时，知道并隐瞒该户型不适合居住使用，如层高不符合标准，夹层的改建可能影响主体结构产生安全隐患的事实，那么，可认定开发商的行为构成不实广告宣传，应承担违约责任。

不过，对开发商的这些不实承诺和说明还可以从另外一个角度予以规制，即通过缔约责任予以处理。虽然《解释》把商品房的销售广告列为合同内容仅仅限定为“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”，但是，对于开发商就商品房规划范围之外的环境和公共设施进行的虚假宣传，即使未视为合同内容，但不等于不承担任何责任，因此造成购房者损失的，购房者根据我国合同法第四十二条规定的缔约责任，要求开发商承担缔约的损害赔偿责任。如开发商广告宣传在商品房周围将建立小学、幼儿园、医院、市场的生活设施，但实际上当地政府规划部门并无此项建设规划或者仅仅是意向计划，商品房建成交付后，实际并无广告承诺的生活设施，开发商应为此承担缔约责任。如果双方在签订合同时，广告宣传的相关生活设施已经存在，而开发商在广告上“以×百米近距离囊括全部生活设施”宣传，这样的广告陈述容易被购房者所辨别，属于正常的商业吹嘘，购房人如以广告宣传的某项生活设施不在实际×百米内而主张开发商行为欺诈，显然是吹毛求疵，其诉讼主张不能得到支持。