房地产项目开发土地成本控制思考

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随着城市化建设进程的持续稳步推进，我国建筑行业一直处于一个高速发展的阶段，建筑投资额每年以不低于5%的速度增长，这其中少不利房地产开发商的功劳。就目前的行业形势来看，房地产开发的利润极为可观，但同时也会受到土地成本、建设成本等因素的制约。要想确保房产开发效益，就必须在建设前期加强土地成本控制，深入分析土地成本的构成要素，明确土地成本的影响因素，在各个环节加强土地成本控制，根据土地的成本和建设价值选择合适的地块，尽量拉开房产销售价值和土地成本的距离，为房产后期开发提供一个良好的利润基础。

一、土地成本的构成要素

在进行房地产项目开发时，选择合适的具有开发潜力的地块，合理利用土地资源，是保证项目效益的基础策略。在进行土地成本控制时，首先要明确土地成本的构成要素。一般来说，土地构成要素主要有以下三个：1.土地使用权出让金。在我国，土地所有权拥有者为国家，要想获得一定年限的土地使用权，就必须给政府缴纳土地使用权出让金。这一费用的高低是按照相似地块的出让金额或者是根据政府标定的该区域的地价来定的，然后在根据地块的条件因素进行适当地修正调整，比如说地块所处位置、交通情况、用途、土地出让年限、土地现状、建筑容积率等。2.土地征用费。在国家建设项目中，如果涉及到农村土地，则需要按照国家政策和地方规定缴纳土地征用费，包括耕地垦复基金、耕地占用税、征地管理费、青苗补偿费、劳动力安置补助费、土地补偿费、水利设施维修分摊费等多种费用，需要根据征用土地的实际情况缴纳相应的费用。3.拆迁安置补偿费。城市化建设进程的推进，使得城市面貌日新月异，为了确保城市规划的合理性，通常需要拆迁部分房屋建筑，对原有的土地使用者造成了一定的利益损失，因此，按照国家规定，房地产开发商在获取现役房屋建筑所在地块时，必须给予原先的土地使用者一定的拆迁安置费和拆迁补偿费，以弥补原有土地使用者的经济损失。

二、房地产开发项目中的土地成本影响因素

1.土地获取方式。自2004年8月31日起，按照《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中的固定，只要是经营性用地，都必须采用以下三种方式进行土地出让：（1）招标。由政府部门根据城市建设规划战略，国有土地使用权招标公告，邀请相关建设领域的个人或组织参加此次招投标活动，如果是市政工程建设，一般按照低价竞标的原则选择合适的竞标单位；（2）拍卖。采用公开竞价的方式进行国有土地使用权的转让，价高者得，这是一种相对透明而又公正的竞争方式，确保了竞价的公平合理性，但是会引起“天价”地块的出现；（3）挂牌。挂牌出让国有土地使用权是拍卖的书面形式，有出让者在公共信息平台指定交易期限，按照价高者得的方式将最新价格显示在公告牌上，截止到最后期限的最高竞价者即成为此次交易的赢家。相对来说，挂牌是介于招标和拍卖之间的一种弥补调剂方式，操作简便，交易时间长，可控性较强。2.一般性因素。房产开发受地块所在地段的影响是最大的，选择地块时必须要根据地段繁华程度、人流量、交通状况、自然环境等因素综合考量，这样建设出来的建筑才具有较高的实用价值，而相对来说，这些条件也会影响到土地的出让金额。住宅建筑适合选在自然环境好、交通便利、周围生活设施配备齐全的地段，而商业建筑则适合选在人流量较大、地段开阔、交通便利的地段，地段较好条件绝佳的位置可创造利润较高，同时土地成本也比较高，需要开发商合理选择。同时，土地价格还会受到该阶段土地利用计划的影响，因为土地供应量会决定其基础价格，是其他因素变化的一个起跑线。

三、房地产项目开发中的土地成本控制策略

1.综合分析选择合适的地块。低于房地产开发商来说，根据建筑的用途选择合适的地块时土地成本控制的第一步。首先，开发商必须具有长远发展的意识，深入解读国有土地出让文件，挖掘出地块的潜在价值。因为房产开发的周期较长，同时在高速的社会发展的趋势下，建设工程周围的环境会发生极大的变化，必须要了解地块的发展要求，正确衡量自身实力，有无完成土地使用要求的能力；其次，合理预测地块发展趋势，评估建设收益。当房地产开发项目的用途与地块所在的城市规划定位是一致的时候，往往项目建设的便利度会极大地提高，且建设效益也会比较大，因此开发商需对若干地块进行综合对比分析，以择优选取为原则，然后将性价比高的地块作为最终的选择；再者，牢牢把控建设时机，选择合适的地块。2.制定科学合理的土地竞买策略。在诸多土地成本影响要素中，最无法控制的莫过于土地交易价格，目前使用的招标、拍卖、挂牌等虽然是较为公正合理的交易方式，但是控制不合理极易出现价格超标的现象，影响到土地成本控制。作为一个懂经济成本控制的开发商，必须掌握充分掌握自身建设实力和资金流转情况，详细掌握竞争对手的第一手资料，正确预测土地的建设效益，确定一个可接受的土地获得价格，在进行交易时保持冷静淡定，从容竞价，确保项目效益。在土地竞买过程中，通常会选择以下几种作战策略：（1）高、低报价策略。根据有无强力竞争对手选择合适的竞价方针，比如说自身建设素质高，项目建设专业性强，竞争对手少是，可选择低价竞争策略，而在地块竞争性强时，可选择高价竞标的策略；（2）不平衡报价策略。在竞争时，很多时候土地价格并不是唯一决定因素，因此企业可以通过其他要素的优化提高综合评分，彰显竞争实力，降低土地费用；（3）合纵连横策略。与合适的竞争对手联合竞标，避免恶性竞争。3.工程招投标阶段的成本控制。对于建设项目，在推行工程招投标制的条件下，不但可以引入市场竞争机制，降低工程造价，还可以防止建设单位的一些暗箱操作。在工程项目材料设备的采购过程中，为了保证中标价的合理性，防止不合理或非实质性报价中标，在开发的综合楼项目中幕墙、消防器材、水泵等投资额较大的子项目，采用低-价中标的形式，这样做不仅可以避免哄抬标价的现象，又可以避免“低价中标”导致“低质工程”的出现。4.加强土地成本构成要素的控制。城市建设规划是城市持续发展的要求，但同时会使部分人的根据利益受到影响，因此在进行房屋拆迁时，必须建立在合理规划和适当补偿的基础上，不得出现强行拆迁的情况。近几年，国家土地资源管理部门相继出台了房屋拆迁管理政策，切实保障了土地拆迁受害者的利益，提高了城市建设的规范化和制度化管理水平。在进行相关土地交易时，并不是获得了交易权便拥有了土地使用权，还需要派遣相关人员去与原有的土地使用者进行沟通，合理评估补偿金额，与使用者协商拆迁事件，制定好拆迁方案，确保拆迁工程顺利进行。

四、结语

随着我国人口的增长，人均占地面积日益减少，国家土地资源管理的战略意义也因此提升，而房地产开发则是土地资源利用的一个重要项目。现阶段，房价高涨，表面上看起来房地产开发的利益极为可观，但是住宅建筑的基础成本较高，其中占比较大的就是土地费用，对于房地产开发商来说，要想保证房产建设效益，就必须要加强土地成本的控制。

作者:马全明 单位:海航地产集团有限公司

参考文献：

[1]王春雷.房地产项目开发中的土地成本控制分析[J].现代经济信息,2015,06:64.

[2]王强.对房地产项目成本控制管理的思考[J].时代金融,2015,21:216-217.

[3]宋斌.浅议房地产开发项目设计阶段的成本控制[J].科技与企业,2015,22:40.