房地产成本控制问题及管理路径

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摘要：本文对房地产精细化成本管理的重要性进行简述，从缺乏合理的投资分析、房地产施工现场管理不善、缺乏完善的成本管控体系三个方面进行深入分析，提出构建完善的全面预算管理体系、强化设计阶段的成本控制、强化施工阶段的成本控制、强化投资管理水平与绩效考核等有效路径，旨在通过加强精细化管理，对房地产的成本进行有效管控，保障房地产企业的长远发展。

关键词：房地产；成本控制；精细化管理；预算管理体系

目前，我国的经济体制不断完善，城市化的脚步明显加快。因此，房地产行业得到了飞速发展，但由于其风险高、投入资金量大的特性，要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就务必要将成本控制作为工作的首要目标，通过精细化成本管理，为企业获得更高的经济效益。因此，做好房地产的成本管理工作，将自身的优势发挥到最大化，有效的减少资金的投入，保证房地产企业的健康发展。

一、房地产精细化成本管理的重要性

(一)成本核算方面。目前，房地产企业最重要的控制成本的方式就是采取账务决算，根据规定的财务制度进行管理，但是在实际的工作中缺乏领导层的介入，到周成本控制工作流于形式化，无法发挥到实处。由于房地产的账目设置与实际核算存在一定的差异，导致成本超出预算。因此，通过精细化成本管理，能够对财务数据进行深入的分析，进而规避财务风险的发生。(二)工程项目方面。由于整个建筑工程都需要贯穿成本控制管理的工作，从立项、规划、设计、施工、销售等不同的工作流程都需要加强成本控制，不仅仅针对某一个特殊的环节，但目前，房地产企业在实际的工程项目管理过程中还存在一定的问题，对全过程缺乏精细化的成本管理[1]。

二、房地产在成本控制中存在的问题

(一)缺乏合理的投资分析。在房地产企业的实际运营过程中，将会面临许多的成本问题，企业务必要根据各个项目的实际情况进行深入分析，从根本上避免因考虑不周给企业带来的损失。例如，在一般情况下，房地产企业认为获得了一块地皮，就从根本上保证了利润，而地皮涨价也会为企业获得更高的经济效益。因此，大多数的房地产企业都会不断的购买地皮，但对于附近的景观建设、处理垃圾的成本问题没有深入的考虑。因此，房地产企业缺乏合理的投资分析，会在一定程度上对企业的成本造成一定的影响。(二)房地产施工现场管理不善。由于房地产项目牵涉的范围较广、周期较长，在施工及开发阶段，都需要大量的人员参与，房地产企业要想对内部的投资进行成本管控，就务必要保证投资项目的合理性，能够保证不会超出预期的成本范围。然而大多数企业对于事前的考虑不够完善面对设计方案存在的不合理性没有及时洞察，导致施工的质量与效率无法得到保障。对成本风险的管控力度不强，使接下来的工作无法顺利开展，导致相关的工作人员要投入更高的资金去解决存在的问题。(三)缺乏完善的成本管控体系。房地产企业的成本控制工作主要以财务决算为基础目标，针对财务决算对房地产企业成本的关键性影响进行成本管控。但由于大多数的房地产企业的管理水平还不够高，导致财务工作与预算工作无法有效整合，相关的财务人员为节省工作时间，没有将得到的数据进行深入的分析，导致财务决算无法真实的反映出企业的实际情况。因此房地产企业缺乏完善的成本管控体系，导致成本管控工作存在问题，进而对房地产企业的发展造成一定的影响[2]。

三、对房地产进行成本精细化管理的有效路径

(一)构建完善的全面预算管理体系。首先，房地产企业要想有效的加强成本精细化管理，就要从系统化的全面预算管理体系入手，将预算管理工作逐渐规范化。在企业的实际运营过程中，相关的工作人员要做到对收入及支出做到基本的了解，对企业内部的各个因素进行全面的分析，对各部门之间的工作差异、时间等重要因素进行把控。因此，在房地产企业的实际运营过程中，相关的管理人员要对年度成本的基本目标进行细化管理。例如，每周、每月、每季度在成本管控工作中，不断构建阶段化的计划，制定明确的工作目标，相关的工作人员要将预算管理工作落实到实处。另外，将房地产企业的战略性发展目标细化到不同的岗位，在企业内部设立责任制，保证员工能够清楚地明确自身的职责，并安排专门的负责人进行监督，确保工作的完成进度，保证将成本管控意识深入到每一名员工的实际工作中，进而促进房地产企业的长远发展。(二)强化设计阶段的成本控制。在房地产企业的项目施工开始之前，相关的工作人员务必要做好整个工程的规划，结合整个项目的实际情况，从多个方面进行分析，对设计方案进行深入的探究，并通过科学的分析方式，进一步确定施工方案，使设计方案能够满足客户的实际需求。另外，在设计阶段，对配套用房、车库等面积的策划也尤为重要，设计人员要与专业人员进行交流与讨论，从根本上保证将资源的利用率发挥到最大化，通过合理的布局，使房地产企业的经济价值发挥到最大化。与此同时，在整个设计过程中，相关的工作人员不仅要注重事前的风险评估，还要注重事中的延伸问题，加强事后的控制工作，不断的优化设计问题，提供相应的质量保障。例如，房地产企业可以采用限额设计，在确定了成本的支出的前提下，结合施工项目的实际情况，选择盈利最大的方案，通过加强设计阶段的成本控制，对设计过程中面临的问题进行精细化管理，为房地产企业获得更高的经济效益[3]。(三)强化施工阶段的成本控制。在房地产的实际运营过程中，施工阶段作为重要的核心内容，相关的工作人员应当针对这个环节的特性，科学化的落实成本控制工作。管理者务必要遵循行业的基本标准与房地产企业的实际需求，通过控制且有各个阶段不同的成本偏差，有效的落实管理工作，对企业的投资进行严格的把控。当然，保证施工进度的科学性、合理性也是必不可少的一部分，工作人员应当针对全局的形势进行考虑，确定施工工作的可行性，对施工图纸的审查问题要加大一定的重视程度，对施工的实际状况进行整体控制，及时发现施工过程出现的不合理因素，将实际应用中出现的问题进行整合，及时反馈给领导层，并对各种不同的情况进行深入的调整，进而加强对成本控制的精细化管理，促进房地产企业的健康发展。(四)强化投资管理水平与绩效考核。房地产企业要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就务必要加强精细化成本管控工作，从做好供应商工作入手，不断的优化企业外部的资源，提高整体的管理效率，针对供应商对成本结构的重要性进行分析，在实际的采购过程中加强成本管控，不断创新完善的管理方式，有效得到提高房地产企业的整体竞争力。另外，相关的管理者要做到将被动形势变为主动，通过提升投资管理工作，对投资项目的可行性进行分析，从根本上避免因投资失误给房地产企业带来的经济损失。并根据对成本控制的有效管理，将得到的成本数据进行合理的分析，将成本数据与财务数据进行有效的整合，在房地产企业内部构建单独的投资管理小组，树立评估机制，定期从外部聘请专业的讲师，将最先进有效的精细化成本管理方式教授给员工，在企业内部举行有规模的培训活动，并对员工进行宣传教育，将成本精细化管理加入到员工的日常绩效考评当中，使房地产企业的发展与员工的实际利益挂钩，从根本上激发员工的工作积极性，有效的通过加强成本精细化管理，实现房地产企业的可持续发展[4]。

四、结束语

总而言之，强化对房地产的成本控制问题能够从根本上减少企业的成本支出，对实际工作中面临的问题进行精细化管理，使加强成本控制的意识能够传达给每一名员工，针对房地产企业在实际的运营过程中存在的问题进行深入分析，对成本控制的关键点加强管控，将成本管理工作逐渐精细化，保证成本管理的作用能够发挥到实处，进而促进房地产企业的经济效益不断提高，实现可持续发展。

参考文献：

[1]李劲松.房地产企业成本管控的问题及对策的研究[J].现代营销(创富信息版)，2018(10)：151-152.

[2]王瑜.新时期房地产项目成本预算管理流程及其优化控制策略分析[J].四川水泥，2018(09)：315.

[3]余江华.房地产企业成本控制的有效途径与方法[J].现代经济信息，2018(17)：273.

[4]杨睿轩.房地产设计管理过程中的成本控制方法及要点[J].工程技术研究，2018(07)：153-154.

作者:陈菊香 单位:兰州市西固区城乡发展投资有限公司