房地产开发项目成本控制探究

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摘要：随着房地产市场在我国由成长期逐渐转为成熟期，地产界的竞争也逐步规范化，不会有独裁垄断的现象出现。房地产开发作为商业投资，追求利润的最大化是无可厚非的，但如果能在房价和利润之间寻求到一个合适的点，达到买卖双赢的局面，控制好房地产的开发成本就非常有意义。文章着重对影响房地产开发项目成本控制的各种问题以及项目成本控制措施进行了详细的探讨。

关键词：房地产项目；成本控制；成本分析

成本控制是企业管理的重中之重，它在整个项目工程的运作中都起到至关重要的作用。在项目开发以及施工过程中制订良好的目标成本控制计划、在项目开发过程中严格按照规定目标实施成本控制并且将项目的全过程控制作为重点，研究构成房地产开发成本的各个因素，依据房地产开发设计施工流程，以项目的决策、规划设计、招标、投标、订立合同工程施工等各个阶段的具体情况为依据，制定出严谨的项目开发控制成本的方法和措施，尤其是在控制项目工程成本方面，建立以房地产企业为核心的成本控制模型，并且将供应链管理理论贯彻其始终。

1房地产开发项目成本的因素及影响

房地产开发单位在商品开发、生产以及经营的过程中所需支出的费用总和，我们统称为房地产开发所需的成本。它包括了许多方面，例如：土地征用、拆迁费用补偿、工程的前期费用、工程基础设施建设费、项目配套设施费用、项目管理费用以及正常的财务支出。我们对项目成本的风险分析为项目工程中的成本控制工作提供了有力的指导，同时，它又是企业论证项目是否成功的关键。随着市场经济的高速发展，房地产开发企业已经进入了微利时代，项目开发企业能够在市场经济中立足的核心因素就是对目标项目的成本控制。成本控制对于房地产开发企业的战略意义已经比企业本身规模的扩张更加重要。房地产开发企业必须从房地产商品的特殊性以及房地产开发企业自身的管理模式和管理实施措施入手。着重分析构成项目成本的关键性因素以及其控制开发项目成本的思路，并且从对项目风险的管理，组织管结构管理和技术创新等方面分析成本管理的方法，对于房地产开发企业成本控制主要集中在管理制度上，具体理论和典型的案例目前尚不多见，从管理层面上去规范管理项目的可行性管理需要，将风险分析、财务成本控制、工程管理的科学方法等综合在一起用于企业的成本管理之中，并运用到房地产成本控制的现实管理中去。

2房地产开发企业项目成本控制措施

根据我们对房地产开发项目的深入调研得到的风险分析结果、目标项目可行性研究报告、宏观经济指标、内部收益情况以及企业利润核算等一系列指标；我们要从项目管理方面入手，组织研究单项目和多项目有机结合的管理模式，并且制定高效率、低成本的企业组织管理结构；在最初的土地竞买阶段，要合理的预测土地成本，根据实际情况完善施工工艺，在保质保量的前提条件下尽量缩短工期，这些都是我们需要讨论的内容，另外，效率的提高以及技术创新都可以减少房地产开发项目实施过程中的各种不确定性，既规避了市场的不确定性风险，又以在一定程度上降低了企业融资成本。我们要从企业的融资成本、施工程序的合理优化、项目管理办法和切实有效的成本控制这些方面不断的实施、验证，并且进行细致的研究，以此来对房地产开发项目的成本控制问题进行详实有力的说明。

2.1项目决策阶段

项目决策阶段是决定项目大方向的阶段。项目的选址决定了拆迁补偿、安置费等费用的控制，此过程中选址一定要符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。用地上一定不能有太多的建筑物及地下管线等。同时还要符合国家对和地方关于征地、拆迁的一系列法规、政策。前期工程费的控制很重要，将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分通过争取各项优惠政策、争取各种有利的补助项目来降低；对于后一部分通过提高管理团队的能力及完善管理程序来控制。工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位相适应，不要一味追求高、新、美，积极推行价值工程管理。要结合我们自己的实际去定设计标准，只有我们的标准符合实际，贴切项目本身，我们才会规划出为我们创造最大利润的好项目。

2.2规划设计阶段

规划设计阶段一定要考虑成本的控制。此阶段的成本控制关系到整个项目过程的成本控制。目前很多知名的大企业在规划设计阶段将开发实行方案设计落实到人头，方案设计与施工图设计分开的做法。这样可以在将两部分成本分开控制，有利于成本的有效控制。三通一平工程费用，也是前期工程费控制的重点，在规划设计阶段一定要对其成本加以控制。土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，在规划时可以实行总价招标，以此来降低过程中不必要的成本开支。施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。以上两项都是规划设计阶段需要重点控制的地方。

2.3土地成本控制

在土地成本控制方面，土地作为一级开发交易的“产品”。房地产商要想获得更高的利润，要想不被现实所淘汰，就必须严格控制企业项目的支出成本同时降低土地开发的成本。我们有一个固定的公式，即：“利润=收入—成本”，这个公式直接地反映了项目开发成本已经成为我国房地产企业的工作重点。以我国目前房地产开发企业中成本控制的现状进行分析，并根据房地产产业特点，其中不可避免的成本输出构成：前期工程费（包括：土地费用、招标费用、管理费用及税务费用等等）可控制成本包括：销售费用、财务费用及不可预见费等；通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的独特见解与实际相结合的属于自己方法投入到企业的管理措施当中。通过对多个典型项目、典型案例的分析，使房地产开发企业清楚的明白，开发各环节的成本控制在整体成本控制中起到至关重要性的作用，“省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前面，有自己的独特之处，谁就在竞争中占据优势，从而最终营造成本领先的竞争优势，以此为企业带来不可估量的高额利润。

2.4招投标及签订合同阶段

招标是后续成本控制的重要活动，勘探、设计等前期工程任务的发包，后期施工工程的发包等招标过程，一定要符合新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，在满足基本要求，没有太大区别的前提下最大限度压低承包价格，以此实现项目利益的最大化。签定合同时，注意成本控制，在符合法律法规的条件下将费用一次性付清，后续条款规定后款由承包商负责。

3房地产开发项目成本管理

近年来，我国房地产业竞争的焦点正在悄然演变，由于房地产开发企业利润相对较高，房地产开发单位有时会降低对成本控制的警惕性。传统的预结算审算模式，显然已不能满足企业发展的需要，目标成本管理成为房地产成本管理的发展方向和趋势。研究住宅项目成本时要着重利用价值链理论，用价值链理论结合价值链模型对房地产开发项目各个环节的特点进行分析，准确地找出影响成本控制的决定性因素。为房地产开发企业购买土地提供测算依据的主要方面就是项目全过程动态成本管理。房地产市场的迅猛发展给国内房地产企业提供了良好的发展契机，以目标成本管理为前置核心，动态成本管理为过程控制，及责任成本管理为保障和补充的主动型的房地产成本管理体系，能够灵活、快捷地适应房地产项目开发的复杂性和特殊性，从而具有较强的可操作性，通过预先制定合理可行的目标成本，并将目标成本层层分解、落实，达到主动和事前管理成本的目的。

4结束语

随着中国房价的不断上涨，促使国家政府出台相关的法律法规，抑制房地产过热的政策也在不断的修整与完善，房地产开发企业要在市场竞争中长期的处于盈利状态，我们必须加大力度研究房地产开发项目的成本控制措施，提高自身企业管理水平，从而取得良好的经济效益，使得企业拥有美好的明天。

作者:汪阳 单位:希格玛工程造价咨询有限公司

参考文献：

[1]梁庆恩.中远房地产公司项目成本控制的研究[D].西北大学,2006,(3).

[2]赵长征.房地产开发经营风险分析与对策研究[D].东北农业大学,2001,(5).