房地产开发项目施工管理探讨

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摘要：城市化进程的加快使得城市人口数量急剧增长，而人口的增多使得城市空间越来越小，为解决居住问题、提高城市空间资源利用率，越来越多的房地产项目尤其是高层建筑、超高层建筑项目投入建设中。在这种情况下，必须要做好对房地产项目的施工管理，尤其要加强现场质量和安全管理。本文将结合房地产开发项目的特点，对当前项目现场施工中存在的问题进行分析，然后谈谈如何做好现场施工管理。

关键词：房地产开发项目；现场施工管理；问题和对策

1房地产开发项目现场施工管理的意义

房地产开发项目具有投资量大、项目内容繁杂、施工技术要求高、开发建设周期长和风险大的特点，因此在进行施工建设的同时也要做好项目的现场施工管理。工程管理应和房地产工程建设同时进行，贯穿在整个建设项目的每个阶段。开展房地产现场施工管理的意义在于：①通过管理加强各部门之间或企业之间的联系，取得多方面的配合和支持。在项目施工中任何一个环节都是建设的组成部分，都需要工程管理人员去协调沟通，才能保证项目有效开展；②作为基础性管理工作的现场管理，和项目建设每一个环节、工序都产生着联系，一线管理工作具有复杂性和综合性的特点，因此要求管理人员做好监督检查，了解现场施工中的每一个过程和细节问题，才能最终保证项目管理的质量与效率；③房地产开发项目的前期决策规划、建设施工以及后期竣工验收、运营管理都在项目工程管理范围内，所以开展项目现场管理是建设项目建设中最重要也是工作量最多的工作。

2房地产开发项目现场管理中存在的问题

2.1设计管理上存在的问题。随着房地产开发项目朝着系统化、集成化和规模化方向发展，房地产开发项目设计内容更加复杂，在设计时不仅要考虑整体建筑结构、建筑功能，还要考虑和周边环境的协调、而且要注意建筑项目的美观性，以及与未来城市发展之间的协调性。为尽快投入到建设中有时会出现赶工期的现象，房地产项目设计人员如果不能深入到现场开展工作，设计的方案之间就没有对比性或和实际情况不符，进而影响后期工程施工进程，出现设计变更问题，无法保证建设周期和建设质量。2.2进度管理上存在的问题。因为前期规划设计的不合理，可能在后期建设施工中出现频繁设计变更的现象，而设计变更自然会影响施工的进度，使施工实际进度和计划进度不协调，最终导致房地产开发项目的建设周期被延长。同时房地产开发项目各部门之间的协调配合问题也会影响工程的进度，如果没有深入到现场进行管理控制就可能无法取得有效联系与沟通，使项目施工管理无法取得实质性效果。2.3质量管理上存在的问题。不少房地产项目施工人员为方便施工没有严格按照工程设计图纸开展施工，或采取的施工工艺不符合要求，或没有严格遵守施工工序，在上一道工序完成后没有通过细致验收就进入到下一道工序，都会影响最终工程的质量。还有一些单位的监管人员没有认真履行监管职责，没有实际参与到项目施工现场管理中去，无法及时发现偷工减料或其他影响质量的问题。此外，施工人员自身素质和技术水平也有待提高，综合能力有待加强，这些都会影响最终施工项目的质量。

3房地产项目施工管理内容

3.1施工人员管理。大部分的企业已经认识到了加强施工现场管理的重要意义，但在实际施工中因为受到技术、人员水平的限制，施工管理还有不少需要改善的地方。为保证工程的质量和进度，首先需要提高对工程施工的重视程度，在此基础上不断完善技术方法，采取合理的施工技术和手段，配合管理人员一起完善现场管理工作。对于企业而言要做好对人员的培训，提高施工人员的技术水平，结合人员的实际情况合理安排工作岗位，明确岗位的详细职责、内容等，做好各部门之间的联系沟通工作。3.2技术方案管理。影响施工项目进度和质量的另一个因素是技术方案管理，如果设计方案、施工组织设计乃至监理规划不合理，必然会影响到质量和工期。因此参建各方在施工前要做好项目实地勘察，在充分搜集和分析资料的基础上，综合考量技术、安全和经济性方面的要求，选择合理的施工方案并进行优化。在实际施工时对受到施工环境影响而不得不变更设计图纸的情况，积极与相关部门沟通协调，在充分论证和审核后再进行调整与变更。3.3材料和机械管理。项目施工管理中也包括施工材料和施工机械的管理。材料质量是工程建设的基础，这就要求施工企业做好充分的市场考察、制定科学合理的采购方案，安排经验丰富、责任心强的人员进行采购并严格做好质量检验工作，把好材料进场自检关。机械伤害是建筑施工行业五大伤害之一，发生机械伤害事故的概率高，事故后果严重，在项目施工管理全过程中必须加强作业人员安全教育培训，加强机械设备安全检查与维护保养，禁止安全防护装置不齐全和有缺陷的机械设备投入使用。

4加强房地产项目现场施工管理的对策

4.1现场管理中的进度管理。为保证房地产项目的施工进度，施工现场应进行系统化管理，合理安排施工进度并落实责任到具体班组。同时做好各部门之间的联系合作，在施工时对于材料准备、运输等作业有效衔接，在施工各个节点统一审查施工的进度，对存在的问题进行及时处理和纠偏，保证施工高效率高质量地完成。4.2现场管理中的资源管理。现场施工管理中的资源管理包括人、料、机、法、环五大要素。为提高资源的利用率，控制工程整体造价，需要结合实际情况合理配置资源。首先制定资源管理制度，明确资源的来源、用途和去向；其次提高资源节约意识，让参建人员认识到节约环保、提高资源利用率的重要意义；最后在了解资源总量和工程对资源需求量的基础上合理安排资源的使用，采取科学有效的管理办法实现对资源的合理配置和动态化管理，保证房地产项目有效顺畅进行。4.3现场管理中的质量管理。由于工程实物的形成过程是一个系统的过程，所以施工现场的质量管理也是一个由对投入原材料的质量控制开始，直到工程完成、竣工验收为止的全过程的系统控制过程。施工现场质量管理应该遵循“验评分离、强化验收、完善手段、过程控制”的指导思想，在质量管理体系中着重控制管理职责、资源管理、产品实现、测量分析和改进，事先分析在施工中可能产生的质量问题，并提出相应的对策和措施，在每一道工序或环节结束后都要进行严格的验收审查，且通过审核后才能进入到下一道工序或环节的施工中，将各种隐患和问题消除在产生之前或萌芽状态。4.4合同管理和项目协调。利用现代工程项目管理相关学科知识和技术方法，制定具有目的性、必然性、多样性、系统性和层次性的合同管理流程。通过对影响建设项目合同管理的目标因素进行识别、建设环境进行分析，对工程项目建设合同管理的目标控制的原则、原理、方法及措施作出全面的系统规划，进而对建设行为状态实行跟踪控制和组织协调，从而保证对建设项目管理职能的履行，最终实现工程项目的建设目标。

5结语

综上，房地产工程项目本身是一个复杂的系统性工程，在现场施工中会受到施工环境、现场人员、施工技术和机械设备等影响而出现这样那样的质量问题或安全问题。为保证工程质量和进度，提高项目成本管理水平、就必须开展必要的现场施工管理，才能保证项目保质保量地完成，从而推动房地产企业和整个房地产行业的健康发展。

参考文献

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[2]滕富年.浅析房地产项目施工现场工程师的管理职责及作用[J].中国科技投资，2017（16）.

[3]张宝明.房建工程施工现场质量控制管理[J].智能城市，2017（5）：232.

作者:张淼 单位:甘肃省城乡发展投资集团有限公司