老旧建筑修缮工程管理策略分析

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摘要：在快速城镇化的背景下，我国城市化进程达到了新的高度，在这样快速发展的过程中，不同历史时期的新旧建筑街区相互冲击，即展现城市发展的印记，也体现城市发展的矛盾。城市中部分既有建筑街区经历了几十年的使用后，出现了各种各样的安全隐患，而解决这些安全隐患成为了新时期城市化进程中的一项重要工作。它不仅包括老旧建筑及群体安全性能中对自身空间安全、结构稳定、功能健全等方面的改造提升的要求，还包括解决快速城市化遗留城市问题，实现健康、可持续城市化发展的要求。本文介绍了中建八局企业对老旧建筑修缮工程管理工作的技术要点及应用策略以供参考。

关键词：老旧建筑；修缮工程管理；策略

对这些不能拆除更新的老旧建筑及群体，存在众多安全隐患，较为容易发生安全事故，引发人员伤亡和财产损失。对于这些老旧建筑及群体，我们必须对其进行安全性改造，提升其安全性能，在一定时间内，避免发生安全事故。老旧建筑及群体改造提升技术方法是一个综合的技术方法，涉及众多学科，我国目前的相关研究多为各个专业领域内对老旧建筑及群体改造提升的独立研究，在规划和建筑双重视角下，融合多个学科技术的老旧建筑及群体安全性能提升技术方法研究尚显不足[1]。

1老旧建筑修缮工程与一般建筑工程的区别

因老旧建筑时间久远，相关资料缺失较为严重，因此老旧建筑修缮工作与一般建筑工程有着较大区别[2]，具体区别以下几个方面：1.1建筑结构的多样性。老旧建筑内的建筑样式较多，建造年代的不同，建筑风格和结构也有所不同，目前很多老旧建筑由于建造时的工艺工法不同[4]，加上时间久远无法找到完整版建造图纸，另外一些老旧建筑是在一些遗址基础之上建立的，这就造成了老旧建筑中修缮较为复杂，同时一些老旧建筑往往具有时代历史意义，更加大了修缮工作的难度。老旧建筑因为年代久远，在使用过程中存在一定的风险隐患，给人民群众带来生命和财产安全隐患[3]。必须通过修缮工作进行建筑结构的加固、外部结构的翻修以及建筑设备的更换。这些建筑结构存在多样性，提高了老旧建筑修缮的复杂程度，因此增大老旧建筑修缮工程的施工难度[4]。1.2工程的突发性。老旧建筑周边人口密度较大，大量市民生活附近对建筑内部设施的损耗较大，这也就造成了建筑物内部基础设施的不稳定性。基础设施因年久失修及损耗，极易出现损坏，一旦破损将严重影响建筑物的正常使用[4]，例如：建筑内部的给排水管线、智能化电气设备无法安装等问题。若想老旧建筑继续发挥应有的价值，必须对老旧建筑进行修缮，这种修缮往往具有不确定性、突发性，因此对应急能力也提出了一定的要求。在最短的时间内解决问题，这也是老旧建筑修缮的要求之一，带来的技术困难也需要去面对。1.3修缮期间的人员调度较难。由于在建筑修缮工程的施工阶段，建筑是不能使用的这就影响了市民的生活需要，如何对受影响人员降低影响，就成为了问题。所以修缮工程需要与老旧建筑管理有效配合，才能保证修缮工程的顺利进行，因此这也是老旧建筑修缮工程有别于其他建筑修缮工程的特点之一。

2老旧建筑修缮工程中的现存问题

2.1前期筹划工作缺乏条理性。随着我国经济水平的提高，各地的老旧建筑都被国家给予大量经济支持，因此各地老旧建筑都在迅速修缮。老旧建筑的修缮需要更换大量老化设备，而部门上报到老旧建筑的项目内容又得不到部门重视，这就让整个工程筹划工作的质量得不到保证，修缮工程的修缮内容制定得过于草率，对老旧设备的更换不够彻底，这也让老旧建筑的修缮工程质量得不到保证[5]。2.2对老旧建筑修缮工程缺乏有效的质量管理。由于老旧建筑的管理者没有认识到老旧建筑修缮工程的重要性，因此也造成了老旧建筑缺乏对修缮工程的管理制度，管理制度不够完善，就缺乏相应的监督措施，这也造成了修缮工程的施工质量难以保证。由于每个修缮工程的修缮项目都有所不同，涉及的施工位置也比较分散，这也给工程设计工作提出了更高的要求。没有科学规范的设计方案，就会让施工流程过于混乱，这也对施工质量造成了一定的影响，还会严重浪费老旧建筑的物力、财力[6]。2.3缺少相应的技术支持。由于老旧建筑关注重点通常是放在指标完成研究方面，对修缮方面的关注有所不足，这也造成了老旧建筑内部缺少相应的专业技术人才。而老旧建筑修缮工程涉及的专业技术较多[4]，不仅需要土木建设方面的相关知识，还需要技术人员具备水、电方面的知识，为了达到目前当代建筑的使用标准，还需要对建筑内增加空调系统，这就加大了修缮工程的设计难度和管理难度。管理人员对相关专业技术掌握不足，这也让管理工作质量难以保证，管理人员不能及时发现修缮工程施工中的质量问题和技术问题，进而就造成了修缮工程实际效果较差的问题。例图1。2.4验收工作难以保证。建筑工程在竣工后需要做好验收工作，而修缮工程也是需要通过验收工作验收工程质量的，不能做好验收工作，就会让修缮工程的质量难以保证。由于缺乏相关的工程管理制度约束施工人员，没有做好监督工作，这也就让大量隐蔽工程质量难以保证，管理人员缺乏丰富的专业技术知识，就难以在验收工作中发现质量问题。工程项目交接完毕后，使用时再发现问题也难以进行追责[7]，因为工程施工质量难以保证造成返工，就会提高修缮工程的开销，进而浪费老旧建筑的资源。

3提高老旧建筑修缮工程管理水平的策略

3.1完善老旧建筑修缮工程管理制度。老旧建筑应该对修缮工程加以重视，完善相关的管理制度，制定对修缮工程的施工标准，应该聘请专业的施工质量管理人员，对修缮工程的各个施工环节进行有效的监督。应该制定完备的施工合同，在合同中必须明确施工方应尽的义务，同时为了保证施工质量，应该明确出现施工质量问题时施工方的责任。利用合同制度，可以有效地通过法律的手段来维护老旧建筑自身合法权益，当出现经济纠纷时，也可以有据可循。3.2保证修缮工程设计质量。工程的设计阶段直接影响着修缮工程的施工质量，设计方案不够合理，缺乏有序的施工计划，就会使施工质量得不到保证。老旧建筑方面应该聘请专业的技术人员对需要修缮的建筑进行完整准确的检测，检查建筑内部设备的使用状态，将需要更换的设备、管线进行准确的记录，可以利用相关的模拟建模技术来提高对建筑数据信息的准确掌握[8]。例如通过BIM技术的辅助，可以对建筑结构及设备、管线的整体信息掌握得更加完整、准确。通过模拟建模也能让设计人员和管理人员更加直观地了解相关信息，进而保证修缮工程设计方案的科学性和合理性。3.3加强修缮工程的造价管理。针对老旧建筑在保证修缮工程施工质量的同时，还需要对成本的管理即造价管理，因老旧建筑修缮处于特殊项目有别于普通项目，因此更需要对修缮过程中涉及到的造价严格管控。由于老旧建筑基础资料缺乏、人员更迭、房屋相关证照与图纸缺失，老旧建筑虽然有修缮改造的强烈需求，但往往遇到无法正常报建的窘境。同时，由于图纸等资料的缺乏，改造过程中只能通过实地测量手工绘制图纸，根据市民的记忆或局部破坏性检测摸排隐蔽工程情况，在此基础之上制订加固改造方案，因此改造方案的准确性存在很大不确定性，很多技术措施与方案须要在施工过程中现场确定，既延误了工期又增加了造价。因此，老旧建筑有更多不确定性、建造图纸不详细，更给精确造价带来了一定的困难。因此对修缮工程的经费应该有专门的管理部门进行负责和管理。在老旧建筑修缮前，根据修缮标准与老旧建筑现存状态进行造价成本估算，对各分部工程合理分配指标。在施工过程中，对每笔发生的费用进行把控，资金流向明确，做到形象进度、资金支付一致性。例图2。3.4加强专业技术人才的储备。中建八局的改造项目全过程由专人负责，落实工程资料的归档与整理。改造均由专人负责全过程管理，从改造项目预算上报直至工程审计完成，避免多头负责引起工作衔接不到位或工程资料缺失，且改造项目作为项目负责人年度重点工作进行考核，以保证改造项目按时保质完成。同时，实施过程中注重工程资料及时收集归档，建立老旧建筑工程档案台账[9]。政府部门应该注意到老旧建筑修复工程的专业人才，重视对这些管理人才的成长。随着社会的变迁，城市的快速发展，老旧建筑承载着更多世人对过去的追忆。因此要加强对专业技术人才的储备，满足对老旧建筑修缮工程的需要。目前针对老旧建筑修缮工作中建八局已启动专项培训，也成为建筑行业中最早启动专项培训的企业，更好地节省老旧建筑资源，提高建筑的利用率，提高老旧建筑修缮工程的施工水平，为社会贡献出企业的一份力量。将有力的提高工程管理人员对老旧建筑修缮涉及到的建筑、结构、机电等方面的专业技能。有利于提升老旧建筑修缮工程的管理水平，可以在老旧建筑修缮过程中最大合理化利用资源，促进建筑行业整体和谐稳健的向前发展。

4老旧建筑修缮工程管理策略方法-以中建八局装饰修缮钢筋混凝土结构为例

钢筋混凝土结构使用在老旧建筑修缮部分老旧建筑的梁、柱结构中，存在开裂、酥裂、混凝土和钢筋脱离等缺陷，因此，针对混凝土梁、柱结构缺陷，设计以下结构加固方法：（1）增大截面积加固法针对钢筋混凝土结构的增大截面积加固法，是一种通过在原有构件外增加配筋和混凝土包裹厚度的方法，从而提高原有结构构件结构性能的—种安全性能提升方法。特点：该方法属于最为常见的安全性能提升方法，这种方法与原有结构契合度较高，加固后使结构稳定性和可靠性都得到较好的改善。加固形式：根据结构构件缺陷情况，安全性能提升形式可设计为单面加固、两面加固、凹形加固和环绕加固。不同的结构构件有适合的加固形式，单面加固和两面加固较多用在梁或者偏心柱的加固，而环绕加固通常用于一般中心受压的柱子的加固[10]。例图3。（2）粘贴钢板加固粘贴钢板法，顾名思义，就是将与原有结构构件内部钢筋受力情况一样的钢板，粘贴在原有结构构件外部，在外部增加可以帮助提高原有结构结构性能的钢板，从而达到提升安全性能的目的。特点：粘贴钢板加固法具有一定的优势特征，施工环境干净卫生，施工作业相对方便快捷，空间性能优越，对原有构件的荷载增加少。但是该方法也存在一定的缺点，在施工时，为了增加粘贴性能，对混凝土表面打磨时会造成较大的粉尘污染，此外，因为钢板直接暴露在外，为了延长其使用寿命，必须进行防护处理[10]。适用范围：粘贴钢板加固法主要是增强原有结构内部钢筋性能，在使用环境中考虑到钢材质的相关特性，来确定其适合与否。（3）预应力碳纤维材料加固预应力碳纤维材料加固方法是一种基于预应力结构原理的建筑结构安全性能提升技术方法，其工作原理是通过给碳纤维材料预先施加原有结构构建所受的反作用力，从而达到帮助原有结构消减抵抗荷载的作用，该方法在混凝土结构加固中具有卓越效果。适用范围：直接解决受力反应不敏感的问题；针对存在缺陷的结构构件，可以有效防止构件进一步损坏，改善整体结构的安全性。

每次改造均不是“就事论事”，直接目的达成的同时也伴随了其他工作的推进与优化，当然也有相关经验及教训。虽然三次改造规模都不大，但有必要在完成后进行一次综合性后评价，为老旧建筑修缮后续发展积累相关经验。确保老旧建筑的稳定性，提高建筑的安全性，最终满足老旧建筑的发展需求。

参考文献

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[10]王正.天津市危旧建筑及群体安全性能提升技术方法研究[D].天津大学,2016.

作者:张磊 宋修国 沙志坚 单位:中建八局装饰工程有限公司