房地产施工技术管理水平探讨

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我国已步入经济发展新常态时期，各类企业所面临的生存与发展压力不断提升，房地产施工技术管理的广泛开展也与这种压力存在直接联系。而为了保证各类新型房地产施工技术实现自身效用的最大化发挥，正是本文围绕新时期如何提升房地产施工技术管理水平开展具体研究的原因所在。

1房地产施工技术管理路径

1.1基本管理措施。在房地产施工技术的基本管理中，施工管理、组织管理、评估管理属于其中的主要内容，其中施工管理主要围绕施工设备的养护与维修、施工人员环保意识培养、施工现场区域划分、施工人员安全保障展开，完善的防疫制度、工地医疗措施建设属于其中关键。组织管理需围绕各类新型施工技术的应用目标展开，如绿色施工技术便需要关注“四节一保”（节能、节地、节水、节材和环境保护）目标，绿色施工技术效用发挥将由此得到保障。同时建立各类新型施工技术的相关领导小组，可保证技术的应用质量；评估管理需结合施工技术的应用情况、应用目的展开，由此开展评估管理，可进一步夯实房地产施工技术管理基础[1]。1.2动态管理措施。为实现高质量的房地产施工技术管理，动态管理的开展必须得到重点关注，基于BIM技术的动态管理、基于精益建设的动态管理均属于其中典型。基于BIM技术的动态管理，主要围绕房地产工程的施工方案检查与演示、施工方案优化展开，BIM技术的施工方案4D模拟功能属于这一管理的关键，应用NAVISWORK、REVIT软件进行虚拟施工，可通过施工组织、施工方案、施工场地、细部环节建造时序的设计明确施工技术应用的各环节，房地产施工重大错误避免、施工技术效用最大化发挥、污染降低均可由此实现。基于精益建设的动态管理需要充分结合房地产工程的特殊性和施工特点，由此运用精益思想即可规避没有价值的作业活动，基于精益建设的动态管理，可较好服务于房地产工程的项目组织精简、管理集成、管理方式灵活化。值得注意的是，在应用基于精益建设动态管理的房地产施工技术管理中，需依次建立精益网络信息共享平台、构建精益绿色管理组织结构，使用MATLAB6.5软件开展BP网络模拟、开展多层次灰色综合评价也能够较好服务于施工技术管理，基于精益建设动态管理的价值由此得到了证明[2]。以某地万达中心项目作为研究对象，该项目总投资67亿元、总建筑规模35万m2，为实现高水平的施工技术管理，施工单位应用BIM技术开展了全生命周期管理，并由此引入了一大批绿色施工技术。如新型节能门窗施工技术、水资源高效利用技术、扬尘与噪声控制技术、屋面保温材料施工技术等，由此应用BIM技术的4D施工方案模拟实现了三维建筑模型与施工进度的高水平衔接，工程不仅由此实现了“零冲突、零返工”，绿色施工技术的应用也为我国资源换节约型、环境友好型社会创建提供了有力支持，高质量的房地产施工技术管理也因此实现。

2房地产施工技术管理实例分析

2.1工程概况。为提升研究的实践价值，本文选择了某地S开放式城市综合体房地产项目作为研究对象，该项目的建设规模为20.93万m2、占地面积1.82万m2，由53层产业大楼、22层事业大楼、5层裙楼和四层地下室组成，其中产业大楼、事业大楼高度分别为248m与120m。工程采用了铝合金模板技术、大体积混凝土技术、循环水体系技术、超大直径人工成孔灌注桩技术运用到施工，而为了保证这类施工技术的应用质量，施工单位开展了一系列针对性较强的施工技术管理工作。2.2施工技术管理。在S开放式城市综合体房地产项目的施工技术管理中，该管理可细分为建立技术应用研究方案、确定技术应用管理控制指标，其中技术应用研究方案由执行有效组织机构建立、工程管理目标分解、技术应用内容拟定、技术运用对比清单编制、考察研究类似工程五方面构成，具体内容如下所示：（1）执行有效组织机构建立。工程建立了由项目经理为第一责任人的技术运用管理领导小组，该小组主要负责工作流程制定、各业务部门工作组织协调、成本预测预控工作布置、各部门工作范围与工作职责明确。（2）工程管理目标分解。结合“扛指标”的技术与管理方案落实施工技术管理目标，如应用循环水体系技术的工程用水控制便属于其中典型，由此明确技术应用带来的综合效益、明确预发生成本明细金额（计价清单措施费框架下），即可施工施工技术的“优胜劣汰”式管理，工程施工技术管理的具体需求与基本对策明确、工程建设运用需求满足均可由此实现。（3）技术应用内容拟定。在执行有效组织机构、工程管理目标分解的支持下，S开放式城市综合体房地产项目的施工技术应用方向得以明确，由此即可开展直接工程费与措施费的预测，该预测需围绕设计文件、技术文件、投标文件、国家标准、市场行情等展开，而对于工程采用的部分“全新技术方案”，则采用了尽量切合实际以明确新技术实施大致情况的措施，综合效益预判的质量由此得到了保障。（4）技术运用对比清单编制。围绕数个技术运用方案，S开放式城市综合体房地产项目通过罗列相应分部分项工程各类技术方案经济与技术指标，开展了各类施工技术的对比，对比主要围绕直接成本、预期效应展开，并最终以清单内容进行综合对比，S开放式城市综合体房地产项目的施工技术选用水平也因此大幅提升。（5）考察研究类似工程。该环节是为了从类似项目中汲取经验以保证施工技术管理、应用质量，施工技术管理同样能够由此获得较为有力支持[3]。确定技术应用管理控制指标需重点关注综合效益挖掘、新问题攻关、绿色施工，而通过专家会谈调查开展的施工技术管控方法与流程控制判断，S开放式城市综合体房地产项目确定了由进度指标、安全指标、经济指标、社会效益指标、相关方满意度指标、企业升级指标、推广运用指标组成的内外指标用于施工技术管理，这些指标源于同类工程存在的技术应用问题，如管理组织结构存在问题、项目管理人经验不足、新技术运用策划不到位、新技术推广价值低、管理流程粗放等，而结合问题提出的改进措施、专家建议则能够够为新时期房地产施工技术管理提供更有力支持，如优化项目组织结构、遵照合同和制度按流程进行管理、不断完善新技术运用方案等改进措施，以及强化改进新技术运用策划、加强管理手段弥补技术力量不足等专家建议。2.3分析与评分。结合上述研究开展技术应用效益定量与定性分析，选择了支模体系选型作为具体研究对象，由此可通过支模体系选型、定量指标计算、定性指标计算、专家评分完成最佳施工技术管理方案的求得，在深入对比“外爬模+内铝膜”、“外爬模+内木模”后，可确定“外爬模+内铝膜”支模体系选型方案可增加施工企业105万元的经济效益，且能够同时实现7.2%的创效提高，房地产施工技术管理的价值可见一斑。

3结束语

综上所述，房地产施工技术管理具备较高现实意义，在此基础上，本文涉及的基本管理措施、动态管理措施、施工技术管理、分析与评分等内容，提供了可行性较高的房地产施工技术管理路径。而为了进一步提高施工技术管理水平，建筑施工技术管理体系健全、施工技术图纸会审、模糊神经网络与6S管理应用也需要得到重点关注。

参考文献：

[1]应春颖.解析建筑施工技术管理优化措施[J].时代农机,2018,45(5):103.

[2]刘利明,张昭.提高建筑工程施工技术现场施工管理水平[J].住宅与房地产,2018(18):165.

[3]席金虎.预制装配式建筑结构施工技术现状与问题研究[J].建筑施工,2018(6):899-903.

作者:程晨 单位:上港集团瑞祥房地产发展有限责任公司