挣值法下房地产项目成本控制探讨

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摘要：房地产行业作为推动经济发展的重要力量，在我国的经济发展和人民生活中起着至关重要的作用。改革开放后房地产业的快速发展，给房地产企业内部带来很多的问题，其中最为严重的就是成本失控问题，房地产行业的内部核心竞争力不复存在。挣值法运用3个基本参数、4个评级指标来对项目施工过程中工程进度和成本偏差进行分析，找到解决方法及时对问题进行纠偏，避免在后续的工程中再出现此类情况，从而达到降低成本的目的。

关键词：房地产项目；成本控制；挣值法

在房地产行业形势日趋严峻的情况下，作为我国经济主要支柱的建筑行业面对复杂多变的环境，房地产行业经营的风险不断加大，这时健康可持续的发展就成了房地产行业的最终目标。房地产项目成本控制并不是一项简单的被动约束和监管，而是在成本管控的全过程中经常检查和发现潜在问题并加以控制。而挣值法则可以做到对项目全过程的成本和进度的实时监控。

一、房地产行业成本控制存在的问题

1.没有树立全面的成本控制意识。成本控制必须要贯穿项目成本控制的全过程，从施工的招标阶段、施工阶段到最后的竣工验收阶段都必须要做出相关的成本控制措施；同时要把成本控制细化到施工项目当中的每一个员工，重视个人对整个项目部的影响。管理层应加强对员工成本管理的知识培训，最大限度地激发员工在成本控制上的积极性，并发挥其应有的价值。2.各方缺乏沟通。各部门间缺乏沟通。财务部门作为项目的主要核算部门，一般会制定比较严格的预算管理，但是过于严格的预算管理势必会对成本就行压缩，成本的降低一定程度上会影响工期，施工部门为了赶工期往往会无视预算管理，在施工项目上增加人员和资金的投入，预算管理从而流于形式，无法发挥真正的作用。因此，财务部门在进行预算管理时，一定要和施工部们进行充分沟通，让施工部们也参与到预算管理中来，这样编制出来的预算管理才具有可执行性。各利益方缺乏沟通。在工程项目施工的过程中，各利益方如果沟通不及时、交流不到位，就会造成设计变更、工程签证的报送、审核等滞后于施工，从而导致工程因不符合施工设计而进行重新返工，成本也随之上升。3.对施工过程中的成本管控不严。经分析，施工过程的成本占总成本的比例高达70%，尤其是施工过程中材料、人工、机械的成本。作为项目的预算人员在进行预算评估时采用增量预算和旁推的方法，依靠以往的类似项目经验进行预算规划，面对复杂多变的环境不能及时做出反应，灵活性较差。房地产项目的一个特点就是投资大、周期长，正是由于这种特殊性，项目面对的材料价格变动的风险就越大，价格的不稳定性使项目财务人员无法及时追踪其准确性。4.割裂了成本、进度、质量的关系。成本、进度、质量三者既相辅相成，又相互矛盾。在进行成本控制时，要统筹三者之间的关系。项目的工期延长，那么资金投入就会增加；项目工期缩减，同样也会导致成本增加。因质量问题而返工，会造成二次成本的增加；质量的提高，同样也会导致成本的增加。要想得到好的质量，工期不能操之过急；因质量问题而返工也会导致工期的延长。5.成本控制不连续。成本控制间断，没有连贯起来。由于房地产行业人员流动性较大，项目施工过程当中人员频繁调整变动，工作交接的过程中没有做到无缝连接或出现交接失误，就会造成信息不对称，成本信息更新不及时，无法实现全过程的交流管理，不容易达到想要的成本控制效果。

二、房地产行业成本控制存在的原因分析

1.缺乏科学的成本控制方法。项目在成本控制上并没有利用具体的成本控制方法，只是简单依靠预算人员以往的经验来制定相关的成本计划，而且成本管理大都是事后进行，成本管控水平较差。例如，在进行材料的采购时没有详细的采购计划，当前需要什么材料就依据当时的市场来买什么材料，这就很容易造成以下风险：材料价格一旦发生变动，成本也将随之发生变动。在项目的实施过程中，项目部没有制定相对细化的成本控制方案，而只是简单地进行核算阶段和支付阶段的成本数据汇总，成本管控的方式过于粗放。这就在一定程度上导致了财务人员不能利用先进的成本控制方法对相关数据进一步深入分析，最后造成成本管控的效果不理想。因此急需建立起一套完善的成本控制管理体系，帮助施工企业降低成本。2.不注重全面的成本控制分析。房地产项目的财务部门一般都会在项目的前期编制总体的预算计划，但是对项目实施过程中实际的变化不能做出及时调整，改进前期预算，这就造成了预算和实际支出偏差巨大，导致在项目结束后没有足够的资料做出成本分析，无法判断成本失控的原因。项目部虽然在工程实施的过程中会编制成本预算表，但是只限于简单的文字表述和成本数据，缺乏成本控制标准、未明确成本控制范围等。不进行全过程的动态成本控制，成本控制的效果将大打折扣。有些项目把成本控制的责任全部分给了财务部门，企业的其他部门及员工很难树立成本意识，对成本控制的参与度不高，权责不匹配，这就导致当项目成本管理出现问题时，无法责任到人。成本控制不仅是整个运营过程当中需要关注的，还需要施工项目中的各个部门的相互沟通协调，从而站在全局的高度来降低成本，提高成本控制的效果。3.缺乏有效的绩效考核机制。企业的每个员工对于成本的认识是不同的。通过调查发现，大部分员工表示成本控制与他们没有关系，不属于自身工作内容。在企业当中按资历来升职是很普遍的现象，这就导致一部分员工抱有侥幸心理：工作上只要不犯大错，随着时间的推移就会升职。由此，员工在工作中就会敷衍了事，对成本管控不作为。一个好的激励机制，能调动员工的积极性。在实施成本控制的过程中，对在保证质量的前提下成本节约、进度加快的人员进行奖励；对造成资源浪费的员工进行惩罚。这在项目的运行当中具有无比重要的意义。4.容易受客观因素的影响。房地产项目具有投资大、周期长的特点，在面对复杂多变的环境时，要是没有充足的成本控制措施，成本很可能会超出计划的可控范围。房地产在施工过程中要考虑是否经过冬天，受天气影响，工程的进度可能会延缓，导致成本上升。随着国家环境保护的意识加强，出台了一系列的环境保护政策，禁止在冬季进行大规模的动土作业，从而导致了施工队的误工成本，使产品开发周期拉长，成本增加。

三、挣值法在房地产开发项目中的应用

1.相关理论。成本控制是指企业依照发展设定的成本目标，结合成本控制的相关理论，采取一系列的预防和调整措施对影响成本的各个因素和条件进行成本管控，从而达到成本控制的目标。挣值法是一种对项目的成本和进度的绩效进行控制的方法，主要通过预算成本（BCWS）、完工预算成本（BCWP）、完工实际成本（ACWP）3个基本指标和成本偏差（CV）、成本绩效指数（CPI）、进度偏差（SV）、进度绩效指数（SPI）4个评价指标来进行数据差异的动态分析比较，从成本、进度的角度找出成本控制的偏差，从而帮助企业及时采取相关措施进行纠偏，最后达到成本控制的目的。2.应用实践。LD房地产某开发项目为住宅建设，总建筑面积为147498.278平方米。实际开工日期为2018年9月1日，交付日期为2020年10月8日。在这里以2019年8月的数据进行分析，其数据如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示项目成本节约；CV<0且CPI<1表示项目成本超支；SV>0且SPI>1表示项目进度提前；SV<0且SPI<1表示项目进度滞后。总体而言，项目成本控制情况不理想。进一步分析可以看出，在进度超前的情况下，项目的成本已经出现了严重超支的现象。毋庸置疑，企业在施工过程一定存在某些问题。经了解，企业在施工过程中，监理方提出，工期已经晚于其计划的工期，时间进度不达标。因此，施工企业为了达到监理方的要求，多班工人轮流加班，致使人工费上涨，超出预算，为了赶进度而忽视了成本的费用；由于质量问题，进行了二次返工，从而造成了材料浪费，成本上升。由此看来，LD房地产成本存在一定的失控，成本控制迫在眉睫。

四、对策建议

1.运用科学的成本控制方法。建立一套适合企业自身发展的科学的成本控制方法是非常有必要的。充分发挥挣值法的价值，把项目工期划分为若干个阶段，对每个阶段的成本控制现状进行分析，查找原因进行纠偏。加强挣值法的运用也能为项目之后的施工进度与成本进行科学合理的有效预测，保证成本的偏差与控制保持在可接受和可调控的范围之内。2.建立绩效考核制度。绩效考核是企业提高效率的重要措施，把绩效考核应用到成本控制上，能够让企业员工真正认识到成本控制的重要性。有必要建立一套成本控制绩效考核制度，规范考核标准，实行奖惩机制，从而实现在保证项目进度的前提下节约成本。3.树立成本意识。施工企业要注重动员每一个员工积极参与，树立成本控制的理念，建立成本绩效考核和责任分配制度，将成本目标落实到每个员工身上，细化责任清单，签订成本控制目标责任书，使每一个员工都树立起成本控制的意识。

五、结论

一个企业的成本控制能力决定了其核心竞争力，其要想得到持久的发展，成本控制是重中之重。而一个合适的成本控制方法可以有效提高其核心竞争力，扩大其营业利润。挣值法实现了项目施工过程的成本和进度同时监控，为项目提供了有效的分析评估标准，同时也可以判断企业的绩效，从而达到成本控制的目的。

参考文献：

[1]刘苗苗.房地产行业成本控制问题———以M房地产公司为例[J].统计与管理，2020，35（11）：62-67.

[2]刘英东.房地产建设工程项目成本控制研究———基于房地产基金的运作机制和风险管控视角[J].项目管理技术，2020，18（09）：137-141.

作者:邓婷婷 单位:青海民族大学