地下室空间设计对开发成本控制的作用

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内容摘要：当下尤其是当前的二三线城市，房地产需求急剧下降，企业利润越来越低时，开发项目需要更加合理控制开发成本，优化设计方法，降低工程造价，实现企业的最大利润。基于此，本文根据某工程实例，从覆土厚度、柱网合理布局、材料选用、基础选型、楼盖体系、外墙设计、构造措施等方面对影响地下室造价的诸多因素进行分析，提出了地下室结构设计成本控制的方法。

关键词：地下室;建造成本控制;房地产开发;影响因素

对于房地产开发商来说，地下室与地上建筑物相比，建设成本高，销售价值低，其土建和设备所占建安成本比重大，故应尽量控制地下室成本的投入，才能实现资源合理利用，有效节省投资。当前正值房地产开发市场处于低迷阶段，更需要开发商严格控制地下室建造成本，才能在不断追求项目开发的利润最大化过程中，使地下室空间也成为创造利润的来源。本文通过某工程案例阐述产业楼开发地下室空间设计要素与成本控制之间的关系，及应采取的对策和措施，以供同行参考。

一、工程案例

(一)项目开发概况。某产业楼工程由A、B、C座三栋开发项目组成，2010年已完成总建筑面积60，943m2(其中:地上面积为54，818m2，地下为6，125m2)的A座开发，截至目前已售出40687．43m2，去化率达到74%。为满足产业楼工程整体功能，地产商决定继续开发该工程BC座项目，总占地面积24835．43m2，总建筑面积103445．94m2，其中:地上89324．15m2、地下14121．79m2，框架结构，抗震设防烈度为7度，抗震设防类别为丙类。BC座地下室平面布置见图1。近期由于国家陆续出台史上最严厉的房地产开发调控政策，使得楼市销售冷热不均，市场分化，外部经济环境变得尤为复杂。因此，开发期所处的时间正值房地产市场环境不佳、销售压力大时期。开发商经多方研究，提出节约增效措施，即严格控制地下室建造成本，在安全合理的范围内降低成本，最大限度增加利润空间，同时也提出开发项目的利润目标。

(二)地下室结构设计的影响因素。

1．地下室层高。地下室层高的决定因素:顶板结构高度、设备管线高度、车库净高、地面构造层厚度。严格控制顶板结构高度，满足规范设计要求，选择合理的结构形式;设备管线高度尽量控制在最小;净高空间应满足规范最小净高尺寸，并根据停放车辆的种类，确定一个较佳的净高尺寸。

2．结构形式。一般高层建筑地下室结构常用形式有:梁板式楼盖、无梁楼盖两种，其对层高影响的优缺点分析如下。(1)梁板式楼盖结构。优点:受力简单明确，材料用量少。缺点:层高要求相对高，由此增加土方开挖量、基坑支护量以及基坑降水费用。(2)无梁楼盖结构。优点:地下室层高可减小，减少土方开挖量，降低基坑支护难度及工程量，可减少降水费用，施工简单，净高相对较高，综合成本相对低。缺点:材料用量增加、含钢量大，建造成本增大。经分析研究，本项目通采用梁板式楼盖，地下室层高设计标准为4．2m。但考虑现阶段业主的使用率不高等，为节约成本，按最低限度压缩部分空间。一期产业楼BC座项目地下室结构层高设为3．95m，梁高0．85m，管道空间高度0．5m，地坪厚度0．2m，净高为3．95－0．85－0．5－0．2=2．4m。3．顶板覆土厚度。地下室顶板覆土厚度在前期需要设备专业、园林专业介入，结合景观规划、设备管网等综合考虑确定，避免后期变更工程而增加费用。设备管网尽量布置在地下室外围，减少顶板覆土，尽量考虑回填轻质营养土，降低顶板荷载。顶板覆土结构计算时，让景观提出在整体空间的标高关系，以及具体位置的覆土厚度。大型树木的种植，尽量与结构柱位对位。综合考虑这些因素之后，一期产业楼BC座项目地下室顶板覆土厚度设计为0．35m。以减少土方回填量，降低顶部荷载和顶板的含钢量等。

二、严格控制地下室建造成本

(一)地下室面积大小的控制。由于产业园区入住率不高，使得目前的停车需求也不高。但随着今后私家车拥有量增多，车辆停放会增多，故园区需要大量配建停车设施，才能满足停车需要。如果全部考虑地面停车，需要占用大量土地，浪费土地资源，土地成本高，效益低;如少量配备则杯水车薪，既不能解决停车问题，又影响楼盘品质;再如建设地面停车库会影响容积率;考虑机械停车，前期设备投入高。因此考虑地下停车库是解决停车问题的最佳方式。加之，地下室不计容积率，大量配建使总建筑面积增多，影响开发项目的可售比。可售比是可销售面积占总建筑面积的比例。地下室面积过大使开发项目的可售比变小，可售成本高，如不可售部分投入的成本过大，不产生溢价就等于浪费，导致利润空间减少，市场竞争力下降，销售业绩下滑。经验证明，如果地下室面积超过地上建筑面积的比例过大，将不具有经济性，因此要严格控制地下室大小。地下室面积大小主要取决于车库大小，跟车位配比相关，车位配比高，会设计成大的地下室，导致地下成本高，使得结构、桩基、土方、支护等工程分项增加很多成本;同时钢筋、砼、模板技术含量增大，导致不经济，性价比低。因此，地下车库的设计，一是争取优惠政策，在车位配比上尽可能满足规划报批和功能要求;二是考虑开发前期阶段入住率不高的问题，应在合理范围内，少做地下停车、多做地面停车;三是在地下室功能布局上注重设计合理性，充分利用空间，避免空间浪费;四是通过车道、车位合理布置，尽可能增加停车位数量。据该楼盘当地规定的工业厂房车辆配比为按地上面积每100m2配0．5个车位。考虑市场销售行情，产业楼售价不高，市场潜力一般，且某产业楼盘体量比A座大;综合车位配比要求、人防设计要求、后期使用情况、租金回收情况、品质提升方面等。采取调低地下车位配比，多建地上车位的方案，按地上面积每100m2配0．4个车位进行地下室设计。再加上设备房的面积，确定地下室的建筑面积为14121．79m2，地下与地上的比例为15．8%。

(二)地下室平面布置的影响。开发项目配建的地下室一般设计为整体大地下室，其功能单一明确，主要是停车用。地下室的平面布置内容主要包含车库、人防、设备间的布置、车道与车位的布置、柱网的布置、以及与其它功能部分相协调等方面。地下室的总平布置受地上建筑的影响较大。由于地上建筑须满足建筑容积率、建筑密度、楼栋间距等技术和使用要求，有时对地下室的布局造成不利影响，其中最主要的一个方面便是上部的结构竖向构件，如框架柱、剪力墙等竖向构件对地下的影响。上部较密的竖向构件常常把地下室分隔成零散的片区，使停车效率大大降低，影响车行道的通畅。因此，在设计构思初期就必须把地上建筑的总体布局与地下室的设置作为一个整体来考虑。平面布置应充分考虑不利因素的影响，例如，充分利用停车库内无法利用的边角位置用作设备房或者人防的口部建筑等，利用楼座下作人防设备机房，减少地库内人防面积，把柱距较大且较规整的区域用作停车区，两者合理地匹配，争取获得地下室的最佳使用效益。

(三)柱网布置的影响因素。

1．地下室框架结构柱网布置要点。保证足够的行车、停车空间，避免车辆的碰撞损坏;留有一定的使用灵活性;结构的合理性和经济性;减少不好利用的空间;尽可能统一柱网尺寸。柱网太小不便于行车与停放，太大柱网虽然有利于使用，但柱距增大，使得水平结构跨度增大、结构成本升高，因此，应根据国家规范、标准规定合理控制地下室的柱网尺寸，有效地控制地下车室单车位面积指标，提高地下室的停车效率。严格控制车位和车道的尺寸，合理组织行车路线;行车道以便捷、快速、进出车位与连接车库出入口方便为原则，避免交叉与逆行，尽量设环形车道。

2．地下室框架柱网布置不合理对成本的影响。该产业楼BC座地下室的设计，须结合地上及占地情况考虑，地下室设计为一层，为配合地上两栋楼的规划布局，由图1可以看出，地下室平面布置未完全方正。因地上两栋产业楼，每栋楼带夹角布置，使得地下室不能成为正方，因此，尽量按多边形考虑，避免外墙出现很多折线，减少地下室的外墙面积。车库考虑以商务车为主，兼顾舒适性与经济性，柱网采用8．4m×8．4m布置。另考虑人防产权不属于本公司，把人防考虑在后期建设，因而地下室整体较简单，以此节省成本。

三、地下室空间设计与停车效率关系

(一)地下停车效率的影响。随着生活水平提高私家车日益增多，地下停车库已成为业主频繁使用的功能空间，其经济效益也愈加突出。车位多，今后的收益多，但前期成本投入多，回收慢，成本相对不经济。投入与产出需要根据项目所处的地域租售情况、成本控制以及楼盘定位和目标客户群制定，合理控制单个车位面积。

(二)改善停车效率采取的措施。剔除地下室内无用的面积，减少多余空间;柱网布置紧凑;避免行车道靠外墙布置;避免布置平行车道或斜向车位;避免设备房及非机动车库挤占行车道两边的停车位;设备房面积不考虑富余，够用即可;应集中布置，根据规划要点要求考虑进线、出线与市政管网接口;变电室位置应选择在接近负荷中心或大容量用电设备处，方便管线布置;如建人防，人防入口处设施应布置在不影响停车的地方。

(三)合理安排开发工期。地下室应合理安排工期，保证工程质量和成本，间接降低成本费用，如:南方地区地下室应尽量避开雨季招标，虽开发商不直接参与施工，但处在雨季，施工单位投标报价中会增加排水、降水等措施费用，相应的合同价就高。四、结语综上所述，本文列举了地下室空间设计与成本合理控制的框架思路，其中各要素都有着较大节省空间，需要再进一步挖掘和完善。随着房地产开发市场不断追求设计精细化和利润最大化，地下室空间也逐渐从单纯的沉没成本变成开发商创造利润和控制成本的重要因素，从而地下室空间的开发与利用变得越来越重要。

作者:阿不都沙拉木·阿布里孜 单位:新疆建设职业技术学院

参考文献：

［1］汪梅，吴炯．地下室结构设计与成本合理控制［J］．建筑结构，2014，44(22):25～29

［2］陈剑虹．初探某工程地下室结构优化设计与成本控制［J］．新经济，2013，8:55～56